北京

租赁时代对租客而言,也许没有想像的那么美好

2017年12月09日来源:楼海校长本地楼市责任编辑:wuyanglin

近半年来,各地纷纷出台房产租赁的细则,特别是租购同权等法规的落实,可以说是有效的保护了租客的权益,但校长以为,这个保护最多只能保护极少数租客的权益,更多的租客只能轮为捧场者。

多年以前,当很多人对保障房抱以希望时,校长就指出,那你要能拥有保障房才行啊,但大家不信,还骂校长。数年过去,那些当年对保障房抱着希望的人,是多么后悔当年在等待着和自己没有多少希望的保障房啊。记得当年深圳布吉推出保障商品房的价格只有8000元/平方米左右时,校长就指出,在布吉商品房有限的情况下,把这么大的比例房产用于保障房,终不利于商品房价格的稳定。道理很简单,假设布吉当年一年的商品房供应是6000套,而如果没有这个保障房则商品房供应就可以达到8000套,试问如果需求本来刚好是8000套,结局会如何?当时有人笑校长无知,说8000套和6000套加2000套有区别吗?有区别吗?是的,看起来,是没有区别,以前是8000套现在还是8000套,以前的需求是8000套现在还是8000套,有区别吗?真的是这样吗?呵呵,用大脑再思考一下。原来商品房8000套,需求是8000套,但因为保障商品房的价格只有普通商品房价格的6-7成,那么需求就无形中变成了1万套甚至更多。即原来的8000套需求只有6000套供应,而余下的2000套需求将无形中立马变成了4000套的需求,面对2000套的供应。当2000套的供应满足不了4000套的需求时,那么就会有最少1000套的需求转化到6000套的供应中去,最后又变成了7000套需求面对6000套供应,结果不要想,供需失衡。

保障房

还有就是公积金这类不合理的贷款利率的存在,也在变相推高房价,让更多本来可以买得起商品房的人买不起了,人为的让人分成了不同阶层的竞争。对这个,当年校长提出时,更是被太多人骂,说公积金贷款便宜了,有啥不好?这个好和不好,是分阶层的。一个是早期已经买了商品房用商业贷解决贷款的人,对他们而言,商转公自然是好事。但对没有买房的人而言,这就不是多好的事了。道理很简单,利率的降低意味着月供的减少,月供的减少意味着可以承受的还款压力减少,其实从另一个层面理解,也是可以理解为让更多人提前进入买房状态,以改变供需状态。道理是一样,原来用商业贷假定月供要1万元只有10万人可以接受,现在因为有公积金贷款月供1万元就可能变成12万人可以接受,结果是什么?如果所有人都是如此,也就罢了,只可怕的是更多外来人员或者工作不稳定的人就吃大亏了,面对人家公务员和事业单位稳定的公积金政策,你和人家同样的工资又变成了落后一个阶层了。你可能因为公积金政策受益了200元,而人家可能是受益1000元,你买房的可能是不是又要推迟半年,因为别人可以提前半年,那别人的提前和你的推迟有区别不?当半年后,你要面对的房价又是多少呢?最有意思的是,早期用商业贷买房的人因为变成了可以转公积金贷款,压力大幅减少,又经多年增加了新的存款,以前供楼压力大或许买房还要考虑,现在压力小了,再搞一套吧。需求又增加了。为什么都是商品房,却在供楼环节存在巨大的利率区别呢?这样的政策,只会让大家的购买力人为的划分阶层,进而让商品房更加远离享受不到公积金政策的普通人。

租赁房

说了这些,回到租赁房。租房时代会不会出现以往出现的相似事情呢?只要供应关系没有得到根本的改变,那么,这样的关系就存在,这样相似的事情就会发生。据说,北京的某长持租赁房的租房细则让很多租客直呼:“租不起房了”,为何呢?

北京很多租客直呼“租不起房”是这样的,房产持有者给租客租房的要求是一次性先支付30年的租金,且租赁期仅为10年。什么意思呢?即先交10年租金,再交20年租金当成是押金,押金在租期到期后可退。假如一套房的月租金是6000元,那么租金要先交十年的租金即720000元,且要同时交20年的租金作为押金,那么要交的押金是144万元,共计216万元。试问,6000的租金高吗?不高,但面对216万高吗?

那么真正要解决百姓的居住需求,咋办呢?在昨天的2018年经济工作会议上,指出:“要在协调推进各项工作的同时,着力抓好重点工作,力争取得明显成效。要深化供给侧结构性改革,激发各类市场主体活力,实施乡村振兴战略,推进区域协调发展,推动形成全面开放新格局,提高保障和改善民生水平,加快住房制度改革和长效机制建设,提供更多优质生态产品”。校长以为,只有推进区域协调发展,方可有效解决住房问题。相信,未来会有更多的区域协调发展政策来推动供需的转变,不解决这个本质问题,低成本居住的梦想只会属于少数人。

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