北京通州楼盘降价 最低价31800元/平方米

乘着政策东风起飞的通州楼市，又因为政策限制急转直下。

自5月6日限购落地以来，通州楼市随即陷入成交冰封，商住公寓、写字楼等产品的周成交套数不足十套，与限购前夕单周4700套左右的成交套数，简直不可同日而语。

面对这样一个看得见却吃不到的通州，眼看着销售周期被拉长，资金回笼效率低下，这下可急坏了靠业绩吃饭的开发商们，毕竟不是所有项目都赶在限购前大赚了一笔。于是，压力之下，新入市的项目开始“想办法”、“动脑筋”:暗降价格，或是打限购政策擦边球等等。为了销量，通州的新盘项目已经开始了自救计划，预计还将有更多的项目加入其中。

通州盘开始降价 最低价31800元/平方米

5月5日晚间，限购靴子落地，红火的通州商办市场瞬间冰封。

眼看着双限(住宅、商办产品同时限购)之后成交没有起色，开发商们开始考虑自救，降价就成了最直接有效的方式。

上周末，通州富力运河十号B01号楼开盘，成了双限之后首个获批入市的“商改住”项目。参与了排号的孙先生就在开盘前夕收到了“小户型公寓，本周六开盘，带装修均价36000元/平方米，最低价格31800元/平方米”的邀约短信，这比他预期的4万元左右的价格下调了很多。

据孙先生介绍，本次开盘“商改住”公寓均价36000元/平方米，低楼层房源售价32000--33000/平方米，高楼层房源最高价40000元/平方米，较上一期房源成交均价下调明显，这也是他下决心买房的重要因素。

北京市住建委网站的公开数据也证实了项目的暗降行为。此前该楼盘于2015年7月16日、11月13日、12月27日取得三批次预售证。其中，首批签约商务型公寓326套，成交均价34691元/平方米。第二批商务型公寓拟售参考均价39943元/平方米，成交均价36364元/平方米。第三批商务型公寓拟售参考均价45558元/平方米，成交均价46828元/平方米。

最新的这期，在2016年5月26日取得预售证，办公产品拟售参考均价49716元/平方米。相比之下，无论是均价还是最低售价，新一期的产品都有明显的降价。

项目的一位售楼员在接待记者时也强调，这个价格已经是通州运河核心区公寓产品中的最低价。

与之形成对比的是，通州运河核心区内保利大都汇、新北京中心等待取证的项目报价为4万-4.5万元/平方米的区间内，与前期报价基本持平。

双限让通州成交冰封 上万套新房入市受影响

之所以出现降价，很大程度上是因为通州双限之后，开发商们开始扛不住了。区域楼市始终没有起色，反倒是造福了周边的“兄弟”。大兴、房山、顺义等地的商住项目在5月密集入市，瓜分市场。

根据亚豪君岳会统计数据显示，5月(截止到29日)北京商住产品共实现成交3422套，占比高达49%。而在这其中，通州商住成交下滑明显，5月仅实现成交271套，占比8%，对比之下，4月份通州公寓签约量曾高达5927套，占比达61%。

不仅是数据难看，北青报记者上周末走访通州时发现，多个主推写字楼和商改住公寓项目的售楼处看房者寥寥无几，不少置业顾问在前台无事可做。

“原来周末一天能有三四十组看房客户，忙得没时间吃饭喝水，现在却只能玩手机。”通州新华大街东侧一知名楼盘置业顾问抱怨道。

除了来访购房人寥寥无几外，售楼处的来电同样清净。据售楼处400电话统计，上周来电前十楼盘中，大兴、丰台、海淀、石景山等区域均有楼盘上榜，唯独缺了通州，尤其是在双限之后，通州的来电量在热点城区中连续垫底。

而比成交萎靡更严重的是，新房源即将入市，却还未找到打破冰封的有效方法。业内人士指出，目前通州商改住公寓库存量约4600余套，潜在供应大约在1万-2万套。从整体看，这些项目将受到限购政策影响。

“因为要求只能由企事业单位和社会组织购买，通州商住、写字楼至少60%-80%的成交将受到影响。”分析人士称，预计未来一段时间内，通州商办市场成交量将持续低迷。

打政策擦边球 通州开发商忧虑未来

穷则思变，除售价调整外，通州的开发商还推出了限时优惠、分期付款、协助注册公司规避限购等各种办法吸引购房者。

通州运河区域某项目在致电意向客户时，置业顾问明确表示可帮忙联系服务机构协助购房者办理注册公司事宜，以规避购房资格限制。

同时，客户缴纳定金后45天内签约，可享房款9.8折优惠。签约后50%首付款8个月内交齐，2017年底再缴纳20%购房款，2018年补交剩余30%房款。

此外，开发商还提供一次“免费更名”交易的“福利”。“距交房仍有2年半的时间，其间若房价上涨，您觉得交易可获利，可随时进行更名交易，相当于走一手房交易，能省好几万税费。”

亚豪机构副总经理任启鑫就认为，通州商住在经历了一段时间的快速上涨之后，开始进入企稳阶段。而这也揭示出通州市场当中商住的尴尬地位，虽然区域前景良好，但是需求在限购后受到压缩，使得这些商住项目均面临一定的去化压力以及资金压力。

而在个人买房投资遭抑制后，通州楼盘的销售周期将明显拉长，对于区域内的开发商和项目将形成分化。限购前成功抢跑的压力较小，可能会转为捂盘惜售、少量多次推盘;而对于项目体量过大，库存严重的项目来说，可能会加速推盘，甚至降价出货。但长远来看，即便当前出现降价销售的情况，也只是权宜之计，由于只推出了部分户型，仍给后期提价留下了空间。