共同买房须知:共有与按份共有不一样!

2019年06月11日 11:51来源:北京行业动态责任编辑:zhaojiaqi

在房屋产权关系的划分中存在着一种共有关系,即两个或者两个以上单位或个人共有的房屋。我国《物权法》也规定不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。但是共有包括按份共有和共同共有两种,在共同购买房屋时,两种产权方式下各自承担的权利和义务划分也有所不同。

买房

一、定义

共同共有是指共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权,不分主次,不动产权证上不标或者用词模糊,并不显示彼此的关系。

按份共有是指共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权,在不动产权证上,会标明谁的份额多,谁的份额少。

二、两种关系确立的条件

共同共有的产权关系是建立在共同关系之上的,以某种共同共存的关系作为发生该种属性的必要条件,比如,夫妻共有、家庭共有、合伙人共有等都符合共同共有建立的条件,确立房屋产权共同共有的形式,两者或多者之间是平等的。

按份共有则不需要这个前提或者说是限制条件,只需要共有人的共同意志即可,即使是两个毫不相干的人也可以建立这种关系,谁多谁少,自行商定。

三、房屋权利和义务的范围

在共同共有的产权关系下,共有人对房屋平等的享受权利,并承担相等的义务。换句话说,就是,只要共有关系存在,房屋的产权是不可分割的,所有人共同拥有完整的产权。但是一旦这种关系消失,共同共有也就不复存在,大家共同确定自己的份额,但是要秉承平等的原则。有合同的依据合同,没合同的,大家商议。

按份共有的房屋产权关系一开始就有各自的份额分配,承担的义务也是按照份额承担的,份额多的权利大,义务也大。反之亦然。

四、处分权

处分权是按份共有和共同共有最大的不同。《物权法》规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

所以,在共同共有房屋产权的方式下,如果需要处分房屋,则需要获得全部共有权人的同意才可,否则视为无效。而且,在处分的时候不得损害房屋其他共有人的利益,利益受损的共有人可以通过司法途径解决。

按份共有在处分房屋的产权的时候要经过三分之二以上的共有权人的同意,而且,如果按份共有的某个共有人要处分自己的份额或者将自己的份额转让出去的话,不需要征得其他共有人的同意,但是其他共有人有优先购买的权利。

五、债权债务

根据按份共有和共同共有的性质以及权力和义务可知,一旦涉及到债权债务的话,二者也是不同的。

共同共有的共有人在债权债务上是连带关系,出现债务问题时,所有共有人共同承担债务,不分主次。

按份共有的共有人在遇到债权债务问题时,还是按照自己拥有的份额来确定应当承担的相应份额的债务,份额多者,承担的债务也多,反之亦然。

六、分割权

分割权的行使一般由一方挑起,但是行使分割权就意味着可能对其他共有人造成损失,所以主张分割的人应当对其他共有人给予赔偿或者因为分割对房屋造成价值减损的,应当对损失的价值进行分割或赔偿。所以,行使分割权时要慎重。

如果共同共有房屋产权的共有人约定不得分割共有房屋的话,那么双方都应该按照约定,维持房屋现状。如果共有人有需要要对共有房屋进行分割时,有约定的分割方式,就按照约定进行,没有约定,就要重新商定,但是不得损害其他共有人的权益。

按份共有的共有人则可以随时要求对房屋进行分割,无论是有约定还是没约定或者约定不明确的,都不受限制。


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