别以为房屋价格贵就能住得好

这是一个“”的时代。电影《大腕儿》里精神病人说得好：不求最好，但求最贵。很多购房人以为，房子单价越高，代表房屋质量越好、居住越舒适。可事实真的是这样吗?告诉你，千万别被开发商“忽悠”了，贵的房子，住得不一定好。

楼市版“熔断”机制出炉

5月23日，苏州有两块土地流拍。跟朋友说这个事，朋友傻了：哎，苏州楼市这么火爆，还能没有企业买地?这就是他不懂了。其实，苏州土地出让流拍，并非是没有房企竞价，而是竞价太猛，短短3举牌价就超过了政府规定的“最高报价”，导致拍卖结果无效。

苏州政府早对过热的土地出让抱有警惕，出台了土地出让“限价令”：5月18日，苏州市国土资源局官网公告，经市政府批准，对5月23日开始拍卖的部分地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。这让人有一种似曾相识的感觉。

还记得今年1月初短暂实行过的股市“熔断”机制吗?股市的“熔断”是当股价波动超过一定幅度，交易暂停一段时间，恢复后若继续扩大幅度触发“熔断”，则当天停止交易。苏州的土地“限价令”则是借鉴了股市的“熔断”机制。彼时，记者曾有过设想：若房价上涨超过多少，自动暂停交易。没想到，“熔断”没出现在商品房买卖市场，却被用在了土地出让市场。

“熔断”机制能控制住房价吗?

熔断没能控制住股价下跌，那么它能控制住房价上涨吗?在股市和楼市中，参与者的心理效应类似：都是追涨杀跌。二者不同的是：一、熔断在股市中阻止下跌失效了，而楼市的问题是要防止过快上涨;二、股票的出售取决于每一个市场参与者;而楼市的土地出让仅政府有决定权。也就是说，股市中，今天被暂停交易的股票，股民们在明天仍可以继续抛售;而楼市中，只要政府愿意，就可以一直把这块土地握在手里不卖。直到参与竞拍的房企下调举牌价，在“限价”额之下，土地才被成功拍出。

因此，土地出让的“熔断”对控制地价是有效的。而我们知道，楼房的大部分成本来自拍地。如果地价下跌，在其他因素不变的情况下，房价一定会下跌。但也有朋友问：就算地价降了，但如果房企不降价，非要提高利润率呢?记者分析，房企之间存在竞争，一家不降价没关系，还有别的愿意降价。毕竟现在地产商的竞争出现苏州、南京、厦门、合肥等二线城市，二线城市并非如一线城市一样房源紧缺。如果地价下降，在利润率不变的情况下，给楼房降价能带来更多的销量，房企何乐而不为呢?

别以为价格贵就能住得好

在没有“熔断”机制的城市，“”频出。不断攀升的地价推高了新房售价。还是在5月23日，在上海郊区，一块宅地被知名央企以楼面价(楼面价=土地总价格/允许最大建筑面积)4.4万元拍下，创上海外环史上地价新高。拍地会后有人算了，若扣除5%的保障房和15%的自持面积，可售住宅楼面价达5.45万，未来拿出来的房子每平方米要卖到7到8万元，这意味着上海郊区这个小镇未来房价至少要翻一番。

开发商也很无奈，拿下“”意味着高成本，因此要保证利润必须提高楼房售价。近期，北京某开发商宣布，其公司的一处顶级豪宅的最高售价将超过30万元/平方米。细看这块地的历史，记者发现，3年前，该房企正是以超过7万元/平方米的楼面价刷新了当时的全国“”纪录。

高高在上的地价，只是让楼房看起来更“值钱”，而楼房的真实价值，并不由地价决定，而是受到地理位置、周边配套、居住环境等诸多因素影响。当年地价高的楼房，开发商为了弥补成本，往往会用足政府允许的最大容积率。容积率越大，每栋楼的住户就越多，每户的居住舒适度就越差。因此，别以为房子越贵就一定代表住得好。很多高价房的贵在“地”上，而房子本身却是“金玉其外败絮其中”。

另一个很重要的是，即使你买了高价房不是为了自住，而是投资，也可能亏本。不少高地价楼盘在新开盘的时候售价很高，让人误以为房子具有很高的投资价值。但不久之后，购房人都已发现，这个楼盘的房子并不值那个价钱，因此投资客再想卖房就可能要亏本甩卖了。不少楼盘都因当年的高地价而卖不出去，成了无法消化的库存。

专家建议，购房者选房应从自身需求出发，谨慎理性地选房，遇到曾经的“”楼盘，更是要慎之又慎，挑选规划前景好、配套完善的楼盘，少听开发商的“忽悠”。