郭梓宁：不同城市模板综合运营

郭梓宁先生,任职中国奥园地产集团党委书记兼总裁，并开始将集团往商住双线发展。郭梓宁先生在2012年博鳌房地产论坛上表示，奥园集团未来会继续以珠三角、长三角、环渤海、北部湾和中西部五大经济圈为核心的战略布局，坚持“商住双线发展”的策略，住宅及商业项目均会考虑，目标以广东省为主，省外地区则会以现时已进军的成熟市场为优先考虑。

行业发展从2013年的单边上扬，到2014年的高位横盘，再到2015年进入政治、经济发展的“新常态”，房地产行业也进入新常态，从过去的暴利到当前的微利，逐步趋稳。奥园总裁郭梓宁认为，当市场更加规范化，没有实力亦无品牌的房企将遭到淘汰，而有实力或有规模或有特色的企业，将会进入到新常态中持续发展。

1.规模化不是房企发展的唯一出路

规模化发展的企业未来在行业的话语权、竞争力上会更有优势，但是没有规模的企业就一定无法生存?

郭梓宁认为，一方面，对于一二线城市而言，拿地竞争越来越白热化，更倾向于规模化发展。但一方面，中国城镇化发展不会在短短几年内完成，落后的县、镇给予四五线城市小开发商以生存空间，在这些地区，中型乃至大型规模的房企因地域偏僻、成本高而无法进入，这时县、镇的小企业反而能起到补充作用。

2.被误读的城镇化建设和城镇化率

一个国家或地区的核心城市永远都是人口流入地，房地产开发与中国城镇化率直接相关。人口流入城市，除了新增购房需求，商业地产升值空间也大。

然而，一方面，城镇化不仅仅是农民进城，新型城镇化更侧重于城乡一体、生态宜居与和谐发展，强调服务设施、公共设施一体化。城镇化对开发商的综合运营能力要求非常高，除了开发住宅，还要具备相关配套和生活设施的开发能力。

另一方面，2013年中国的53%的城镇化率是按常住人口统计，如果按户籍统计才35%左右。这相差的18个点如果按每年增长2个点算，那城镇化进程距大家期待的起码要落后8~10年。这一点需要正视。

3.城镇化进程对地产的影响

城镇化对地产的影响主要体现在四个方面。

第一，市场刚需蛋糕很大，尤其三四线城市，而保障房主要是在一二线城市逐步发挥影响作用。

第二是利润率，刚需购买力初步释放后，以后的购买力总体会略低，房地产开发利润率会向更合理水平回归。

第三是开发模式，标准化快速开发，提高资金效率会是一些开发商提高资金回报率、降低成本的重要选择，尤其是同一大的区域内的标准化开发。

第四，住宅产品结构和三四线城市商业业态，会随着城镇常驻人口实际结构性变化发生改变。一般住宅项目开发向小型城镇化综合运营方向的转化，会带来新的机会。

不同城市乃至同一城市的不同板块，城镇化也不是完全均衡的，因此产品定位和盈利机会也有所不同。