房企线下销售停滞 线上打响现金流“战疫”

发布时间:2020-02-15 22:28:57

来源:和讯

分类:行业动态

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2月份转眼已经过了一半了,很多的售楼部处于关门大吉状态,更多的房地产销售人员已经开启了线上销售VR看房模式。

为抗击新冠肺炎疫情,房企线下销售停滞,线上销售效果尚未显现,资金回笼受到极大冲击。“疫情暴发前,房地产资金状况整体并不景气,部分开发商已出现资金链问题,尤其是中小房企。疫情暴发后,房企资金紧缩雪上加霜。指望一季度销售回款还债的房企或面临流动性风险。”交银国际董事总经理洪灏对中国房地产报记者表示。

据第三方机构克而瑞统计,2020年95家典型房企共有5575亿元债券到期,相比2019年到期债券增长了43%。其中,1月、7月和11月均为偿债高峰,分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

加大融资力度,开源节流,确保资金链安全,成为当下房企的重中之重。

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━━━━巨大经营风险来袭

1月份历来是房企销售的传统淡季。克而瑞数据显示,2020年1月TOP100房企全口径销售额5771.3亿元,整体较去年同期下降12.7%,1月销售呈下滑的房企居多。其中,绿地控股(600606,股吧)1月全口径销售金额85.1亿元,位列18名,较去年的160.7亿元同比下降47.04%,降幅远超百强房企均值。

融创中国是前五强中销售下降幅度最大的房企,1月实现合同销售面积135.8万平方米,同比降低14.7%,合同销售金额186.3亿元,同比下降22.2%。

瑞信报告称,内地房地产市场1月出现大幅放缓,在300城市中销售面积、销售金额分别下跌45%、21%;在一二三线城市中,销售额分别下跌2%、20%、31%。

按照以往经验,企业通常会在2、3月份集中发力推盘抢收。不料,2020年开年便遭遇新型冠状病毒疫情的暴发,房地产行业首当其冲,销售、推盘、施工等均被摁下“暂停”键。

据不完全统计,已有包括湖南、江西、广东、海南以及武汉、成都、重庆、福州在内的至少60个省市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。

房企亦纷纷主动推迟复工时间。近日,恒大发出一份通知,要求恒大全国1246个项目在2月20日前不得开工,全国1040个售楼部在2月20日前不得开业,具体开工、开业时间将根据疫情情况另行通知。

融创中国内部发文,调整2020年春节后复工安排,2月10日至2月14日期间,采用远程灵活办公形式(其中2月15日、2月16日为正常周末休息日)。2月17日(星期一)起恢复现场办公。

据全联房地产商会调研,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。由于项目工程建设暂停,线下销售渠道关闭,企业销售回款大幅下降,叠加现有的房地产融资政策,房地产企业面临巨大的现金流压力,即使大型企业也难幸免。

全联房地产商会调研的72家企业中,46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元;26家产业链企业,受停工停售影响的积压库存超40亿元,单月运营成本超20亿元,2020年上半年到期债务约55亿元。以调研的某家典型房企为例,其单月销售业绩减少80亿元,以往每月可从金融机构获得贷款40亿元-60亿元,如今可获贷款金额腰斩,企业单月资金缺口将达100亿元-110亿元,而此企业2019年上半年货币资金仅350亿元,叠加企业人员工资、待支付工程款、利息费用等其他刚性支出,350亿元的货币资金或仅够企业维持三个月运转,如果疫情持续两个月,而无相应政策支持和适当倾斜,企业将面临巨大的经营风险。

━━━━有偿债压力,也有融资机遇

一些财务习惯较好的房企早在1月份就完成发行部分债券,以应对中短期偿债压力。中指院数据显示,2020年1月,房企共发债120笔,共计1850亿元,较上年同期微降2.6个百分点,其中国内信用债、资产证券化同比分别下降61.1%和51.7%,监管较宽松的海外债同比上升160.4%,占比为66.9%。

有市场人士认为,从1月发债来看,境外的资金对地产类的债券需求很强,房企应抓紧时机安排融资规划。

但疫情冲击令海外市场投资态度亦变得不确定。“境外债暂时都要全停,因为境外债发行70%在香港,现在内地企业大多无法来香港路演、签名和办理手续,投资者也不会参与路演会议。”汇生国际融资总裁黄立冲表示,2020年或将是房企违约高峰期。

2月份已过去十几天,发行海外债的房企数量出现减少。据中国房地产报记者不完全统计,截至2月12日,仅佳源国际、建业地产、荣盛发展(002146,股吧)、新城控股(601155,股吧)、中泛控股、合生创展附属公司合生资本(国际)宣布完成美元债券发行,其中2月4日佳源国际增发的高级美元票据,最终定价15.21%,规模6000万美元。而2020年,房地产行业债券偿还总规模高达7493.9亿元;到2021年,总待偿债务将达10496.2亿元。天风证券研究所数据显示,2020年中国房地产企业海外债到期规模达到294.65亿美元,其中3月和11月为待还债高峰,分别有超过40亿美元和50亿美元待还金额。

同时,境内公司债的发行在增多,且期限出现延长。据上交所公司债券信息平台2月11日披露信息显示,“金地(集团)股份有限公司公开发行2020年公司债券”项目状态更新为“已受理”。这笔债券拟发行金额为110亿元,发行的公司债券期限不超过20年(含20年)。有市场交易人士称,在房地产已经发行的公司债中,能够发行如此长期的公司债的先例并不常见。

按照金地披露信息,此次申请的额度所募集资金拟用于偿还公司到期债务或到期/回售的公司债券。未来两年金地亦迎来偿债高峰期。数据显示,2020年金地到期债务金额为332.68亿元,2021年262.03亿元,2022年及以上到期金额为71.46亿元。

此外,2月10日,广州富力地产非公开发行2020年公司债券已受理,拟发行金额80亿元;龙光控股40亿元小公募公司债券获上交所受理;光明地产(600708,股吧)20亿元中期票据获准注册等。

值得关注的信号是,近期央行频频施展宽松动作,向市场投入流动性。2月1日,中国人民银行等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,提出重点是加大货币信贷支持力度,保持流动性合理充裕,进一步强化金融对疫情防控工作的支持,维护经济稳定发展大局。2月3日、4日,中国人民银行连续两天累计投放1.7万亿元流动性,2月11日再次通过逆回购投放1000亿元。这使得包括房企在内的各行各业看到了扩“融”的希望。

“现阶段金融机构资金充沛,反而是企业融资的机会。”一位金融界人士提示,要特别关注疫情比较严重的地区,把握疫区金融政策支持下的融资机会,以及各地政府在保证金、房企开发进度以及税收等方面会给予的政策支持。

责任编辑:dingshasha1

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