集体租赁住房这盘棋

如你所知，深圳许多外来人口，是租住在城中村的。详细有多少人，没有精确数据，有人说占一半，有人说是三分之一。而城中村，其实就是农人房。

农人房，按道理是团体建造用地上的房子。但深圳的特殊性在于，它曾一股脑地将辖区内的土地都转为国有了。土地是国有的，城中村的房子却仍是农人房。在城中村拥有住宅的农人，有句话叫做“金不换”，他们的房子大多租给了外来人口。

我写过多篇文章，中心开展和培养住宅租借商场，是国家战略。几大国有银行和多家闻名地产商涌入，是一种战略性的布局。到现在，还有许多企业和组织没理解过来呢。有些是目光不及，有些是实力不逮，这且不说。

话说，8月28日疆土部、住建部发布了13个城市试点使用团体建造用地建造租借住宅的告诉，深圳不在名单里，上面说了，理论上它没有团体建造用地了。但当天下午，深圳也发布了几个文件——《深圳市关于加速培养和开展住宅租借商场的施行定见》(征求定见稿，后以市政府办公厅名义下发)、《深圳市住宅租借试点作业方案》。作业安置比一些试点城市还要详尽。

深圳市的文件，除了2017年底筹建3-5家国有住宅租借企业、“十三五”期间(2016-2020年)、建成人才住宅和保证性住宅40万套、国有住宅租借企业收储不低于10万套房源，我形象最深的仍是，它提出，经过收买、租借、改建等方法收储不低于100万套农人房。

100万套!

要知道，同是“十三五”期间，北京市的目标是，新建租借住宅50万套(供地1300公顷)，其间大部分将经过团体建造用地安排。依据北京市规划疆土委、住建委最近宣布的告诉，其间，有1000公顷是团体建造用地，建造约40万套租借住宅。

深圳市国有租借企业收储10万套，农人房收储100万套，加起来是110万套。比北京市新建50万套租借住宅，高出一倍还要多。差在哪儿?就是收储农人房。

收储农人房，不都是政府来做，事实上，更多是社会资本，包含地产商。然后，最初说到的万科就登场了。

万科深圳组建了一个城中村改造的专业公司，叫做万村开展有限公司。它与乡民直接商洽签约。深圳市8月底发布鼓舞开展租借商场的文件，一个月后，万科就与福田区的玉田社区乡民代表签约了。第一批听说只要3名乡民代表，将房子托付给万科进行一致的改造和运营。

这可不容易。要跟农人一家一家谈，彻底的商场化运作。5年收储100万套农人房，1年20万套，委实不简略。

一线城市里，估量只要深圳市有如此大规模的城中村。二线热门城市恐怕也鲜有这么高占比。但简直所有的大城市，都有一个一起的问题，就是城市表里农人房的整治问题。最大的问题，仍是违法建造、群租等，带来包含消防在内的重大安全隐患。

据我个人了解的状况，在大城市里的城中村和市郊农人房，违法建造现象是适当的遍及，整治起来也十分扎手。是强制性一举推平撤除，仍是详尽压服逐渐改造，很难简略地作非此即彼的挑选。人文关心，温情温度，是社会道德领域，咱们仍是回到经济理性比较稳妥。

一句话，深圳市的做法值得学习。

商场前提不必说了，大城市尤其是13个试点城市的住宅租借需求旺盛。团体建造用地上的房子，能否经过归纳改造，使之契合消防规范、安全规范，然后答应其对外租借?假如农人自己不愿意出资，能够引进像万科这样的企业，进行一致改造、一致运营，按约好分红收益。

这需求耐心。你看，万科最初只是跟3家乡民代表签约。但农人都很聪明，讲实惠，假如看到显着作用，很快就会有30家、50家乃至100家乡民涌过来签约。

我国的改革考究试点先行。团体土地原来是禁区重重，早年间，使用团体建造用地建造租借住宅，只是提出这个主意都是大大的悖逆，现在却在大力推广。假如不放心，可否在13个试点城市里，挑选部分有实力的组织、企业，对城中村、市郊农人房进行归纳整治改造，然后一致对外租借?

这样，农人有安稳的收益，没有了后顾之虑。租客也不必天天提心吊胆。基层部分相同也可免予牵肠挂肚，不必悬着一颗心。租借商场增加了供给，楼市安稳多了砝码。这不是理论推导，深圳市正在实践。关键是，要行动起来。