2016北京供地加减法

北京今年的土地供应细则出炉。近日，北京市政府常务会正式审议通过《北京市2016年度国有建设用地供应计划》(以下简称《计划》)，根据《计划》，北京今年国有建设用地计划供应总量减少至4100公顷。商品住宅用地更是增加了100公顷，城六区土地供应设置了20%的“天花板”，大兴、顺义等成为今年土地规划的重点布局区域。

土地供应总量“6连降”

根据《计划》，2016年全市国有建设用地计划供应总量为4100公顷，其中新增建设用地控制在1850公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。这已是北京土地供应量连续第六年下降，2015年，北京的供地计划总量为4600公顷。

尽管总量有所下降，但北京土地供应的目的性却更加明确。市国土局相关负责人称，北京市的土地供应也在与京津冀协同发展、疏解非首都核心功能等任务紧密结合。数据显示，截至一季度末，作为承接中心城区人口和适宜功能疏解的重点地区，顺义、大兴、门头沟等新城共成交经营性用地面积约38公顷，占本市已成交经营性用地面积的83%。

另一方面，为了优化城市区域功能，统筹区域发展，形成城市功能由中心城和新城共同支撑的格局，《计划》还称，规划新城范围内土地供应量应占土地供应总量的70%以上。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京土地总供应量减少是城镇化发展到尾声的必然结果，当前的北京不可能再允许“摊大饼”式的土地供应出现。此外，在住宅土地供应总量不变的情况下，工业等性质的用地供应就会被压缩，从另一个层面来讲，这也在变相推进北京的城镇化建设以及产业升级。

城六区设置20%“红线”

而在土地更多地流向顺义、大兴等新城的同时，传统城六区的土地供应量则被设置了“天花板”。《计划》强调，城六区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%。

受到供地节奏的变化，北京一季度的土地成交也深受影响。数据显示，今年一季度，北京共成交12宗土地，实现成交总价228亿元，与去年同期相比大幅下降54%。细分这11宗成交土地，来自城六区的土地只有朝阳区的两块，其他土地均为远郊和新城。

对此，张大伟称，城六区土地供应本就十分紧张，往年城六区的土地供应占比也与今年20%的上限相差无几。而且，城六区内性价比高的地块早已有主，个别挂牌出售的土地基本也都位于五环、六环等地区。

尽管土地供应量始终不大，但城六区的地价却一路水涨船高。以纯商品住宅用地为例，2014年，城六区共出让9宗住宅用地，楼面均价高达4万元/平方米。在去年，城六区出让住宅地块有所增加，楼面均价更是蹿升至5.1万元/平方米。今年一季度，城六区仅出让3宗住宅用地，但楼面价也达到了4.7万元/平方米。

在限制供应总量的同时，城六区有限的新增建设用地也已有了明确的用地方案。市国土局相关负责人表示，东西城将以棚改为重点，促进人口、社会公共服务功能有序疏解;另外，在城六区范围内，中等职业学校教育、高等教育和五环内综合性医疗机构等项目原则上不再供地。老城则将优化用地结构，利用疏解腾退的土地实现减人增绿，降低建设规模及开发强度。

商住用地增加100公顷

不过，设置城六区土地供应上限并不意味着北京的住宅用地也要相应减少。《计划》在住宅用地的指标上仍然保证了1200公顷的供应，这一数字与2015年计划量保持一致。

细分这1200公顷，保障性安居工程用地计划安排350公顷、包括自住房在内的商品住宅用地计划安排850公顷，与2015年相比，保障性安居工程用地减少100公顷，但在北京土地供应量整体减少的情况下，商品住宅用地却增加了100公顷。

市国土局相关负责人表示，在商品住宅供地方面，将以自住型和中小套型商品房用地供应为主，增加住房供应总量。与此同时，增加商品住宅供地也会有效调节住房需求，逐步缓解供求矛盾。

张大伟认为，新增100公顷的商住供地并不算多，而且商品住宅并不仅仅包括所谓的商品住房，也涵盖保障房、公租房等其他形式。在他看来，这100公顷的商住供地在短期内究竟会产生怎样的效果还有待观察，但从长远来看，通过增加土地供应来保障市场供给肯定有利于缓解未来住宅供应的压力。

而在北京市房地产协会秘书长陈志看来，采用上述供地结构的目的也是为了调整北京当前购房分化的趋势，通过增加土地供应量，保证自住房和普通商品房的供给，给购房者更多选择。而对于开发商而言，陈志则建议要合理安排用地计划，不必紧盯土地。