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今年不买房,明年买“地王”!这句话恐怕真要实现了

2017年11月30日来源:凤凰房产行业动态责任编辑:shenyangadmin

2016年被房地产行业业内人士称为“地王年”。这一年,全国诞生了350宗地王,并且绝大部分都分布在一、二线热点城市,又以一、二线城市最为集中。一年过去了,那些“地王”还好吗?

本文主要内容:

1、50宗“地王”仅有一成入市

2、为什么出现这种现象?

3、加快“地王”入市才是必备之举

4、对此专家如何看待

5、地王未来还会推高房价吗?

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50宗“地王”仅有一成入市

2016年被房地产行业业内人士称为“地王年”。这一年,全国诞生了350宗地王,并且绝大部分都分布在一、二线热点城市,又以一、二线城市最为集中。

其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交总价均超过了800亿元,合肥的地王幅数更是达到了32幅。

2017年末,距离这些“地王”诞生已经一年已久,这一年中,一、二线热点城市正在经历中严厉的宏观调控,在此背景下,这些“地王”现状如何呢?

某地产研究中心在对350宗地王进行综合考察后,以城市房地产交易规模、地王幅数、地块交易时间等因素,选取了50个典型地王作为样本进行分析。

从这50个地王建设现状可以看到,其中只有7个项目进入了开盘阶段,而在未开盘的43个项目中,一年过去之后,仍有多达14个项目处于未开工的状态。

上述14宗未开工的地王已经在主动延迟入市时间,而且这些地王主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市,其中不乏2016年上半年成交的地块,闲置时间已达一年以上。

不仅如此,在36个开工“地王”中,仍有八成尚未开盘,从已开盘的7个地王项目来看,也面临着盈利的难题。

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入市即“亏本”? 地王的拖延术

从已开盘的地王项目来看,多是依据区域或板块政府限价来销售,但盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准,仅有4个项目的开盘售价超越了这一基准,实现了“保本”销售。

因部分地王项目拿地成本过高,“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜。在土地楼面价与周边竞品项目成交均价几乎持平的背景下,高端产品入市很难有较高的溢价空间,这或许是开发商延缓工程进度的最重要原因。

对于“地王”不愿开工的原因,主要还是大多数地块是因为开发商观望所致。事实上,这些地王项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市,这些城市也是2017年政府“控房价”的重点,板块“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。

在去年市场的疯狂时期,开发商枉顾“面粉贵于面包”的现实情况,不断追高,在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

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加快“地王”入市 缓解供需矛盾

由于“地王”体量较大,具有一定的区域影响力,其延迟入市不仅在客观上造成了区域内供应短缺,也同时对其他项目的入市形成负面效应。

目前,由国土部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查大限将至,“地王”们也将无处遁形。

此前,为加大推地力度,防止坐地生财,囤地倒地,拖欠地款,国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查,按照工作部署,各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

就目前的市场情况而言,“限价”、“市场变冷”不应该成为“地王”拖延入市的理由。拿地王本身就具有极大的风险,“去年竞价拿地时,不少项目投资者都预期未来两三年房价持续上涨,在这样预判价格下成交的地块,现在自然会有巨大的风险。”

所以,加快“地王”入市,地方政府不能放任开发商延迟入市,形成囤地的情况,更要使开发商放弃“跨越周期”、“房价下一轮暴涨”的幻想。

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对此专家如何看待

亚豪机构市场总监郭毅

在“8万元隐形红线”下,很多地王项目如果按照预期价格申请,将拿不到预售证,如果调低价格,利润空间又极为稀薄,甚至没有利润可言,项目只能做出延期上市的选择。

但是在政策并无完全松绑信号的前提下,融资渠道收紧、融资成本增高,如果开发商又缺少高端项目操盘经验,地王项目若想解套,难上加难,更有甚者,可能会遭遇卖地求生的命运。

即便价格有适当放宽,也不会达到开发商预期的高度,若继续等下去,成本则会不断增加。事实上,开发商没必要等到一个很高利润的价格,差不多就行了,赶紧走量。

财经评论人谭浩俊

导致开发商只拿地、不开发的原因,可能有两个方面:一是想通过等待观望获取最大的开发效应,因为,在一系列政策的调控下,目前的楼市状况并不是很好,价格也比较低迷,如果立即开发,可能很难获取目标效益;二是“地王”项目所需要的投入多,在信贷收紧的情况下,开发的资金压力较大。

很显然,这两个原因均不能构成拖延开发的理由。“地王”开发商必须按照国家相关规定执行,在规定的时间内完成开发。不然,就得依法处理。

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“地王”未来还会推高房价吗?

2016年是中国有史以来高价地最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市,持续刺激房地产市场。而地价超过房价的现象已经从一线城市蔓延到二线城市,对后市房地产市场带来巨大风险。

而如今仅有一成“地王”如入市,拿了高价地的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力将造成非常大的风险。“楼面价超过房价已经成为常态。已经出现了高价地遍地的现象,虽然高价地不完全代表未来市场售价,但如此多的集中出现,未来房价很难不受到影响。

随着今年,“房子是用来住的,不是用来炒的”的理念也开始逐步形成。相关的政策措施不能及时跟踪到位,不能发挥作用,就有可能对已经形成的良好局面产生不利影响,甚至出现前功尽弃的现象。

从总体上讲,楼市调控只能紧、不能松,只能越来越规范、不能越来越无序。如果能够沿着调控的路走下去,楼市就一定能够步入良性发展的轨道。想靠“地王”推动高房价,现如今,也就想想,别再做梦了。

附:50个样本“地王”明细


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