央行降息助力市场回暖 北京楼市带看人数已超去年最高峰

发布时间:2020-04-03 13:26:10

来源:帝都知北

分类:行业动态

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2020年开年可以说是有史以来第一次出现这样的情况,在整个2月份房地产线下销售全部暂停,楼市成交量直线下滑。而在3月份行业开始复工,多地也出台一些政策助力楼市回暖,央行宣布新的资金流动政策,缓解房企资金压力。

3月30日,央行发布公告,为维护银行体系流动性合理充裕,2020年3月30日人民银行以利率招标方式开展了500亿元7天期逆回购操作,中标利率为2.2%,下调了20个基点。

这个操作代表什么意思呢?简单来说,就是快要降息了。

要注意,是“快”降息了,而并不是实质意义上的降息。

所谓“逆回购”,就是央行向一些资金实力雄厚的商业银行和证券公司买债券。也就是说,央妈主动借钱给金融机构,你们先拿去花吧,到时候了再还给我。

这样一来,市场上流通的钱就变多了,也就是我们所说的“放水”。

那么金融机构拿到了钱要怎么花呢?当然是当中间商再转借出去。众所周知,中间商赚的是差价。

这里要注意,央妈借给金融机构的钱是有利息的,也就是上面提到的“中标利率”。所以说,金融机构在放贷的时候,肯定要以中标利率为基础再往上加点。

好了,现在既然央行逆回购的中标利率降了,那么银行面向其他人的贷款利率自然也可以降下来了。

值得一提的是,央行已经一个多月没有进行逆回购操作了。上次央行的逆回购是在2月3号,7天期和14天期的利率分别下调了10个基点。事实上,近年来的调整大多都在5-10个基点,20个基点的降幅是非常高的,确切来说,是2015年以来最大的下降幅度。

按照以往的规律,逆回购利率-MLF利率-LPR都是同步调降的。换句话来说,4月的MLF极有可能下调,LPR也随之下行。

而就在前几天,中央政治局会议上提出了要“引导贷款市场利率下行”,政策信号已经非常明显。

降息通道即将打开。

那说到底,央行放水降息是为了什么呢?当然是为了救实体经济。疫情对实体经济的影响就不展开了,大家生活里都能感受到。企业的资金链受到了巨大的压力,再不救就要死了。大批企业死了,经济环境就会更差,这是一个恶性循环。

市场可能和你想象得不太一样。

很多人会想,经济环境不好了,房地产市场作为其中一部分,当然也会走低。

当然了,国内疫情爆发期时,房地产市场受到了巨大的打击。所以大众的普遍印象也是房地产市场低迷。但事实上,一二线城市从逐渐复工以来,房地产市场的热度就已经在默默攀升了。

具体情况如何,我们用数据来说话。

由于二手房市场更能反映市场供求关系和情绪,因此,我们在官网拉取了近一年来的北京市场的二手房网签数据。

从图表中我们可以清楚地看到,疫情的爆发对房地产成交有巨大的影响,一月底网签数量直接断崖式下跌。

北京楼市

但二月中下旬开始,网签量已经在恢复增长了。当然了,恢复到去年同期水平是不可能的,毕竟疫情还没有完全结束,线下看房仍有诸多不便。但从最近几天的数据来看,已经逐渐恢复到去年平均水平的80%左右,其中有几日的单日网签量已经达到了500套以上。

这里要注意一点,网站上的网签数据不是实时的,一般签订合同之后一周左右,数据才会同步到网站。以最近的成交趋势,我们可以合理推测出,近期的二手房实时成交量已经恢复到去年平均水平。

考虑到网签数据的延迟性,我们拉取了另一个更能反映市场实时热度的数据——中介带看人数。

和网签数一致的是,一月底带看人数非常少 。但从北京复工后,带看人数便呈直线上升。近期的带看人数峰值达到了6000多,已超过去年同期水平,而去年同期北京楼市已处于年后小阳春阶段。

不论从哪个方面来看,北京房地产市场都在回暖。

北京楼市

行情转暖几乎是必然的结局。

此前我就已经再三提到,疫情对于一二线城市的影响,主要在于抑制需求,而不是消灭需求。上文中认为楼市要走低的那些人,他们认为疫情影响经济,大家手里没钱了,或者是钱变少了,所以就不想买房了。

我当然不否认会有少量这样的情况存在。但整体来看,北京作为国家政治经济中心,人口保持流入是长期趋势,也就是说需求面是绝对充足的。而早在疫情前,就已经有大批做好买房准备的人了。因此,随着疫情的恢复,那些从年前就开始积累的需求自然会开始慢慢释放。

从宏观环境来看,还记得开头时我说的央行放水吗?事实证明,疫情对于经济的影响比想象还大。所以今年一整年,国内都可能维持非常宽松的货币环境。市场上的钱多了,只要疫情没有在全球范围内达到恢复状态,实体经济就很难恢复正常水平,那不管钱怎么流,总会有一部分流进楼市的。

与此同时,国家还会出台财政政策刺激消费,减税降费,加大对“新基建”的投入。“新基建”一般指5G、人工智能、工业互联网、物联网等行业,看起来和房地产“老基建”没关系。但搞产业不是在空气中搞,总要有厂房园区,总要有地方架设备吧?所以说,“新基建”事实上是离不开“老基建”的。

从货币环境和财政环境两方面来看,对于房地产行业来说,还是一个利好的环境。看明白这一点的人,自然会在这段时间更果断一些。

最后也是最实际的,目前确实是北京市场近三年来最合适的窗口期。2017年“317”调控后,北京房价经历了历史最大跌幅(15%-25%)。近两年在“房住不炒”方针下,北京的房价水平一直在低位企稳,下跌空间正在收窄。

已知目前的房价处于低点,宏观环境整体利好房地产市场,那么有购房意向的人应该怎么做呢?

聪明人已经做好了选择。

 

责任编辑:xuling

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