易宪容：7月份国内的房地产市场形势分析

今年1-7月份国内房地产市场开发投资及销售的数据已经公布。2018年1-7月份，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资46443亿元，增长14.2%，增速提高0.6个百分点。

这里有几个看点，一是房地产开发投资仍然在高速增长，与整体的全国固定资产投资增长比，几乎高出的5个百分点。有房地产市场的开发投资拉动，中国的经济增长根本就不会有多少问题。二是房地产开发投资的环比在上升，也意味房地产开发投资不仅远高于2017年增长速度，而且还在近年来的高位运行，房地产开发商后期投入还可能增长;三是住宅开发投资在加速度。这不仅在于占整个房地产开发投资的比重高(达70%以上)，而且同比增长速度达14%以上，环比增长还在提速。这也意味着有房地产开发投资作支撑，它将成为中国经济稳增长最大动力。

从房屋新开工面积增长情况来看，房屋新开工面积达114781万平方米，增长14.4%，增速提高2.6个百分点。其中，住宅新开工面积84685万平方米，增长18.0%。这既意味着前两年已经销售出去的期房要加紧完工交房，也意味着今年的住房销售增长还在前两年创历史纪录的基础还在持续。后者表现于一些房地产市场的火爆抢房局面。

1-7月份，房地产开发企业土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%，增速比1-6月份提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元，增长21.9%，增速提高1.6个百分点。最近有报道说，国内各城市的土地拍卖流拍的情况在增加，甚至增加的比重较高。正如早些时候分析的那样，各城市土地流拍的情况出现并非意味着房地产开发商预期未来房地产不看好而不愿意进入土地市场，也许是其他原因所导致。从1-7月份房地产开发商购置土地的情况来看，房地产开发商不仅没有减少对土地的需求，而且其增长速度仍然达11%以上，及近期在加速度增长。特别是重要的是房地产开发商购买土地金额增长达20%以上，远高于土地购置面积近10%。这意味着各城市土地拍卖价格还在快速上涨。

住房的销售面积及住房的销售金额，这两个是房地产市场最为核心的数据。从1-7月份的情况来看，1-7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月份提高0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长4.2%。1-7月份商品房销售额78300亿元，增长14.4%，增速提高1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.2%。

1-7月份全国住房销售面积增长幅度只有4%，主要原因是东部地区住房销售面积不仅没有增长反之同比下降3.8%，而东部地区的住房销售面积占全国的比重达41%以上。东部地区所占的比重如此之高，东部地区的住房销售下降，肯定会拉低全国的住房销售面积的增长幅度。但中部地区的住房销售面积增长达到26.5%，基本上还处于亢奋之中。

1-7月份全国住房销售金额增长幅度达到了14%以上，这不仅在于东部地区的住房销售增长处于正增长5.8%(其占比达51%)，增速提高1.9个百分点，而且中部地区、西部地区及东北地区分别增长达26.5%、28.3%、15.8%。后三个地区的住房销售金额增长同样处于亢奋之中。

其实这些数据非常非常的重要。一是住房销售金额的增长直接可反应在GDP增长速度上去。住房销售金额的增长达14%以上，远高于GDP增长7.6%，是GDP增长两倍多，这将成为国内GDP增长最大动力和最大贡献方面。二是住房销售金额增长高于销售面积增长十个多百分点，这意味着全国各城市的房价还在普遍上涨。即使是东部地区也是如此。房价上涨仍然是当前国内房地产市场增长最大动力。但在当前房价如此之高的情况下，房价上涨同样是国内金融体系风险增加的根源。三是尽管各城市房地产市场调控政策不断地在出台，但是这些政策根本上没有对房地产市场起到多少遏制的作用，反之，不少城市出台的所谓的房地产调控却成了推动房价上涨的最主要的动力。否则，中部及西部不少的城市的房地产市场不会处于亢奋之中。这也意味着国内这种房地产市场能否持续，能否可应对外部世界的冲击。

当然导致国内房地产市场的仍然在快速增长的推手是银行信贷，国内银行信贷还在快速的过度扩张。7月份，人民币贷款增加14500亿元，同比多增长6278亿元，增加比重达43%。其中住户的银行信贷7月份增加了6344亿元(占比达44%)，个人中长期贷款增加4576亿元，占比达72%。可以说，这些贷款基本上流入房地产市场。更不要说，个人短期贷款以不同的方式也流入房地产市场了。国内银行信贷如此过度扩张，肯定会造就国内房地产市场繁荣，国内房价不上涨也很难。

所以，在下半年国内银行信贷进一步放宽快速过度扩张的情况下，7月份房地产市场形势又开始全面回转。无论是房地产开发投资，还是新屋动工、房地产开发商土地购置及房地产销售金额又出现了环比全面提升，这种情况可能会在剩下几个月里再持续。但中国金融体系的风险也在全面上升，特别中西部地区。对此，政府看到了吗?