北京超2500套住宅入市，高供应能否激活楼市?

12月19日，北京市住建委网站“预售商品房住宅项目”中，新增了8个预售证。记者发现，这8个预售证分属于7个项目，包括纯商品房住宅及限价房项目，共计2506套住宅，总建筑面积达到31.53万平方米。

供应井喷，年内商品住宅供应达4万多套

此前，住建委网站曾公示过10个预售许可预告的住宅项目，预计总面积超过50万平方米。而今日获得预售许可的项目均出自上述10个项目中。其中，将台水岸家园(推广案名：壹亮马)共获得两个预售证。

与以往开发商小步快走的拿地方式不同，下半年，住宅项目单次申请预售的面积一再走高。其中位于大兴区黄村镇的金悦景苑，获批预售套数达到812套;位于丰台的九龙阅璟园和门头沟的西山梧桐嘉苑获批住宅套房均超过500套。较受关注的将台水岸家园(推广案名：壹亮马)共拿到两个预售证，合计130套。而懋源璟禧园(推广案名：懋源璟玺)153套住宅获批预售。

这也意味着北京楼市供应继续井喷。据中原地产研究中心统计数据显示，截至今天，年内北京楼市入市的商品房住宅套数高达40826套，是最近3年的最高点，同比涨幅高达50.3%。

事实上，不仅北京的新建住宅供应持续走高。12月18日，上海易居房地产研究院发布的《中国百城库存报告》显示，11月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5930万平方米，环比增长25.0%，同比增长34.3%。观察历史数据，11月份推盘规模创下了历史最高水平。这说明房企年底需要冲刺业绩，推盘节奏有所加快。

“12月份房企申领预售证的积极性依然很高，供应规模依然会放量。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

据接近将台水岸家园(推广案名：壹亮马)的人士透露，原来预期价格是10.8万元/平方米。不过此次该项目获批的预售价格在97742元-98254元/平方米之间。

据懋源璟禧园(懋源璟玺)预售信息显示，预售价格在73815.13元-93595元/平方米之间，也未超过10万元/平方米这个业内公认的预售门槛。

对此，有业内人士分析认为，由于很多开发商对明年楼市的预期不高，宁可降低价格也要赶在今年入市。

库存上行，或将以价换量?

在供应量一再上扬的同时，成交量却在走低。据中原数据显示，2018年成交套数只有23745套，刷新年度最低纪录已经成为定局。2016年至2018年的新增供应分别为27188套、27169套、40826套，而成交套数分别为46029套、26679套、23745套。2018年在供应井喷、成交量萎缩的情况下，带来库存大幅度上涨，商品房住宅库存已经接近7万套，刷新最近3年的最高点。

严跃进表示，供给规模较大，而市场去化效果一般，导致第四季度全国百城库存数据持续上涨，这也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。中原地产首席分析师张大伟也认为，当下整体市场处于平稳状态中，未来如果政策不改变，在供应量井喷下，2019年楼市价格将出现明显调整。

值得关注的是，北京中原的统计数据显示，上周(12月10日-16日)北京新建住宅市场(剔除自住房和保障房，含普通住宅+豪宅+别墅)成交94亿元，环比前一周大涨166%，成交729套，环比前一周增加245套。上周除平谷、密云等2区域成交额环比下跌外，朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴等众多区域环比上涨。由此可见，目前楼市的现实情况是，大量供应导致库存增加的同时，也在推高交易量。不过，虽然短期楼市交易向好，但高供应能否长期激活楼市，还有待观察。