7月32盘入市 商住项目“相机而动”

据统计数据显示，7月北京(住宅市场预计将有32个项目入市，其中包括金地华著、中国铁建、花语金郡等在内的8个纯新盘，以及包括华润·萬橡府、长阳光和作用等在内的24个老项目后期。

亚豪机构副总经理任高姗分析认为，进入2016年销售季以来，北京住宅市场月开盘量基本维持在30盘左右，最高不过34盘入市。而这主要是受到宅地供应不足的影响，2014-2015年北京住宅用地仅实现成交102宗，而在2009-2013年五年间宅地成交量为326宗，进入2016年之后这一趋势更为明显，上半年仅实现宅地成交7宗。另外受到自住房等保障房产品的挤压，2014-2015年间纯商住宅用地仅500万平方米，2016年上半年更是低至40万余平方米。

“宅地供应不足带来了以下三方面影响：首先，开发商新增土地存货量减少，为维持长期经营，不得不人为拉长原有项目的销售周期，在入市频次减少的同时，单次推货量也不断减少;其次，由于保障性产品的挤压，目前商品住宅项目多为10万平方米以内的中小型社区，因此虽然开发商对于销售节奏可控，但一些规模较小的项目仍会面临很快售罄的局面;最后，由于土地成本的不断飙升，出现大量‘面粉贵过面包’的项目，这些项目基于市场接受度的考虑，不得不推迟入市节奏，一方面等待房价上涨另一方面也将更多时间付诸产品打造上。”亚豪机构市场总监郭毅说。

“而在这三方面的影响下，北京商品住宅供应量一直处于低位水平，预计长期内这一趋势仍将继续。在此背景之下，商住产品频频发力逐渐占据与商品住宅两分天下的地位，并隐隐出现商住压普宅一头的局面。”高姗表示。

6月14日晚上10时许，住建委的辟谣消息传来：“14日晚24点，北京将全面停止商住房网签”的消息不属实。不过，当天开发商及各个销售渠道已成最大赢家。据统计，北京商业类项目单日签约达到2672套，合计签约金额达56.4亿元，其中42亿元是商住类物业签约创造。一天的签约量相当于5月全月签约量的60%。

有了官方的回应，市场没有瞬间降温，但有业内人士透露，已有部分投资客开始有撤离的迹象。15日，北京商业类物业单日签约整体签915套，虽然不及14日的爆发式成交，但签约量依旧维持高位。

不过自7月份开始，这一局面有望出现转机，7月预计入市的32个项目中，商住仅有3席，其余均为普宅与别墅项目。中原地产首席分析师张大伟表示，受到商住限购传言的影响，商住类项目纷纷抢在6月入市，以规避未来可能会出现的政策风险。同时，由于13日、14日的爆发式购房透支了市场成交，预计7月和8月市场会出现明显的降温。

“7月是业内预测限购出台的时间点，因此大量商住项目对于7月尚未有推新计划，而是选择’相机而动’”。某地产资深操盘手告诉记者，对于普宅项目来说，商住限购无疑是一个“好消息”，尤其是对于郊区项目而言，商住类产品客源与其有较多重合，商住限购之后部分客源将回流郊区商品住宅市场，因此大量郊区项目纷纷整装入市，抢收客源。