房产中介“买卖通吃”的双边代理VS单边代理推行困局

2018年11月22日 15:02来源:北京商报行业动态责任编辑:zhangyun

被诟病多年的二手房中介费率再一次因机构的调价成为关注焦点。近日,某房产中介宣布,调整上海地区中介费收费标准,由原来的房价2%调整至3%,其中卖家承担1%,买家承担2%。

尽管机构从收费制度上提出了买卖双方各自应当承担的费率,但在交易过程中实际费用一律由购房者承担的事实依然没有改变。伴随着交易总价的攀升,国内“一手托两家”的房产中介模式是否应该改变、国际惯例“房产中介单边代理”是否适用于国内市场成为讨论的焦点。

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业内人士指出,虽然从买卖双方利益最大化考虑,单边代理更为合理,但房产中介单边代理在国内缺乏发展的土壤,如想打通阻碍、寻求破局,制度上的设计则是需要着手的第一步棋。

在中介费提升的刺激下,人们愈发意识到,现有体制下中介行业的相关规定过于笼统和简单,远远未能跟上我国现阶段居间活动的发展。

如果房地产中介交易市场里没有区分边和单边代理的制度设计,诸如中介费提升的担心,不会平白无故抹去。

业内专家指出,双边代理向单边代理的演进,是中介行业健康发展的必须。业内专家告诉北京商报记者,当前国内盛行的“一手托两家”的双边代理模式,其实是非常落后的唐朝和宋朝的模式,以打官司为喻,房产双边代理相当于被告和原告都请了同一个律师。

“买房人希望房子越便宜越好,卖房人希望房子越贵越好,经纪人夹在中间怎么办呢?在国外,买方有买方代理,卖方有卖方代理。美国的买方代理会想尽一切办法去了解卖方房屋的状况,比如产权有无瑕疵、房屋有无受损等;

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而卖方的代理会想尽一切办法去了解买方是否有真实的购买意愿和支付能力。而我们国内这种居间模式哪一方都不代表,经纪人他只关心能不能成交。”

业内专家称,国内这种双边代理模式,实际上会造成经纪人有可能明知道房屋产权有瑕疵或建筑质量存在问题,明知道购买人在购房资格或者支付能力上有问题,也要强行去促成交易拿佣金,那么后续就会造成一系列的纠纷和法律问题。

“我觉得很有必要向美国的‘单边代理+房源独家代理’这样的方向与方式去演进,否则的话,无异于用宋朝和唐朝的模式跟美国的今天去竞争和对抗。”

合硕机构首席分析师郭毅更是开门见山地指出,国家立法部门确有必要重新审视上述复杂的居间市场,制定相关的实施细则,以填补居间关系在法律上的不足。

郭毅分析认为,在国外独立经纪人制度下,经纪人只能代表单方代理人的利益去对话,经纪人之间就房产的价值进行价格的商谈,同时对于一些细节进行商定,最终再反馈给自己的代理人,经此过程达成交易意向一致的目的。

“但是国内房产中介‘一手托两家’的商业模式,必然决定了在买方市场环境下,经纪人站在买家的角度考虑交易;在卖方市场环境下,经纪人站在卖方角度上想问题。由此,会加大市场价格的不稳定性。”

此外,郭毅坦言,双边代理制度也并没有从根本上解决房地产市场信息不对称的现象。“从整个市场秩序的管控上面来说,整个中介代理行业需要有一个系统化的规则的制定,而不仅仅只是头痛医头,脚痛医脚。”郭毅如是建议。

 

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