“新加坡模式”——雄安新区房地产发展可能借鉴的路径

雄安新区

据京津冀协同发展专家咨询委员会副组长、中国工程院院士邬贺铨介绍，雄安新区将实验房地产发展新模式，除了传统的模式，发展房地产还有很多思路，例如新加坡模式。其他如赵秀池、苗乐如等学者专家，也对新加坡模式的进行过解读。

狮城新加坡

新加坡，虽区区弹丸小国，但在政治、经济、社会、科技、教育等方面取得了傲人的成绩，作为华人占主流的城邦国家，其许多都市管理经验颇值得我们借鉴。下面，多多和大家一起来简要介绍一下新加坡房地产市场的主要类型。

新加坡组屋

一、政府组屋(HDB Flats)。在新加坡，政府组屋这类保障性住房皆由新加坡的建屋发展局(HoDevelopment Board，简称HDB)投资新建并配售，主要的住房对象为中、低收入的居民家庭，房型也根据不同家庭人数结构进行了分门类别地提供，从一房式到五房式、大型公寓式组屋和专为老年人设计的小型公寓式组屋等，住户可以有多种选择，此住房拥有99年房契。由于政府组屋具有公共保障性质，确保中低收入的家庭能够获得居住权，新加坡建屋发展局对该其申请、分配和转售等相关环境都制定了严格的限制措施，以避免投机获利现象的发生。

新加坡半公寓

二、半公寓 (Semi—Apartments)。此类公寓也是公共保障房的一种形式，但和上述讲的政府组屋有有所不同，此类住宅主要对象为中等收入水平的家庭，此种公寓的售价可能只有私人住宅的一半左右，刚推出时，政府对申请购买半公寓有严格的限制条件，比如家庭月总收入不得高于多少，后来政府对收入限制适当的放宽，逐步地让半公寓私有化，让国民能够享有更多的私有财产。政府在让国民公共住房私有化时，也采取了比较开明的政策，即通过业主投票的，只有当一定比例的业主同意改变半公寓的公共住房性质时才可以私有化。获得同意后，业主需向政府支付一定的费用，购买住宅区公共场所的所有权，并支付相关的法律费用。

新加坡执行公寓

三、执行公寓 (Execu于1995推出，是政府和房地产开发商一起开发的，一般采用单元式的布局，其设施配套上与私人公寓相似，外部设施是由政府和业主一起管理的，功能也更加的合理化、人性化，房屋造价相应的也就更高了，故其售价比一般的组屋要高出1～2倍左右。推出执行公寓主要是为了解决高不成低不就的“夹心阶层”住房问题。此类“夹心层”买不起私人公寓，但条件又好于购买租房的标准，相当于我们常说的“白领阶层”吧。而对执行公寓的申购，购买者必须符合一定的条件，如必须是新加坡的公民，无其他私人房产，家庭月总收入不得超过10000新元等等。近年来，随着新加坡经济的快速增行共管式公寓发展的很快，每年的供给数量达到了12000～16000套。

新加坡私人组屋

四、私人组屋。私人组屋也是一种公共住宅，是新加坡建屋发展局，为了满足更高档次组屋的需要，刺激住房市场发展，于2005年推出的，此类住宅主要由私人开发商开发，与政府组屋相比，私人组屋的外观更漂亮、设计更高端、功能更齐全。但在申请时，也必须符合政府所制定的条件要求，如申请者的家庭月总收入不得超过8000新元。此类住宅的供应量不大，但是投资开发的利润空间很大，并且建屋发展局允许私人承包商进驻此块市场。因此，此类项目是承包商拼抢的对象。

新加坡独栋别墅

五、政府组屋与私人房产。新加坡的住房类型按照产权划分，大致可分为政府组屋和私人房产两种。私人房产也按照是否有地分为两种，有地私人房产主要包括：独栋别墅、半独立洋房、联排洋房。无地私人房产主要包括：私人公寓、执行公寓。私人房产主要交给市场，由私人房地产公司或国有开发商负责开发、建造与销售。政府组屋与私人房产主要有以下几个差别：一是看设施和管理。政府组屋没有围墙、保安等防护设施，大部分属于开放式社区，其管理和维护由政府承担，而私人房产如同国内的商品房小区，有围墙和门卫，但小区的管理和维护主要由业主或具有私人性质的小区管理委员会。二是看小区配套。私人房产特别是私人公寓，一般都配备有健身房、游泳池和网球场等，而政府组屋没有。三是看房屋价格。同地段、同户型、同面积的组屋和私人房产，房屋价格相差太大，私人房产要比政府组屋贵得多。四是看产权所有。私人房地产的产权为购房者所有，私人房产有三种形式：99年地契、999年地契和永久地契，99年地契的房屋价格比999年地契或永久地契的房屋价格便宜20-30%左右;而政府组屋产权掌握在政府手。

新加坡私人公寓

在新加坡，组屋的比例占至整个新加坡房地产市场的80%，也就是说，新加坡80%的居民购买了组屋，并且对于不同层次需求的居民，推出不同类型的组屋，充分考虑到了人性化的需求，让民众“居者有其屋”的权利得到了充分保障。

新加坡廉租房

除提供出售的房屋以外，新加坡对于低收入家庭、困难家庭和孤寡老人等买不起房的人群，还提供了廉租房服务。这些廉租屋多为两房式组屋，即国内的一室一厅一厕一卫，格局大多像国内的筒子楼，中间一条走道两边都是住家。为了让这些人彼此照应，政府要求必须两个申请者联合申请，租金非常低，每月只要六十新元。此类廉租房与政府组屋区相差不大，里面也有超市，立体停车场，公共球场，健身设施这些组屋区里都有的公共设施。

雄安新区的房地产发展会不会采用“新加坡模式”呢?我们且行且看，拭目以待!