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楼市资金寻找“最后的洼地”:唐山样本

2017年05月07日来源:经济观察网行业动态责任编辑:xiaoshuang

 

参考价格:参考起价4700元/㎡

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购房资金何处去?在环京100公里圈几乎全面限购后,它们似乎在唐山、秦皇岛(楼盘)和辽宁东戴河等地找到落脚点。

以唐山为例,2016年7月以来,唐山新建商品住宅价格指数环比和同比皆止跌上扬。自11月份起楼市涨幅明显:其新建商品住宅价格环比创下最高1.1%的涨幅,同比涨幅维持在2%-3%;今年3月份楼市热情延续,环比与同比分别达到了0.9%和4.4%。

4月份,唐山出台限购政策,但在很多外地投资客眼中被视为“温和”。

“10年库存1个月消化”

唐山地处华北与东北通道的咽喉,是京津唐工业基地中心城市、京津冀城市群东北部副中心城市,老工业基地。

但近年随着经济下行其发展一度乏力。而唐山楼市也是经过几度更迭。2007年,唐山市区的房价便达到了7000元/平方米,2008年楼市低迷,市区的均价掉到5000元/平方米,不过随着2008年年末政府推出4万亿元的经济刺激计划,让唐山的房价重启上涨。但随后由于整体经济环境改变,唐山这种资源型重工业城市的经济发展也陷入了困难,房价从2013年一直下滑到2015年。一时间,唐山现房遍地,更多的期房项目出现数年不交房的情况。是时,多个项目的负责人都曾经通过经济观察报记者希望找人接手。

当时一些专家甚至放言,唐山房屋库存去化周期可能需要5~10年。

至今,在北京(楼盘)工作多年,一年回不了几次家的唐山人张阳习惯性认为,当地房价仍停留在每平方米5000-6000元的房价。

然而这一切都在去年7月份之后被打破。

2016年京津冀一体化协同发展大方针的提出以来,曾经定位为京津冀地区重要发展轴的京津唐一线被重新重视。比如,京唐城际铁路作为其中重要工程于当年12月29日宣告动工,从唐山到北京通勤距离将缩短为35分钟左右。

而从2017年3月份起,围绕雄安新区与北京市近郊,河北多地如高碑店、涿州、霸州纷纷被纳入限购,唐山虽然属于限购区域,但实际限购力度并不大。

在多重因素的综合作用下,唐山新建商品住宅价格指数环比和同比皆止跌上扬,投资客需求几乎是被挤压到唐山。

近日记者实地探访发现,唐山市中心城区,包括路南、路北区,新建商品房均价已经破万元。位于路北区的茂华中心府,二期90平方米以下的户型已不见踪影;剩余98平方米户型均价1.2万元左右,首付需40余万元。茂华销售称,来自外地的投资客和本地客户占到一半左右。

与其一街之隔的“渤海豪庭”项目,所有户型都被要求捆绑地下室进行销售。售楼处人员娴熟地介绍起均价1.6万元左右的剩余房源,82平方米的小户型一房难求。

当地销售人士笑称:“一月消化了几年的库存。”

“再不买就没有了”

销售张伟告诉记者,唐山楼市在去年春节之后明显趋热。与去年5月份同期相对比,房价涨幅在30%-50%左右;而在过去的三月和四月,有的房产销售月收入达4万元。销售的火爆让中介直接对客户喊话,“别再犹豫了,我们的房子都不愁卖”。

即便在唐山非市中心区域,也有投资需求涌入。记者探访距离唐山市中心8公里左右的开平区两处小区,一处毗邻商业综合体,拥有学区资源的名仕雅园,期房价格达到7300元/平方米。另一处交通便利的期房,均价在6300元-6800元,房源仅剩2套。

渠道中介告诉记者,这两个区域春节前每平方米均价也仅在5000元上下,到目前涨幅超过20%,即便是短线投资,在网签之前将房源在10月份进行转手,3个月的收益也非常可观。

外地投资客的果断出手也被渲染,一位代理分销的中介称,100平方米以下的户型非常好卖,甚至有心急的客户“都不需要到现场,打钱到卡里让我们直接定”。据了解,这些外地买家除了较近的北京、天津(楼盘)、东北外,还有深圳(楼盘)、广州(楼盘)等地的投资客。

对于市场的乐观预期,让所有销售都一致强调:再不买,连这些都没有了。

实际上,4月14日,唐山已经出台限购政策,规定非本市户籍居民家庭在市中心区(路南区、路北区、高新技术产业开发区)已拥有1套及以上住房的,暂不得在市中心区购买新建商品住房和二手住房。

在中介们看来,这一措施极为温和。位于唐山市中心40公里左右的丰润区,新房价格也到达每平方米5000元,仍有人进场。甚至更偏远的曹妃甸、乐亭和古冶区,也出现了炒房客的身影。

一位本地出租车司机告诉记者,自己几年前均价4800元在丰南区买的85平方米左右的房子,自去年下半年起已经涨价20万元左右。

张大伟认为,唐山热主要是因为房屋绝对价值低,有炒作市场空间;其次北京周边100公里限购圈已经形成,唐山虽然发布了限购,但政策相对宽松;在资金没有出路的情况下,许多投资客选择去了唐山。

涌入“最后的洼地”

尽管政策趋严,买房客仍在寻求京津冀大城市圈最后的“价值洼地”。

根据国家统计局数据,3月份新建商品住宅价格,京津冀地区的天津、石家庄(楼盘)、秦皇岛同比分别上涨21.5%、19%、8.1%;环比价格,天津、石家庄、秦皇岛分别上涨0.2%、0.9%、0.7%。二手住宅价格变动方面,天津、石家庄、秦皇岛同比分别上涨21.9%、16.5%、7.0%;环比价格,天津、石家庄、秦皇岛分别上涨1.6%、0.5%、1.5%。

在刚刚过去的五一假期,主打“海岸中关村(000931,股吧)”和海景休闲的辽宁东戴河概念被大肆宣传。一些自媒体甚至打出“仅在4月22日这一天,8个东戴河在售楼盘就接待了看房大巴116辆,这还不包括接待车的数量,部分项目周末平均成交量约200套”的广告。

刚刚带团去完东戴河、长年活跃在北京市草房-常营区域的中介李力告诉记者,东戴河便宜的海景房也已经涨到每平方米3000-4000元,其中最知名的项目佳兆业和海天翼,均价已经达到了每平方米8000元-11000元。而他们带看的区域已经辐射到了辽宁沈阳,山东威海(楼盘),烟台(楼盘)等地。

李力称,北京买家的心理是,“不管哪里的房子都行,钱放在手里不踏实,贬值太厉害”。在2016年7月份京津冀一体化规划出台之前,“首付20万在北京周边随便挑,现在50万买不到房子”。

而据相关媒体报道,早在2010年前后,在前所未有的政策利好与资金补助下,东戴河新区一度进入开发高峰期,买房人蜂拥而入。然而,自我热闹几年后,2013年以后东戴河因为入住率过低多次被评为“鬼城”,不少新盘项目陷入了库存积压与资金链断裂旋涡,一些楼盘甚至一度烂尾,直到如今市场转热才刚刚缓过劲来。

张大伟认为,环京限购之后,投资客热情仍不减,归根结底还是资金潮下的资产荒;投资客到现在还没有被教训,甚至反而赚钱了。“导致投资泛滥,一个区域不让买就去周围,这一轮的典型特征就是投资需求蔓延”。

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