易宪容:关于当前住房租赁市场发展的几个重大问题

2018年08月22日 16:07来源:易宪容博客房产时评责任编辑:liangchunmei

十九大报告指出,要建立起中国房地产市场长效机制,就得要建立起住房租售并举的市场体制,一方面商品住房市场同样要发展,另一方面要建立起中国缺乏的住房租赁市场。这个政策思路的考虑就是,如果中国的住房租赁市场发展起来了,那么中国房地产市场问题也就解决了,房地产市场就能够走向健康持续发展之路。政府职能部门所看到的是,如德国住房租赁市场解决居民的居住问题所占的比重快速到60%,德国房地产市场房价稳定,居民都能够安居乐业,整个国家根本上也不会因为房地产引发多少社会矛盾。

但是,要发展中国的租售并举的房地产市场,就得考虑一系列的前提条件,如果这些前提条件不成立,那么要发展有效的中国住房租赁市场是不可能的事件。我在去年就撰文指出,要发展中国住房租赁市场的第一个前提条件就是落实“只住不炒”的市场定位,去除住房市场的投机炒作功能,去除住房市场赚钱效应,让住房价格完全回归理性。如果这个前提条件不确立,有效健康的中国住房租赁市场是发展不起来的。最近炒得沸沸洋洋的全国一二线城市住房租金价格快速飚升,就是与这种制度、法律、法规准备不足有很大关系,与“只住不炒”的市场定位没有真正落实有关,与当前中国住房市场仍然是以投资炒作主导的市场有关,与中国房地产市场没有真正转型为消费市场有关。

因为,只要政府不用经济杠杆严格限制住房的投资功能,那么居民在是租房还是购买住房上永远是不确定的。特别是房价高得离谱的一二线城市,居民更是会宁可进入购买住房市场而不进入住房租赁市场,而进入住房租赁市场的是那些收入水平较低的中低收入居民。在这种情况下,不仅会导致可租赁的住房越来越少,也会导致要进入住房租赁市场的中低收者越来越多。所谓的这些城市的租赁住房供应矛盾就会更加突出。如果再加上这些城市的住房租赁制度安排严重不足,加上政府不能够以巨大的财政投入增加更多的可对中低收入者的租赁住房供应,这自然会给赢利性的住房租赁企业获得暴利创造最好的机会。

因为,要发展中国的住房租赁市场,特别是要发展房价高得离谱多少城市的住房租赁市场,首先要解决是满足中低收居民的住房供应谁来提供的问题,这些租赁住房租金水平如何来定价,以及这些租赁性住房如何来分配?等等。其次,作为赢利性企业的建造的租赁性住房,或私人提供的租赁性住房,租金水平如何,如何来定价,住房租赁市场的利润水平多少?等,以及通过什么的法律制度来保护住房租赁者的权益,如果这些中低收入的住房租赁者的利益受到损害时,如何来赔偿?等等。再就是发展住房租赁市场,政府的住房租赁补助政策如何来确立?采取何种方式来实施?等等。对于这些问题,在德国及新加坡都有一套完整的租赁住房市场发展的法律法规与政策,所以,他们的住房租赁市场能够建立起来。即使是美国这种以住房持有为主导的国家,发展住房租赁市场也一套完整的计划与制度安排,而对中国来说,基本上是空白。

在美国,主要有三种住房租金补助计划。如政府的公租住房、以项目为基础的租金补助计划(Project-based rental assistance,PBRA)以及发放住房租金券(Housing Choice Voucher Program)。当前美国的公租住房可以为210万个低收入居民提供基本的居住条件(占人口的比重为千分之七)。这些政府提供给低收入居民的公租房,需要缴交其收入的30%或至少50美元作为住房每月租金。美国居民要获得这种政府的公租住房,其申请家庭必须是“低收入家庭”,即收入不超过当地居民收入中位数(Area Median Income)的80%。而每年成功申請的家庭中,有40%是“极低收入”家庭,即收入低于美国家庭的贫困线,或其收入不超过当地居民收入中位数30%。所以,对美国全国来说,申请政府公租住房的居民占全国人口的比重非常低,否则政府根本就没有财政能力建造更多的住房给这些居民租用。

至于PBRA,则是以项目为本,由美国住房及城市发展部与私人开发商签订20年期的租赁合约,私人发展商再将项目中的全部或部分单位出租给合资格家庭。这些私人发展商大部分是为了赢利的企业,也有不少非牟利团体。租金同样根据租户的收入决定,他们需要缴交收入30%或至少25美元作为月租。美国国会每年会拨出资金,用以补贴余下所需要的租金,以及填补其他实际营运开支。每个PBRA发展计划的总单位数目,必须有40%供“极低收入”家庭入入住,其他住房则大部分只是限不及当地居民收入中位数一半的家庭入住。可以说,正是这两项计划真正保障了城市较低及极低收入家庭的基本居住条件,保证他们有支付能力租到一定空间的住房。

美国的住房租赁券是另外一种政府的住房租赁补助方式。合规则的低收入家庭,政府发放住房租赁券让他们可自由在市场租赁住房。目前已有超过500万人、220万个低收入家庭参与这个计划。为了确保最有需要的人能得到资助,政府规定75%新申请家庭必须为“极低收入”,余下的申请名额则留下给“低收入家庭”。

申请到了住房租赁券的居民家庭可以在60天內寻找住房,住房机构都会先核实单位的质量及租金是否合理。同样地,这些家庭必须先缴交收入的30%或至少50美元作为月租,余下的租金由住房租赁券“包底”至一个由住房机构设置的上限。有研究表明,这种制度实行多年,已经取得很大成绩。这种制度安排不仅有利于居民自由选择住房租赁市场,有利于住房租赁市场的发展,也有利于家庭居住及孩子成长环境的改善,同时也节省了政府财政支出。

但美国的住房租赁补助计划是建立在几个前提条件下,一是对住房投机炒作有严格的限制,美国的住房市场不是以投机炒作为主导的市场,而是一个以消费为主导的市场,所以不仅住房的价格水平是建立在居民可支付能力基础上,而且住房租金价格也是与居民有支付能力的基础,即不能够超过居民收入支付能力的30%。二是发展住房租赁市场,特别是通过租赁来保证低收入家庭的租赁市场,是建立在政府巨大财政投入和财政补贴的基础上,主要是保证低收入家庭的基本居住条件。三是美国政府发展住房租赁市场,尽管政府财政补贴及投入不少,但其更多的是采取市场化的方式来动作,而不是政府过度参与与干预。三是在市场化的动作条件及政府制度安排下,在住房租赁市场要获得暴利几乎没有可能。所以,在这样的前提条件下,美国的住房租赁市场才得健康持续的发展。可是,就这几个方面而言,中国还没有发展住房租赁市场条件,如果要发展也会让这个住房租赁市场乱象丛生。当前中国的住房租赁市场刚开始发展,所面临的许多问题都暴露了出来。政府对此在更多的研究及政策调整,而不是什么约谈。

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