政府主导“肥瘦搭配”市场化操作拆迁户满意

近年来,山东省济南市积极探索推行政府主导的市场化棚改新模式,“肥瘦搭配”实现零星棚户区集中连片改造,提高棚改速度和效益;拆迁安置实行“阳光操作”,群众代表全程参与棚改重大决策,惠及18万困难群众,让低收入群众真正住得上、住得起、住得好,实现改善民生与扩内需、保增长“双赢”。

市场化操作拆迁户得实惠

“住有所居”历来是最基本的民生需求。由于历史原因,济南市中心城区遗留有总建筑面积约460万平方米的棚户区,包括38个集中连片区和66个零星片区,居民约6.8万户、18.6万人。这些房屋多为几十年的土坯房、砖木房,年久失修,低矮潮湿,拥挤不堪,环境脏乱差,安全隐患大,既影响城市形象,又暗藏社会不稳定隐忧。

为从根本上解决这些困难群众的住房难,从2007年开始,济南市对棚户区进行集中改造,承诺用三年时间完成近200万平方米的棚户区改造。“棚户区改造是民生工程,也是民心工程,尽管面广量大、困难多,必须坚定不移地推进,不折不扣地办好。”山东省委常委、济南市委书记焉荣竹说。

棚户区建筑密度大,改造成本高,商业开发价值低,同时涉及拆迁、补偿、安置等群众切身利益,完全依靠市场机制很难推进。济南市旧城改造投融资管理中心副主任王欣介绍,济南市棚改实行政府主导规划,对位置不好的零星片区改造项目,实行“肥瘦搭配”,就近整合或与好地段项目捆绑,最大限度实现集中连片改造,以大带小,以丰补歉。中心先后筹措50亿元启动资金,用于统一熟化整理土地,有效破解纯粹市场化运作周期长、资金到位不及时产生“夹生饭”等弊端。

明湖西(北)路两侧是八个零星棚户片区,单独改造没有整片土地盖新房,因利润薄没有开发商愿意投资,捆绑整合开发则一举解决了项目出让和资金来源问题,项目顺利实施。

对被拆迁群众最关心的货币补偿问题,济南市推行政府主导的市场化操作,选择信誉好、群众认可的专业评估公司,按片区新建普通商品房市场价格为每个棚改项目评估确定补偿标准。如位于济南市中心繁华地段的历山路“文华园”棚改项目,拆迁评估价达到每平方米5880元,再加上装修补偿等,被拆迁居民最多可获得每平方米7000元的拆迁补偿,符合市场价值,让群众拆得放心。

为吸引社会资金参与,济南市积极出台扶持政策,安置房建设免收城市建设综合配套费、拆迁管理费等19项行政事业性收费和政府性基金,使建设成本每平方米可降低近400元,让利于民。同时,在土地供给、规划审批、建设和预售许可、贷款办理等提供优质高效服务。

政府主导安置房建设标准。济南市规定,按普通商品房标准建设拆迁安置房,统一组织设计、施工、监理招标等,确保工期质量和功能齐全,满足居民入住的基本要求。政府主导市政基础设施建设,对棚改项目范围外的市政基础设施由政府组织建设,确保了公共基础设施配套完善。

“阳光操作”尊重民意

济南棚户区拆迁安置实行“阳光操作”,以就地安置为主,货币补偿、异地安置为辅,安置方式多元化,充分尊重被拆迁居民意愿。据统计,全市已动迁居民选择房屋安置的约占85%,货币补偿的约占15%,既解决群众“难舍故土”情结,又让拆迁户拥有更多自主选择权。

济南市旧城改造投融资管理中心总工程师秦光强介绍,为最大限度保护困难群众的住房权益,济南市出台特殊政策,对只有一套住宅,且该房屋面积低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积的被拆迁户,按照最低套型面积标准无偿进行安置或者换算成建筑面积43平方米给予补偿。

如顺河、聚贤、茂新、馆驿街南四个棚改片区,共动迁居民3436户。改造前,户均住房面积不足32平方米,低于43平方米的住户有1611户,占总拆迁户数的47%,改造后居民户均住房面积可达到62平方米,扩大近一倍。

为充分保障被拆迁群众的知情权、监督权,济南棚改实行“阳光操作”,由被拆迁群众推选代表,作为拆迁户权益“代言人”,安置分配方案、评估机构、拆迁单位选择等重大事项,由群众代表投票决定;对居民最关心的安置房户型设计、住房选定等,全部张榜公布,接受群众监督,有效避免和化解了矛盾纠纷。

济南棚户区改造注重完善配套设施建设,加快项目内道路、绿地、环卫、供水、排水、供电、供热、供气、电信、照明、邮政等市政基础设施及公共设施建设。同时,对社区的后期管理予以补助扶持,每个项目都按照房屋总建筑面积千分之四的比例建设部分经营用房,交由基层社区组织经营,所得收益用于困难居民物业补助;享受低保的安置房住户,物业费全额免缴,从而降低了回迁居民居住成本,让困难群众真正住得起、住得好。

政府与群众“双赢”

截至目前,济南市棚户区改造已启动36个集中片区和31个零星片区,动迁居民约5.1万户、15.3万人,拆迁建筑面积360万平方米,开工建设安置房210万平方米,发祥巷、顺河等六个项目先后竣工,约8000户回迁居民陆续搬进梦寐以求的新居。

如今,济南中心城区很多搭建了几十年的破旧棚户区消失了,取而代之的是,一座座舒适宽敞的居民回迁楼。棚户区居民告别低洼易涝、基础设施匮乏的平房、简易房和危房,迁入配套设施齐全、环境优美、交通方便、生活便利的新社区,居住和生活条件明显改善。

济南市旧城改造投融资管理中心二处处长姜建生介绍,大量棚改安置房的建设,直接带动钢材、水泥、交通运输等相关产业发展。如借力于棚改建设项目,济南钢铁集团每年可消耗3万吨钢材,山东山水水泥集团已增加水泥销量30万吨,有力支持了扩内需、保增长。

同时,新兴棚改新区有力带动周边商业、金融、餐饮等现代服务业的发展,既增加了就业岗位,又培植了一批新的经济增长点和固定税源。昔日棚户区内乱搭乱建的房屋没有了,新改扩建了一批学校、幼儿园、社区办公、公共服务等设施,配套建设了供排水、供暖、供气设施,新增绿地140万平方米,在让百姓受益的同时,也有效提升了城市品位和功能。

王欣介绍,棚户区居民多以低收入群体为主,自身无力改善居住条件。加快棚户区改造和保障性住房建设,改变了商品房一统天下的格局,使住房市场开始“两条腿”走路。在当前房价高企时期,既解决了大批困难群众的住房难,又集约节约利用了土地,增加了土地有效供给,有利于平抑房价,促进房地产市场健康发展,实现政府与群众“双赢”。