上半年北京房地产政策盘点 下半年北京楼市走势预测

2018年已过半，上半年北京房地产市场仍延续着3·17及系列组合拳的热度，政策环境趋紧，但正如预期一样，市场运行较为平稳，部分需求释放，二手房成交量甚至开始复苏并逐渐回归正常。2018年上半年政策环境具体如何？成交量又发生了哪些变化？下半年的趋势又将如何？

政策环境

上半年从严，下半年从严精准调控仍不放松

一般而言，政策环境会决定成交量，也即在政策环境宽松时成交量会上升，在政策环境趋紧时成交量会出现下跌。就以最近几年为例，我们知道2016年北京房地产市场火热，各种市场问题也集中爆发，为了稳定市场，北京自9·30开始，3·17、3·24、3·26等政策发布，在政策的催化作用下，市场迅速降温，新房成交量创10年来新低，二手房成交量也是2013年以来的最低点。

2018年上半年仍延续着上半年从严调控房地产市场的态势，具体表现在：

1.延续3·17及系列组合拳，严格执行“认房认贷认离婚”及限购政策，调控力度不减，并且在3·17基础上针对市场中仍存在的问题采取“补丁式”政策发布，哪里有漏洞就堵哪里；

2.春节过后，两会召开，2018年房地产定位基调明确：一是调控政策不放松,继续进行差别化调控；二是同步建设长效机制；因城施策，分类调控，仍坚持“房住不炒”的定位；

3.5月19日《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”、“要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策”；

4.《北京住房和城乡建设白皮书》发布，明确强调“抓好精准调控和监管，促进房地产市场平稳健康发展”，在从严调控基础上增添“精准”二字。

上半年北京房地产市场可以用一个字概括便是“严”。而在上半年即将结束之际，人们还未对市场进行反应，住建部便马不停蹄的对下半年的市场环境做出指导——6月28日住房城乡建设部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，此次行动的实施时间是2018年7月至12月底，实施范围涵盖北京、上海、广州、深圳等全国30个城市，打击重点涵盖投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告等四方面。

可以预测下半年的市场环境仍将从严，并且实施精准调控。2018年7月以来市场验证：

1.7月31日召开的中央政治局会议指出，要下决心解决好房地产市场问题，并第一次明确提出“坚决遏制房价上涨”，本次中央表态去掉了以往常见的‘过快’两个字，说明了决策层的调控决心，这一点毋庸置疑。 

2.根据七部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》： 

（1）在加强检查方面，8月初，住建部公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单，共20家。从名单来看，天津、长沙、重庆、西安的房企和中介居多，北京仅有一家。

（2）各地落实方面，各地随之密集发布了一系列调控升级政策，打响“反炒房攻坚战”。据统计，7月已有上海、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明、唐山等逾40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。 

（3）北京市执行表现在：房山开展严查商办类项目，严重违规将取消网签。北京住建委回应“对商办类项目核查并未放松”。此外，8月9日北京严查互联网端口，从9月1日起互联网平台不得随意挂房源。

土地市场

上半年成交放缓，预计下半年住宅土地供应量和成交量均会上升

2018年上半年共成交土地31宗，相较2017年前六个月成交46宗下降32.61%,7月份延续了上半年的情况，成交量仍低于2017年。2018年，1月成交宗数最多为16宗，其他月份成交宗数波幅较大，且维持在较低水平，在5月份甚至零成交，整体成交明显放缓，原因在于：一是土地供应紧俏；二是房企进入商品房去化状态中，此前拍地消耗了大量资金，房企亟待回笼资金；三是随着国家拿地政策及住宅建设、销售限制的增多，企业拿地成本增加，拿地也更加理性。

与此相对应，住宅土地的成交量也明显放缓，2018年上半年住宅土地成交21宗，成交面积177.16公顷，平均楼面价为23245.38元/㎡，平均溢价率为18.12%。

但是6月22日，《北京市2018年建设用地供应计划》发布，2018年北京计划建设用地供应总量4300公顷,其中住宅用地1200公顷，包含商品住宅用地计划安排650公顷（含单列共有产权住房用地200公顷），保障性安居工程用地安排350公顷，集体土地租赁住房用地200公顷。与2015年以来各年份持平。

因此可以预测下半年住宅土地的供应量和成交量均会上升。但是该预测仍有待市场检验，具体来看往年的数据反映及2018年7月以来住宅土地市场反映：

（1）住宅土地供应角度：7月成交2宗住宅土地，成交面积为84215.31㎡，折合8.42公顷，与相差的1022.84（1200-177.16）公顷相差甚远； 

（2）以往供应计划的实施情况：从以往的数据对比（上图各年份北京住宅土地成交宗数及面积），及开发商回笼资金的需求加大，可以看出2018年住宅土地成交不容乐观，后期土地成交是否增长仍有待市场检验。同时，2015年以来，预计住宅土地供应计划均为1200公顷，而各年份均未达到。

新房市场

上半年成交量处于低位，下半年预计会反超2017年

2018年上半年新房成交量为15777套，较2017年上半年同比下降21.25%，环比下降42.53%，前六个月数据显示低于2017年，但是5月26日《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式落地，预计下半年限竞房集中上市，成交量也会上升。而开发商出于回笼资金的需求，纷纷上市别墅项目，预计下半年新房的供应量和成交量均会上升，而新房的价格仍将会平稳。

2018年7月份以来市场也表明预测的正确性：

1.限竞房供应量角度来看，2018年6月以来新开盘限竞房项目达9个，8月预计新开盘项目为6个

2.新房量价趋势来看，2018年7月，新房成交3476套，环比增加21.28%，同比减少9.43%，较上月有所增加。新房成交均价为47971元/㎡，环比上升10.56%，同比减少7.02%。

二手房市场

上半年二手房逐渐回归正常，下半年预计成交量下行通道打开，呈现稳中有降的趋势

2018年上半年二手房成交量开始复苏并逐渐回归正常水平。开年以来，二手房成交量呈现增长趋势，4月成交量开始复苏，到5月份创3·17以来14个月新高，6月因回归正常水平成交量会从上行转为平稳或下降。从价格趋势上看，二手房成交均价呈现稳中有降趋势。

6月、7月成交量下降，也表明二手房市场并没有表现过热，只是回归正常水平。此外，限竞房集中入市也会分流一部分购房人群，因此，二手房成交进入下行通道，可以预测下半年二手房成交量价将趋于稳中有降。

2018年7月以来市场验证：

（1）2018年7月，北京二手房成交套数为14826套，环比下降6.32%，同比上涨107.12%，7月成交量较6月份有所下降。

（2）截止2018年8月12日，二手房累计成交5075套，环比上月减少14.71%，同比去年增加80.28%。同时从日均成交量来看，7月份日均成交478套，8月以来日均成交为423套，日均减少55套。

总体来看，2018年上半年政策环境从严，带来的影响是下半年仍将持续从严的态势；限竞房政策落地，预计新房的供应量上升，成交量会反超2017年；二手房成交量会趋于稳中有降，价格仍将平稳。

附件：2018年上半年政策盘点：

1.2018年2月2日，关于修订《北京市存量房屋买卖合同》示范文本的通知

2.2018年2月28日，《北京市引进人才管理办法（试行）》

3.2018年3月12日，《“互联网+不动产登记”改革实施方案》

4.2018年3月15日，《北京市人民政府关于扩大对外开放提高利用外资水平的意见》

5.2018年3月18日，《关于进一步优化营商环境缩短不动产登记办理时限的通知》

6.2018年3月18日，北京关于印发《建设项目规划使用性质正面和负面清单》的通知

7.2018年3月23日，《北京市住房和城乡建设委员会关于加强房地产经纪机构备案及经营场所公示管理的通知》

8.2018年3月23日，北京市住房和城乡建设委员会 北京市工商行政管理局关于发布《北京市存量房屋出售经纪服务合同》和《北京市存量房屋承购经纪服务合同》示范文本的通知

9.2018年3月28日，《关于北京市不动产登记移动预约系统上线运行的公告》

10.2018年4月10日，《北京市2018年第一批政策性住房建设计划》

11.2018年4月17日，《中国人民银行决定下调部分金融机构存款准备金率以置换中期借贷便利》

12.2018年4月20日，《北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和国土资源管理委员会关于进一步优化营商环境简化房屋交易流程的通知》

13.2018年4月24日，《中国证监会 住房城乡建设部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》

14.2018年4月28日，《关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知》

15.2018年5月2日，《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》

16.2018年5月15日，《关于取消身份证明材料复印件作为住房公积金归集和贷款业务办理要件的通知》

17.2018年5月19日，《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》

18.2018年5月26日，《关于加强限房价项目销售管理的通知》

19.2018年5月28日，《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》

20.2018年6月19日，不动产登记全国联网

21.2018年6月24日，《中国人民银行决定通过定向降准支持市场化法治化“债转股”和小微企业融资》

22.2018年6月28日，《住房城乡建设部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动》