北京“限竞房”土地市场调查:房企拿地低迷

2018年12月03日 13:26来源:中国经营报行业动态责任编辑:zhangyun

2018年底,北京土地市场迎来了最后一波集中供应。11月26日当天,北京土地市场密集成交了12宗地块,包括8宗“限竞房”地块、2宗共有产权房地块、2宗普通商品住宅地块。

当天12宗地块总成交金额316.46亿元,相比总计271.24亿元挂牌起始价,平均成交溢价率16.67%,其中5宗地块接近底价成交。

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根据某研究院、以及记者统计的成交数据,到当日为止,2018年北京土地公开市场成交了65宗地块,规划建筑面积共计779万平方米。其中46宗住宅用地规划建筑面积约549万平方米。

2018年迄今为止全部土地的成交面积,仅相当于2017年1380万平方米的56%;2018年已实现的1526亿元土地出让金,则相当于2017年2796亿元的55%。

限竞房地块已经是北京住宅用地供应的主要土地类型。2018年底前,根据北京市国土部门披露,还有6宗限竞房地块将在12月份出让,规划建筑面积约75万平方米,挂牌起始价格为139.19亿元。

但这些等待成交的限竞房地块,面对的是开发企业难以提振的拿地意愿,以及地块成交楼面价下降的尴尬。

上市地产企业北京公司负责人说,国土部门放宽了竞买保证金等出让方式,成交溢价率依然很低,开发企业对限竞房地块竞买意愿不高,主要有两个原因。

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一是严格的金融政策,开发企业融资渠道收紧、融资成本高企,这是核心问题;二是北京已入市的限竞房项目,去化情况并不理想。

“地产商获取、开发限竞房这类项目,主要看重快速周转。但是如果销售、去化缓慢,市场表现不理想,成本会变得非常高。”他说,“限竞房项目面临的问题,不是销售限价的利润空间不够,而是市场表现不好。

北京的地块项目动辄规模都在20亿元以上,一次性投入很高,融资成本较高,再加上去化不理想,民营开发企业的运营和盈利考验会变得十分巨大。”

限竞房地块已经成为北京住宅用地的主要供应来源,但从最近的成交价格观察,甚至出现了下调、松动。不少拿地更晚的限竞房地块,与早前拿地的限竞房地块形成了楼面价“倒挂”的局面。

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