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想知道一个城市的房子到底能不能买?教你三招

2017年06月29日来源:融360房贷购房指南责任编辑:xiaoshuang

一直以来,有很多朋友在后台给房贷君留言,XX城市能不能买房?

对于这样的问题,房贷君真的有点无能为力啊,因为能不能买房这个问题实在是太大的太宏观了,而买房其实是一件特别微观的事情,你得说清楚自己的诉求才行。

比如下面这位女士:

虽然你是在大庆这种几乎没有什么投资价值,一家好几套房的城市,但我仍然建议你买一套。原因有以下几点:

1、你是生活在大庆,属于工作地和居住地统一的。

2、虽然大庆的房地产没什么投资价值,但具体到你自己,你的确需要房子啊。

3、房子值不值要分怎么看,你现在结婚了,三口之家跟老人挤在一起,买套房子自己住,值不值好像真的不能仅仅用房子的市值变化来计算,住的舒坦难道不算“值”么?

4、最后提醒一点,大庆这种级别的城市,房子很难跑赢通胀,不是自己住就别买了。

上面算是为这位网友答疑解惑了。

今天我们要聊的话题是“一个城市的房价到底如何走?房子到底能不能买”。

我们认为,一个城市的房价到底如何走,它既受一些共性因素影响,也会受所在城市的一些个性因素影响。

具体来说有三点是比较重要的,分别是钱、楼市政策和经济基本面。

一、钱

钱最牛的地方,就是它的流动完全不受束缚,想去哪就能去哪。所以考察钱的动向,能让我们对当前楼市有一个总体性的把握。

买房需要钱,大家都没钱的时候,房子就卖得便宜一点;大家手里有比较多的钱的时候,房子就会卖的贵一点,大家收入增长等的比较快的时候,房价也会增长得比较快。

这是一种理想的状态,房子跟收入挂钩,但房地产还有一些它自己的使命,有时候需要刺激一下它来让经济数据变得好看一点,所以具体到某个时期来看,市场上钱多钱少跟货币政策有关系。

2014-2016年,是我们的房地产第三个短周期的上半场,当时增长目标和大量库存商品房带来的双重压力导致购房门槛被降低,最直接的体现就是买房首付少了,贷款难度降低了,贷款折扣也不低,还有的地房减免了契税。

这背后都是货币宽松所衍生出的一系列具体措施。

但到了2017年,这一轮周期已经进入下半场,货币已经开始收紧,市场上的钱越来越少。M2的增速在今年5月首次低于10%,为9.6%。M2增速的下降说明商业银行放贷规模在收缩,而房地产方面的开发贷和个人住房贷款尤其明显。用于买房的钱少了,开发商从银行也拿不到贷款了,流通于房地产行业的钱少了,房子自然也得降价卖。

前几天,郑州融创一个项目就按备案价开盘了,比去年很多项目卖得都便宜,而且没有捆绑精装修和车位,原因就是开发商给予走量回笼资金。备案价限制了开发商的利润,但只要你想要回笼资金,就得降价卖房。深圳有家开发商,硬挺着,最后资金链断了,老板不见了。

二、楼市政策

各地的楼市调控方案,是导致各地楼市冷热不均的直接原因。

有的城市希望多卖点房子,自然尺度就松一点,有的地方根本没多少房子卖了,那只能暂时抑制需求。通过政策在制造供需平衡是各城市常用的做法。

但政策的运用的优劣也是有区别的,最后就是有的城市能够平稳过度,有的城市就可能要经历比较痛苦的挤泡沫的过程了。

上图是7个比较代表性的城市,可以看到,厦门的居民资金杠杆率排在第一,房价直追北上深,但厦门的居民存款却是这7个城市中最低的。去年4季度新房还卖了309万平米,而今年一季度已经只有57万平米。这直接反映了老百姓购房能力的下降,需求早就被透支干净了,再来一波限购,没有新鲜血液进来;今年3月份,厦门又加入了限卖行列。

房贷君认为,对于厦门这种岛屿城市来说,供应潜力有限,本应该先知先觉,限制楼市的流量,但最后却是后知后觉。调控的时机和力度的选择,导致厦门已成为全国房地产泡沫最大的城市。

而剩下一些三四线城市,基本上是不怎么愿意对房地产下手,一方面鼓励在外打工的回乡买房,另一方面通过棚改和货币化安置来激活存量需求,楼市的火热又吸引了不少炒房客进入,所以,现在很多小城市的房价已经完全与当地人的收入脱钩了。

三、经济的基本面

经济好的城市,房地产没有理由不好,经济不好的城市,房价却很好,这就有问题了。

在这方面,东北算是比较明显,因为它是老工业基地,增速垫底,人口又是净流出的,但部分城市的房价却在逆市上涨,而且幅度不小,跟经济的基本面非常不相称,除了是炒作,还是什么呢?

沈阳和东戴河是比较明显的两个城市,沈阳虽然是东北的中心城市,传统产业和新兴产业的比例也高达9比1,这样的产业结构,决定了沈阳楼市缺乏足够的想象空间。至于东戴河,则完全是所谓的旅游地产带起来的,但现在买旅游地产的都是同类人,二次销售则是最大的问题。

一个城市的房子能不能买,值不值,住得舒服很重要,但能不能变现也同样重要,前者是使用价值,后者是金融价值。

影响一个城市房价走向的因素还有很多,比如城市的商品房库存状况以及土地供应计划等,不过根据我们以上总结的货币、调控方案、以及经济基本面这三大因素,已经足以判断,如果房价的表现与以上三点相悖,那么买房其实可以缓一缓。

现在的楼市早已告别了当初的单边上涨行情,各城市分化十分明显,有的城市希望拉涨去库存,有的则是怕房价快速下滑而推出限卖,这些临时性措施对房价形成了干预,但左右不了房价的根本走向。

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