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李稻葵预测:未来两年房价温和上升一直不缺少话题的大兴楼市,近期又有新动静。11月17日,大兴黄村地块出让,引来了18家品牌房企争相围猎,竞拍当天以100%自持商品住房面积告终,这也意味着,未来这个地块没有商品房出售。
原本按照招标文件规定,大兴黄村21号地商品住房销售均价不得超过5.58万元/平方米,且销售单价不得超过5.85万元/平方米。不过,由于开发商需要全部70年自持商品住房,这个单价也将不复存在。
大兴黄村地块北至清源路,南至富华路,西至规划纵一路,东至规划纵二路。地块位于南五环外大兴新城区域,是北京与京津冀区域连接的门户与交通节点,潜力升值可观。
政府为何将大兴黄村地块单价定为5.58万元/平方米?这个区域还将有哪些房源可以选择?目前区域楼市情况如何?今天佳爷团队带您走进大兴黄村,实探区域楼市情况。
为什么政府预估均价5.58万/平方米?
走访发现,大兴黄村该地周边的一手房价在3.5-4.4万元/平方米,二手房价在4-4.4万元/平方米,且在卖新房存量不多。此外,就在今年2月23日,该地块周围诞生了大兴单价地块,被绿地以39亿元揽入囊中,楼面价4.1万元/平方米,经测算,未来纯商品住宅部分预售价将近10万元才有利可图。
从住建委网站查询,大兴区五环至六环之间,目前新建商品房可售房源仅五个项目,分别是位于亦庄的中信墅、棠颂别墅,位于旧宫的自住型商品房文锦苑。宇丰苑(海悦公馆)目前可售新房为零。
为何政府大兴黄村楼市2018年均价的预估后,将房源定价为5.58万/平方米?这难道不是拉高均价吗?
据搜狐焦点网数据,大兴10月份房价约为3.6万元/平方米,其中黄村区域的房价约为4.1万元/平方米。大兴黄村目前热销的华润公元九里目前只有少量洋房在售,均价6.2万元/平方米,兴业嘉园,兴创屹墅等几个楼盘目前可售房源也所剩无几。
通过查阅数据我们了解到,大兴前年10月新房均价约2.5万元/平方米,去年10月新房均价约3.2万元/平方米,显示是均价4.1 万元/平方米。从房价增幅看,黄村区域2011年至今房价年复合增幅约为29%。依此推算,在不考虑限购因素下,按照近些年的房价走势,一直照过去的增长步调走下去,到明年10月,大兴黄村的房价平均约为5.2万元/平方米。
从政府限定价格推算,黄村房价可能一年后不会涨得像预想的那么快。但仍然是照着一定涨幅往上走的。政府限定价格有明显的指导意义,简单说,政府预估2018年大兴黄村的均价超5.5万元/平方米。
二手房租赁市场竞争激烈
看完新房,我们再来看看大兴黄村区域内的二手房租金情况。该地块临近清源路地铁,周边住宅小区众多,商业配套更加成熟。清澄名苑小区最接近该地块,目前两居的价格在4500左右,三居的价格在6000左右,四居价格在8000-10000。
经测算我们可以得知,未来该地块预计可提供2100套租赁房,租赁市场大门更好打开但同时未来竞争也很激烈。
根据套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上的建设要求计算,假设平均套型建筑面积为60平米,预计大兴黄村地块可以提供约为2100套房源。这意味着,未来将加大区域内的租赁房源供给,从而达到抑制局部区域租金上涨的效应。
地块周边现状 区域成熟度高
从大兴整体的区域规划来看,产业发展的集聚效应明显,第二机场的建设及京津冀一体化发展极大的带动区域总体发展。
经过实地探访,我们发现项目西侧有汽车修理厂以及塑料公司,未来居住在此可能会有一定的噪声及空气污染。
交通:邻近地铁4号线,道路通达性好
从交通方面来看,地块临近京开高速、南五环等城市交通主干道,距离已开通地铁4号线清源路站仅300米,地块周边道路通达性好。规划中S6号线建成后可实现与北京行政副中心的快速连接, 预计2019年通车,同时首都第二机场将于2019年底建成,未来出行更加方便。
配套:周边3公里内配套丰富
我们可以看到的是,在地块周边3公里范围内教育配套较为丰富,涵盖大中小学及幼儿园,商业配套齐全,可满足日常生活需求。
置业建议:房价稳定增长 高端氛围不足
从大兴整体的区域规划来看,产业发展的集聚效应明显,第二机场的建设及京津冀一体化发展极大的带动区域总体发展。从区域目前整体楼市发展情况来看,大兴经济发展平稳,保持稳定增长;房地产开发投资力度不减,仍处于明显涨幅态势。不过,区域内高端氛围欠缺,地块周边以二手房社区为主,高端居住氛围不足。
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责任编辑: mostwanted
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