商业地产进入了深度调整期 转型迫在眉睫

面对电商的汹涌冲击和市场供需的不利影响，当前商业地产已较为饱和，但结构性的机会依然存在。在国内严峻的政策与经济形势下，商业地产转型迫在眉睫。

中国各地商业地产投资和建设自2008年开始一路高歌猛进，目前无论存量还是增量都达到了一个高峰，而随着消费市场和消费需求的变化商业地产市场开始出现供需脱节，部分地区和城市由于规划不足、定位失准、大量项目处于亏损和空置，整体发展进入到深度调整阶段。在国内严峻的政策与经济形势下,商业地产转型迫在眉捷。在行业调整加速之际，品牌房企都在积极探索，寻求新的方向。

11月3日由中国商报商业地产导报举办的中国商业地产转型与升级峰会上，来自各界的专家领导对商业地产的转型与升级纷纷发表了自己的观点和看法，重新思考商业地产的发展新方向，并共同找寻成长新动力，探索商业新模式。

傅成龙：商业地产主题特色是关键

中国商业联合会副会长傅龙成指出，今年以来商业地产仍然保持一定的增长头势，1-9月用房建设投资额、施工面积、销售数量等指标均有一定增幅。中共中央十八届三中全会中提出，中国的经济发展将进入一个新的发展时期。商业地产也有一定的发展空间，但不会是前些年那样高速度。在新体制与新机制形成过程中，商业地产怎样稳中求进，从比较粗放的开发向集约、科学、可持续方向转变，是业内普遍关注的问题。

目前我国多数商业地产企业对商业地产项目的开发仅仅局限在招商环节，功能定位也都千篇一律，缺乏个性。但其实“主题特色”才是商业地产项目成功运用的基础。

过去房地产市场比较好做的时候，开发商买地盖房子卖出去，物业公司来经营，经营的效果、商户的效益是否有保证，消费者的需求是否得到满足，这未必是房地产开发商前期所关注的问题。傅龙成认为，一个成功的商业地产项目既要做好前期的开发和规划工作，更要做好后期的经营。

尚保田：商业地产步入存房量时代

中国通用新兴地产有限公司党委书记尚保田表示，伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模在不断扩大。

2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率22. 8%，高于同期住宅的16.6%的增长率。

在经过十几年的发展之后，商业环境迎来了前所未有的变革时代。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。商业地产存量规模不断扩大以及城市新增土地供应日益减少，城市商业地产将渐入存量房时代。尤其是一二线城市的核心区域，商业地产新增供应量更加有限，已率先步入存房量时代。

随着商业地产进入存房量时代，地产本身开始体现出较强的资产属性，持有经营显现出优势。从2013年开始，万科、中海、保利等房企都开始投入商业地产并增加持有经营物所占比重。商业地产即将逐渐步入开发销售、租售并举、持有经营并重的时代。

邢和平：商业项目要有长远规划

中国商业联合会专家工作委员会副主任邢和平认为，互联网+下的创新，一是跨界，二是融合。以传统百货中心为例，百货中心出现了一些问题，最突出的是年龄层出现断层。现在百货忠实群体是60后和70后，他们还在使用以往的习惯;但现在的80后和90后，尤其是90后更注重个性化商品和市场，他们对现在的商业模式有了更新的要求，即线上和线下两种模式进行购物。怎么满足年轻一代的要求?出现空白如何填补?这个是现在最关键的问题。邢和平认为，线上和线下体验店开启了新的合作模式。

目前，传统百货业领导层应把以往经验全部归零，重新学习。现代商业如何颠覆传统商业，走出新路，人是至关重要的。我们现在在线下看到的东西几年后或许不存在，会逐渐被新的技术所替代。因此在定位、定量、规化、设计、招商、运营各个环节要具有超前意识。商业综合体有三年的建设周期，地产商要有超前的眼光，要考虑几年后如何适合市场和消费人群。