融资环境由松变紧,房企的“紧箍咒”还要戴多久?

发布时间:2019-06-13 10:40:36

来源:和讯网

分类:业界访谈

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房企犹如在高速路上行驶的列车,在现金流的助推下飞驰而行,对大部分企业来说,现金流的最重要来源是融资,因此,融资在一定程度上决定了房企的发展速度。

房企

融资环境由松趋紧已成行业共识,与此对应的是房企融资规模的大幅波动。同策研究院的数据显示,40家典型上市房企的融资规模在3月达到顶峰,融资规模为1024.2亿元,但5月随即下降至367.99亿元,达到低点。不过,整体上,今年1-5月房企融资规模同比去年有所回升。

未来,房企融资环境如何,收紧态势能否持续?多数人认为融资环境或将趋严。专家建议房企要构建自己的护城河,尤其资金压力大的房企可以考虑适当转让部分股权,来降低风险。

融资规模回升,成本降低

业内对2019年1-5月房企融资环境的感受可以用四个字来形容:由松变紧。

“一季度融资环境相对宽松,不过,最近又在收紧。”某知名房企的资金部负责人说道。公开资料显示,该公司今年1-5月融资规模将近170亿元,属于融资比较活跃的房企。

某知名房企副总裁表示,年初至今,信贷资金基本稳定,不过房企发债明显增多,此外,信托资金前几个月大幅增加,但自银保监会发文严格约束,目前有所收缩。

自从2019年5月17日,中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知以来,房企融资环境进一步收紧,从整体上更进一步明确了合规要求,达到了前所未有的严格程度。“目前据我们所知,各家金融机构都在调整和适应政策的过程中。”

与融资环境变化相对应的是房企融资规模的波动。同策研究院的数据显示,2019年1-5月, 40家典型上市房企的融资额分别为881.01亿元、552.88亿元、1024.2亿元、753.62亿元、367.99亿元。数据表明,今年3月,房企融资规模达到小高峰,随后5月降到年度最低。

在同策研究院数据的基础上进一步测算发现,今年1-5月房企融资总额为3579.7亿元,同比涨幅达14.8%。整体上,房企在前5月的融资表现优于去年同期。

对此,研究院认为,近期房企融资规模回升,主要是借新还旧。其研报显示,房企各主要渠道有息负债2019年到期规模高达6.8万亿,在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

值得注意的是,在融资规模回升的同时,房企融资成本亦有所降低。以新城控股为例,今年3月发行的两笔公司债票面年利率分别为5.05%和5.90%,去年11月发行的公司债票面年利率为7.5%,利率差额高达2.45%。

据数据显示,信用债平均发行利率从 2018Q2的 6.1%降至2019Q1 的 5.3%,其中 AAA 级公司债降幅最为明显,2019Q1仅为 4.8%,较2017Q4 的历史高点下降了 1.5 个百分点。此外,资产支持证券平均利率从 2018Q2 的 5.9%持续下降至2019Q1 的 5.3%。信托平均融资成本从 2018 年 11 月的 11.51%降至 2019年 3 月的 11.38%。

融资环境或将进一步收紧

融资环境不仅影响房企的战略决策,更会对整个行业产生巨大影响,因此备受外界关注,那么,房企未来的融资环境走势如何,是否会进一步趋严呢?

上述房企副总裁认为,房企融资环境未来会保持相对稳定,因为背后的逻辑还是保持房地产市场平稳健康发展。

5月始对企业端和居民端的融资政策均有所收紧,部分城市(南京(楼盘)、合肥(楼盘))首套房贷利率上调至15%,同时监管部门对房企非标融资的监管有所加强,不排除公司债等融资渠道也有收紧的可能。

“房企的融资难度显然会进一步增加,规范合规融资操作成为未来相当一段时间房企的主旋律。”业内人士认为,随着地产形势的发展,规范化、标准化融资是大势所趋,房企的融资环境在2019年下半年会进一步趋紧。他建议开发企业应当适应环境的变化,在公开市场标准化业务方面多下功夫。

此前,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,点名金融机构违规“输血”楼市的诸多乱象。有媒体统计,二季度以来,各地银保监局多次对违规向楼市“输血”做出处罚,对象涉及12家金融机构及相关责任人,罚没金额合计近900万元。

一个迹象是个别房企的融资渠道被暂停。据21世纪经济报道5月31日消息,接近监管的人士表示,部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起中央的注意”,在住建部的指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

事实上,随着偿债高峰的逐步到来,房企的融资压力并不小,监管机构也注意到这种现象,近段时间多家上市房企收到交易所年报事后审核问询函,关注的重点就是房企的现金流、债务及短期偿债能力等。

融资环境趋严会造成房企融资困难,不仅融资成本会升高,对房企经营也提出了更高的要求。对此,房企需要寻找自己的差异化竞争优势,给市场带来更多的价值方能生存。

大型房企将多元化和全产业链做起来,构建产业护城河;中型房企要加快资本化步伐,尽快实现上市,如此才能够在未来的融资环境中拓宽更多的融资渠道;小型房企需要深耕垂直领域,占据一席之地,否则的话将极有可能是出现破产或者被收购。

业内人员表示,房企如果后续资金压力大,还是要坚持积极去库存的导向,同时对于部分项目,适当转让部分股权,也是可以降低投资风险的。


责任编辑:zhaojiaqi

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