楼市涨价背后是何逻辑？看不懂的人负责买单！

始于今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴，那就是：不准涨!

现在面对的是不理性的调控，气急败坏的调控，讲究政治正确的调控。记住：没有什么调控不了的价格，只要看是否真的调。

每一次调控见效的时候，媒体开始喊降价，其实是一种苦肉计，暗示调控已经见效，不要再加码。这是一种屡屡在中国房地产市场出现的策略而已。

那么，房价涨跌背后究竟是何种逻辑呢?

短期，信贷杠杆撬动房价

钱流向哪里，哪里就会有泡沫。

这里的钱不仅指存量的钱，更指增量的钱——信贷，也可以说是信用/贷款/债务/杠杆,它是凭空产生的。100万的房子，你只掏了30万首付(存量的钱)，另外的70万是从银行借贷的(增量的钱)——是银行对你的信任而凭空创造出来的。

是的，短期看房价是由信贷杠杆撬动的：日本房价起始于1980S年代的信贷扩张，终结于1990S年代初的信贷收缩;美国房价起始于2000年互联网泡沫破灭后的信贷扩张，终结于2006年前后的信贷收缩;中国历次调控房价涨跌最终靠的都是信贷。

是大量普通人借助信贷杠杆的东风推动了历次房价大涨，也因此才有“天下买房武功 唯屌丝接盘不破”的说法。

信贷宽松——贷款就多——贷款流入楼市——而贷款就是钱——于是钱就流入楼市——钱多推动房价上涨。

长期，房价靠供需/财富积累

房价涨幅和经济增长并非迅速相关，而是滞后的——吃饱穿暖后，才会改善居住。

日本经济蓬勃发展于六七十年代，房价泡沫却处在八九十年代;中国经济起飞于1980S年代，经过二十余年的积累，泡沫启动于2000S年代;美国最近的一次的房产泡沫破灭于2007年前后，却因为1970S年代经济滞涨消除后，有八九十年代财富积累的底子。

城邦经济体的香港有些特殊，1997年前的房价大趋势上涨，因为经济繁荣、财富积淀的结果，而2004年开始的这波楼市泡沫则是由大陆资金南下推动的。

是的，财富的积累产生了住房的需求，需求的增加造成了房价的上涨，而若有信贷宽松的刺激，就极易产生楼市泡沫。

是的，城市房价的涨跌，长期取决于人口的流入及流入人口的财富多寡和创富能力。

中国房地产四大变局

一是供求关系逆转。在人均居住面积已经超过30平，户均拥有住房超过1.5套的情况下，除了极个别的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡。以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场。

二是经济和货币周期逆转。过去18年，中国房地产的周期和中国经济高增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积。很多国家都是如此，但是，这个周期在终结。

三是人口周期的逆转。中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求将远低于开发商炒作的数量。

四是国际资本流入的逆转。随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国。

房地产逻辑剧烈变化

这四大变局意味着，不管今年是否出台严厉的房地产调控政策，房地产的逻辑都已经出现了剧烈的变化。在这种情况下，对于市场可能出现的突发巨变必须要有心理准备。况且，在这种情况下，房地产市场迎来了真正真正真正的“史上最严”的调控。而且，各种手段无所不用其极，除了限购限贷限卖限离限价，更重要的是，今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴：那就是，不准涨!

马光远曾经指出，在所有的举措里，除了限购这种常规性的武器，更可怕的是另外两个：一是通过政策窗口限制房贷。在3月份央行发出通知的时候，我就指出，限制房贷是最可怕的，因为这等于把水流给切断了;二是限卖，限卖等于让市场停滞。一个高温的市场，不怕慢慢降温，最怕突然冷冻。因为市场的情绪都处在高度恐慌的状态，一旦交易停滞，导致的踩踏效应是很可怕的。

其实，中国的每一次调控都是很有效果的，每一次调控以后市场都会出现调整，但中国房地产调控最大的问题是调控政策坚持不住。一旦市场出现真正的调整，政府就会立即放松调控，甚至政策会立即来一个180度的大转弯，从打压到刺激，导致市场报复性反弹，最终给市场造成的感觉是调控根本没用。

马光远强调：

在本次调控逐渐严厉之时，调控肯定有效，降温是必然的，但仍然有一些人坚守什么“有生之年看不到房价下降”、“京沪永远涨”这些陈词滥调。过去对了，不等于以后对，这是个简单的常识。况且面对的是如此不理性的调控，气急败坏的调控，讲究政治正确的调控。记住：没有什么调控不了的价格，只要看是否真的调。我为什么说这次肯定“变天”，是因为这次调的目的就是不让再涨了，膨胀的房地产泡沫已经让我们嗅到了脆裂的声音。高层不断要求金融稳定，这些信号解读起来并不复杂，千万不要在这个高点多博弈。

就包括一线城市在内的去年的热点城市而言，市场已经降温是肯定的。热点城市，特别是北京的情况是：疯涨停止了，观望出现了，价格有谈的余地了，但绝大多数的楼盘并没有出现实质性的降价，买卖双方都开始观望而已。但是，媒体为什么这么热衷报道降价呢?这是他们热衷报道涨价是一个道理，背后都是希望影响政策。每一次调控见效的时候，媒体开始喊降价，其实是一种苦肉计，暗示调控已经见效，不要再加码。这是一种屡屡在中国房地产市场出现的策略而已。