2020年还适合买房吗？19.6亿告诉你答案

尽管原定于2月4日出让的海淀、昌平三宗地块，受疫情影响拖到今天，但，也打破了去年人们对土拍市场持续低迷的猜想。

就在三天前，通州马驹桥地块与大兴采育地块溢价率分别达到了23%与25%，前者举牌40轮的火药味还未散去。

今天的三宗重磅地块又再度点燃鼠年楼市。

依旧是大手笔。海淀西北旺(不限价)，昌平东小口(限竞房)分别打出了54.4亿元、63.6亿元、78.8亿元的好成绩，总入账196.8亿元，溢价率分别为26%、30%、34%。

土拍大厅中弥漫着的消毒水，已经被土拍大战的火药味掩盖。14家房企，14位蒙面侠，举牌举到手软。

5家报名3家混战 8万+的海淀商品房来了

海淀犹如土拍市场的定海神针，它在哪里战场就在哪里。还未正式开拍，就已经有了5次报价。

本宗地块起始价为43.1亿元的地块，共吸引了共5个主体、9家房企报名，它们分别为绿城、中海+实创、首开+华润+住总+中交、世茂、平安。

海淀西北旺地块土拍过程精彩回顾：

土拍过程中大家举牌都非常慎重，第一个举牌的是绿城，紧接着是世茂44.8亿元;后面举牌速度逐渐加快，局面焦灼起来，绿城、平安各举一次后，成了中海+实创、首开+华润+住总+中交、世茂三家混战，世茂擅长打破临界点，有一种势在必得的气势。

最终经过43轮，由首开+华润+住总+中交以54.4亿元，26%的溢价率拿下，楼面价54292元/㎡。

ps：本周二通州马驹桥商品房地块是由华润+中交联合体以46.7亿元、23%的溢价率拿下

让我们来看一下地块的具体信息：

海淀西北旺镇(0043/49)地块为不限价纯商品房地块，位于辛店北中街与北清路之间，在猪年最后一拍的永丰共有产权房(3.7万/㎡)的西侧。

参考周边房价，距离最近的商品房项目冠城大通百旺府，在售117㎡-204㎡带装修现房，均价7.5万/㎡，二手房价格在6.2万/㎡左右。未来该项目均价超过8万的可能性不大。

该地块由居住用地和基础教育用地两部分构成，其中宗地中的HD00-0403-0049地块A33基础教育用地由竞得人建成后无偿交付相关部门使用。

它比2月25日要开拍的邻居——西北旺镇 HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046 地块友好的多，后者除去居住用地外，还有医院及机构、养老设施等其他多功能用地。

项目距离最近的地铁站，不管是16号线永丰站，还是昌平线生命科学园站，都在2公里以上。未来出行自驾更方便。

附近两公里左右，学校主要有清华大学附属永丰学校，商业有永旺国际商城，医院有北大国际医疗，解放军第306航天城临床，大型配套齐全。

另外，与猪年最后一拍的不同，前者楼面价超7万，且很明显会建成别洋房+叠拼;而西北旺地块45米的限高，或将会建成小高层，当然也不排除建大平层的可能，楼面价54292元/㎡，未来均价有可能在8万以内，而周边二手房均价在10万左右，其价格优势不言而喻。

我司入手限竞房西山锦绣府(限均价58622元/㎡)的渣女龙女士，此刻正与小伙伴猜测这个项目会叫西山首开华润城还是西山万橡府。

北地块65轮激战 南地块78.8亿成限竞房

由于体量巨大，总价过高，严肃君曾一度颇为担忧东小口两地块，原因有三：

从位置来看优势并不明显，附近没有大型生活配套。地块虽然离着清河四中、北京第二十中学不远，但区域限制上学无望，很有可能会被划分到东小口中心小学;

体量大，两宗限竞房地块执行7090政策，预计供应4000套左右房源。HC-022、HC-027地块，HC-031地块起始价分别为49亿元、58.7亿元，消化难，毕竟2019下半年昌平大多数限竞房表现并不出色;

两宗地块限均价58858元/㎡，最高销售单价不得超过64744元/㎡，打破昌平限竞房均价记录，堪比海淀，一般人会买账吗?

然而，就在昨天得知HC-022、HC-027(北)地块报名房企有绿城、中海、保利+金地、首开+住总+建工、平安、华润+中交+北科建、旭辉;

HC-031(南)地报名企业有绿城、中海、保利+金地、首开+住总+建工、平安、华润+中交+北科建时，这两宗地块注定不平凡。

开拍前，HC-022、HC-027(北)地块获得7次报价，达50.5亿元;体量较大的HC-031(南)地块获得6次报价，达60.175亿元。

HC-022、HC-027(北)地块土拍过程精彩回顾：

HC-022、HC-027(北)地块由首开+住总+建工率先举牌，50.75亿元;中海随后举牌到51亿元;接着旭辉举牌，到51.4亿元，三宗地块里旭辉只参与了这一场，且“孤身”前来。

现场节奏比较舒缓，但几方咬的比较近，尤其是旭辉和绿城。中途华润+中交+北科建呈现吃瓜状态，或许已经拿下了自己想要的那宗地?

紧接着节奏加快，华润联合体终于出手，报价到60亿元，接着在中海和绿城叫板时，华润联合体又出手了，绿城紧咬，随后第三次唱价时又是华润，它们家有点儿像伺机而动的狐狸。

另外，现场主持人提醒在座各位不要卡点。虽然今天是情人节，但卡点制造的也不是粉红气氛。

在65轮后，绿城终于如愿(太难了，被死咬)，一己之力，以63.6亿元拿下，溢价率为30%，楼面价37407元/㎡。

HC-031(南)地块地块土拍过程精彩回顾：

拿到北地块的绿城非常兴奋，第一轮举牌，随后首开+住总+建工跟进，61亿元;绿城紧咬，接着是中海把总价推到61亿元，截至目前，中海鼠年还未入手一宗地块。

接下来成了绿城与中海单场pk，在25轮竞价阶段，变成了两千万一个阶梯;到了75.6亿元，中海退出，首开+住总+建工加入战场，绿地这场又是车轮战……

最后一口气没提上来，首开+住总+建工最终以78.8亿元拿下，差点儿成为新，溢价率为34%，楼面价38728元/㎡。

不过，78.8亿已经让该地块成为限竞房总价。

至此，三场土拍结束，有人欢喜有人愁。

让我们来看一下两宗地块的具体信息：

从各地块规划指标可以看出，两个项目都将建高层产品，其中HC-031(南)地块体量更大，容积率也更高。

而两宗地块换个维度思考，会发现成为2020抢手盘的几率不小：

地块界于霍营、西三旗、立水桥之间，也就是说也已承接海淀与昌平以及地块附近拆迁户这三个区域客户，比北七家和沙河地块更有优势;

附近没有在售新房对手，附近居住环境比较好，尤其是就近的西三旗项目金隅翡丽(7.5万/㎡)、富力桃园(6.3万/㎡);

北地块楼面价为37407元/㎡，南地块楼面价为38728元/㎡，利润空间尚可，给了房企更多的操作余地;

HC-030地块教育用地的教育资源，是个可期待值;

进行改造的13号线扩能提升项目终于有了确切的消息，其中13B线的建材城东站距离项目较近。北京日报称，规划建设期均为2019年到2022年，预计在今明两年全部开工。

然而最终是否成为大赢家还是要考验房企的软实力，就像前文所说，这次疫情无疑提高了购房者对物业的要求，尤其在公布的昌平病例活动场所中，天通苑、回龙观属于“高发区”，这个地块位置有些敏感。

当然这个也是留给后面所有房企的问题，如高楼单层户数越少越好，绿色科技终于发挥了用处，未来各方面要求会更加细致。

纵观这两次土拍，如业内人预言参与游戏的更多会是国企、央企这些硬核企业，很多小房企早就被这次疫情提前踢出局。

而绿城、中海、首开、住总、平安、中交、华润全程参与了三场，我相信他们的诚心，至少认识的那位中海朋友希望“场场必胜”。