央行降息助力市场回暖 北京楼市带看人数已超去年最高峰

2020年开年可以说是有史以来第一次出现这样的情况，在整个2月份房地产线下销售全部暂停，楼市成交量直线下滑。而在3月份行业开始复工，多地也出台一些政策助力楼市回暖，央行宣布新的资金流动政策，缓解房企资金压力。

3月30日，央行发布公告，为维护银行体系流动性合理充裕，2020年3月30日人民银行以利率招标方式开展了500亿元7天期逆回购操作，中标利率为2.2%，下调了20个基点。

这个操作代表什么意思呢?简单来说，就是快要降息了。

要注意，是“快”降息了，而并不是实质意义上的降息。

所谓“逆回购”，就是央行向一些资金实力雄厚的商业银行和证券公司买债券。也就是说，央妈主动借钱给金融机构，你们先拿去花吧，到时候了再还给我。

这样一来，市场上流通的钱就变多了，也就是我们所说的“放水”。

那么金融机构拿到了钱要怎么花呢?当然是当中间商再转借出去。众所周知，中间商赚的是差价。

这里要注意，央妈借给金融机构的钱是有利息的，也就是上面提到的“中标利率”。所以说，金融机构在放贷的时候，肯定要以中标利率为基础再往上加点。

好了，现在既然央行逆回购的中标利率降了，那么银行面向其他人的贷款利率自然也可以降下来了。

值得一提的是，央行已经一个多月没有进行逆回购操作了。上次央行的逆回购是在2月3号，7天期和14天期的利率分别下调了10个基点。事实上，近年来的调整大多都在5-10个基点，20个基点的降幅是非常高的，确切来说，是2015年以来最大的下降幅度。

按照以往的规律，逆回购利率-MLF利率-LPR都是同步调降的。换句话来说，4月的MLF极有可能下调，LPR也随之下行。

而就在前几天，中央政治局会议上提出了要“引导贷款市场利率下行”，政策信号已经非常明显。

降息通道即将打开。

那说到底，央行放水降息是为了什么呢?当然是为了救实体经济。疫情对实体经济的影响就不展开了，大家生活里都能感受到。企业的资金链受到了巨大的压力，再不救就要死了。大批企业死了，经济环境就会更差，这是一个恶性循环。

市场可能和你想象得不太一样。

很多人会想，经济环境不好了，房地产市场作为其中一部分，当然也会走低。

当然了，国内疫情爆发期时，房地产市场受到了巨大的打击。所以大众的普遍印象也是房地产市场低迷。但事实上，一二线城市从逐渐复工以来，房地产市场的热度就已经在默默攀升了。

具体情况如何，我们用数据来说话。

由于二手房市场更能反映市场供求关系和情绪，因此，我们在官网拉取了近一年来的北京市场的二手房网签数据。

从图表中我们可以清楚地看到，疫情的爆发对房地产成交有巨大的影响，一月底网签数量直接断崖式下跌。

但二月中下旬开始，网签量已经在恢复增长了。当然了，恢复到去年同期水平是不可能的，毕竟疫情还没有完全结束，线下看房仍有诸多不便。但从最近几天的数据来看，已经逐渐恢复到去年平均水平的80%左右，其中有几日的单日网签量已经达到了500套以上。

这里要注意一点，网站上的网签数据不是实时的，一般签订合同之后一周左右，数据才会同步到网站。以最近的成交趋势，我们可以合理推测出，近期的二手房实时成交量已经恢复到去年平均水平。

考虑到网签数据的延迟性，我们拉取了另一个更能反映市场实时热度的数据——中介带看人数。

和网签数一致的是，一月底带看人数非常少 。但从北京复工后，带看人数便呈直线上升。近期的带看人数峰值达到了6000多，已超过去年同期水平，而去年同期北京楼市已处于年后小阳春阶段。

不论从哪个方面来看，北京房地产市场都在回暖。

行情转暖几乎是必然的结局。

此前我就已经再三提到，疫情对于一二线城市的影响，主要在于抑制需求，而不是消灭需求。上文中认为楼市要走低的那些人，他们认为疫情影响经济，大家手里没钱了，或者是钱变少了，所以就不想买房了。

我当然不否认会有少量这样的情况存在。但整体来看，北京作为国家政治经济中心，人口保持流入是长期趋势，也就是说需求面是绝对充足的。而早在疫情前，就已经有大批做好买房准备的人了。因此，随着疫情的恢复，那些从年前就开始积累的需求自然会开始慢慢释放。

从宏观环境来看，还记得开头时我说的央行放水吗?事实证明，疫情对于经济的影响比想象还大。所以今年一整年，国内都可能维持非常宽松的货币环境。市场上的钱多了，只要疫情没有在全球范围内达到恢复状态，实体经济就很难恢复正常水平，那不管钱怎么流，总会有一部分流进楼市的。

与此同时，国家还会出台财政政策刺激消费，减税降费，加大对“新基建”的投入。“新基建”一般指5G、人工智能、工业互联网、物联网等行业，看起来和房地产“老基建”没关系。但搞产业不是在空气中搞，总要有厂房园区，总要有地方架设备吧?所以说，“新基建”事实上是离不开“老基建”的。

从货币环境和财政环境两方面来看，对于房地产行业来说，还是一个利好的环境。看明白这一点的人，自然会在这段时间更果断一些。

最后也是最实际的，目前确实是北京市场近三年来最合适的窗口期。2017年“317”调控后，北京房价经历了历史最大跌幅(15%-25%)。近两年在“房住不炒”方针下，北京的房价水平一直在低位企稳，下跌空间正在收窄。

已知目前的房价处于低点，宏观环境整体利好房地产市场，那么有购房意向的人应该怎么做呢?

聪明人已经做好了选择。