我国城市购物中心发展指数：零售地产市场呈三级发展

近日，由中国连锁经营协会和世邦魏理仕共同调研编纂的《2015中国购物中心发展报告》正式发布。本报告首发了“2015中国城市购物中心发展指数”。该指数综合了平均租金、空置率、租金波动性和社会消费品零售总额、人均可支配收入、各类品牌门店数量等分别反映供应和需求端的指标，将中国大陆17个代表性城市零售市场发展水平划分为成熟-成长-潜力市场三个阶段。

综合看来，成熟市场的城市层级普遍较高，虽然购物中心存量大，但得益于坚实的市场基本面，未来市场总体供需表现仍较为平稳。而潜力市场虽然零售物业平均空置率达10.8%，与成熟及成长市场平均空置率相比高出3个百分点。但这些市场的发展往往更为迅速，收入的平均增长速度高于其他市场，因此除个别城市外，由于未来三年开发项目体量与现有存量相比相对有限，市场总体供求亦尚算平衡。

报告数据显示，成熟市场包括上海、北京、杭州、成都、深圳、广州;成长市场则有南京、武汉、重庆、沈阳、天津、宁波;苏州、大连、青岛、无锡、长沙为潜力市场。

值得警惕的是，武汉、重庆、沈阳、天津等处于成长市场级的区域性门户城市，因商业可辐射周边城市，且商业用地供应量丰富、价格较成熟市场的城市低，被认为成长潜力较大，从而吸引了相当一部分零售物业开发经验丰富的开发商进行开发。但过去四、五年间集中的购物中心开发超出了部分零售市场的承载能力，个别城市零售物业市场的空置率达两位数。

注：统计范围包括17个中国大中城市，16个美国大中城市以及83个欧洲主要城市，项目包括建筑面积为2万平方米以上的零售物业。 　　

在依据指数所划分的三级市场中，成熟市场虽然也面临未来累积供应量大和零售商圈多中心化造成的分流压力，但得益于庞大的消费群体、较强的消费力，特别是消费者对新品牌较高的接受度，购物中心在这一级市场所属城市中表现更为成熟，物业形态也较为丰富。其中，中国的两大超级城市中，上海因其稳定的租金增幅成为知名开发商首选地，而北京则因高端消费力突出，新进驻品牌数量居首。

值得注意的是，成都凭借较为超前的消费观念，使其成为零售品牌和开发商扩展的重点城市。在本报告选取的25个知名国内外购物中心开发商中，进驻成都、重庆及沈阳的开发商数量均位于全国前列，成都知名购物中心开发商渗透率位列全国第二。

此外，截至2015年，本报告所监测的17个大中城市已落成零售物业总存量达6120万平方米。目前，全国在建项目共323个，总建筑面积近3200万平方米。根据世邦魏理仕2016年4月发布的《全球购物中心开发最活跃城市》，全球前十购物中心在建量最大的城市中有九个在中国。