华为“外迁”背后原因：房地产泡沫挤占制造业空间

近日一篇网络文章《不要让华为跑了!》再次把深圳卷入舆论的漩涡。这篇文章的核心思想是：像华为这样的中国高端制造业的头牌企业，都难以在房价高涨过后的深圳寻求新的发展空间。联想到最近苹果公司和富士康公司都打算把工厂全部外迁到印度，这一趋势性的变化值得决策者和大多数地方政府反思。

笔者以为，房地产市场犹如毒品，短期内可以缓解地方财政资金压力，成为稳增长的重要手段，但长期来看高房价和高库存，不仅成为制造业和实体经济成本高企的主要因素，也使得大规模的资金和土地资源出现了错配，严重削弱中国经济在全球的竞争力和房地产泡沫地区的经济在全国的竞争力。特别是去年下半年以来，房地产市场再度飙升，同时制造业投资增速却持续下行，且看以下对二者的关联分析。

现状：房地产繁荣和制造业低迷的鲜明反差

一方面，经济增长和公共财政收入对房地产市场的繁荣依赖程度越来越高。

去年下半年以来，一线城市的房地产非理性繁荣，快速向南京、合肥、苏州等二线城市蔓延，使得房地产市场成为中国经济的唯一亮点，中国经济对房地产的依赖程度再度攀升。

最新的财政收入数据显示，4月一般公共预算收入同比增长14.4%，增速较3月攀升6.7个百分点。除了4月作为营业税最后清缴期限使得营业税同比大幅增长74.8%的原因外，还有房地产市场的繁荣带动房地产相关税费大幅增加，其中房地产企业所得税同比增长47.2%，二手房交易的个人所得税的财产转让所得税增长50.6%，契税和土地增值税增速分别为13.2%和40.6%。即便是营业税大幅增长，也与商品房销售回暖有着密切的关系。

与此同时，1-4月，全国国有土地使用权出让收入9536亿元，同比增长5.8%，4月当月同比增长了5.9%，很大程度上缓解了地方政府的支出缺口。从投资来看，1月-4月全国固定资产投资尽管较上月有所回落，但仍实现了10.5%的平稳增速，这主要得益于房地产开发投资继续企稳回升和基础设施投资大幅增长。

另一方面，与房地产市场繁荣相比，制造业则面临持续低迷的困境。

自20014年6月以来，由于前期市场的低迷，房地产开发投资长期低于制造业投资增速。今年1月-4月，房地产市场的持续回升，使得房地产开发投资增速再度超过制造业投资。

从历史数据看，房地产开发投资的波动性始终大幅高于制造业投资增长，受调控政策的影响较大。一般而言，当面临较为严重的外部冲击(如2008年金融危机)和严格的调控时期，房地产开发投资会低于制造业投资增速。当经济增速疲软时，政府将通过放松限购和信贷等政策，刺激房地产开发投资。当前，房地产市场再次风生水起，而制造业企业特别是民营制造业企业却因为用工成本提高而苦不堪言。

房地产过度繁荣导致制造业低迷原因探析

首先，一、二线城市的房价高企大幅增加了制造业企业的成本。

房价的高企使得上海、北京、深圳等一线城市生活成本高企，这就要求制造业企业不得不提供企业员工在城市体面生活的人力成本。2005年-2014年，北京市平均工资水平由3.36万元上升到10.2万元，涨幅200%，上海、深圳等地也基本保持了相同的涨幅。

据英国经济学家杂志的最新报告，在全球生活成本调查榜单中，中国大陆进入全球前六十的城市排名依次为上海、深圳、北京、大连、成都、苏州、广州和天津。其中，上海与东京并肩位列全球第11位，深圳的排名在房价大幅上涨后实现了三级跳，2013年-2015年分别为39位、28位和16位，北京则由前两年的46位大幅上升至31位。

分析显示，居民购房、租房成本和商业生活配套的租金成本快速上涨是导致一线城市生活成本上升的主要原因。与此同时，房地产市场繁荣也推高了一、二线中心城市的整体地价水平，全国100个大中城市2008年一季度平均住宅用地挂牌均价为942元/平米，2015年二季度达到历史最高水平4461元/平米，上涨近4倍。与此同时，商业综合用地由809元/平米上涨到2870元/平米，上涨近3倍，制造业企业的用地成本也都有较大的涨幅。

其次，房地产过度繁荣占用了大规模的社会资金，推高全社会的资金成本。

毋庸置疑，当前的房地产市场吸引了主要的信贷资源。今年一季度，金融机构各项贷款余额为98.56亿元，其中房地产贷款余额高达22.5亿元，占贷款总余额的22.43%。

值得注意的是，房地产市场与地方土地财政密切关联的地方融资平台，构成了全社会流动性的资金“黑洞”。今年一季度个人住房贷款平均利率仅为4.63%，创下2010年以来新低，显著低于金融机构一般贷款加权平均利率5.67%。由此带来的直接后果是，央行去年下半年释放的大规模低成本流动性，进入了房地产市场并占据较大比重，流入以制造业为代表的实体经济的规模较小。

最后，房地产高库存浪费了大量的土地资源，挤占了制造业用地的供给。

2009年-2015年，全国国有建设用地供应面积累计为394.2万公顷，其中用于房地产开发用地累计为106.07万公顷，占比为27%，工矿企业用地为117.23万公顷，基础设施配套用地为170.79万公顷。

尽管房地产开发用地比例不高，但房地产开发用地的位置一般十分优越，配套条件相对较好。更为重要的是，房地产市场现有大约近7亿平米的库存规模，同时在建和新开工面积大约为70万亿平米，如此庞大的库存量，造成大规模的土地资源浪费，挤占了本可用于制造业等工业发展的城市空间。

综上所述，十余年来，房地产市场的快速发展，为改善居民住房条件和中国经济急剧扩张做出了重要贡献，也成为当前经济平稳增长的重要支柱，也吸收了大部分传统制造企业的产能。然而，硬币的另一面则是，住房价格的高企不仅大幅提高了大中城市居民的生活成本，房地产市场的过度开发和繁荣还闲置了大量的资金和土地资源，推高了制造业特别像华为这样的高端制造业的经营成本，这种现状如不改变，高端制造业逃离一线城市的趋势还将持续下去。