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易宪容:促使全国城市房租涨幅过高的原因是什么?

2018年08月21日来源:易宪容博客房产时评责任编辑:liangchunmei

最近,全国快速上涨又成了舆论的焦点。数据显示,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。其成都房租上涨了30.98%,深圳上涨了29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。

那么最近,这些城市房租上涨的原因是什么?当然是多方面的。有人认为是季节性因素,是供需结构失衡,是如北京那样大力拆除违规建筑,是长租公寓哄抬房租,等等。对于房租上涨季节性因素,数据显示,北京、上海、深圳三个一线城市,7月房租环比上涨分别为2.4%,2.1%和3.1%。2018年1-7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。也就是说,按照一般情况,其房租上涨较正常,并非有多大问题。

对于大力拆除违章建筑,这个因素是否能够导致房租这样快速上涨,其理由一点都不充分,因为北京曾有过这样举动,也引发了社会广泛的舆论,但这些政府行为已经在调整,更何况,其它城市没有这种大力拆除违章建筑的政府举动,房租也不是快速上涨了吗?就目前的情况来说,这些政府行为对当前房租上涨有一点影响,但不会太大。

对于出租住房供需结构失衡,是一个比较扯的概念,基本是住房租赁公司的自说自话。在这些公司看到,政府对群租房以及隔断房整顿,使得低端客户向高端客户转变,以及现在租房者基本上是高端租房客户,两类客户碰在一起,必然导致这类住房租赁市场出现价格的结构性上涨。其实,这些公司讲的这些话基本上围绕着该类公司的经营理念或所理解的商机而发。这些言论看上去是有道理,但实际上是严重掩盖了这次不少城市房租快速上涨的真正理由,即长租公寓企业推高住房租赁市场价格。

这次不少城市的房租快速上涨,主要的原因中介租赁公司及长租公寓哄抬房租上涨的结果。8月17日,原我爱我家集团副总裁胡景晖所披露出来的情况基本上是事实。他认为,以自如、蛋壳公寓代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。

本来,在十九大报告中,政府一直在强调发展住房租赁市场,以化解中国住房市场的问题。这些长租公寓企业看到政府房地产市场发展的政策点,也看到中国租赁市场刚起步由于住房租赁政策不健全存在的商机。所以,自如、蛋壳等这些长租公寓肯定会借助于外在资本进入这个市场。而外资之所以会进入,就在于目前这个市场存在政策缺陷下的暴利。

据我所知,这些公司收到的房子基本上与业主签订三年租赁合同,给业主的租金每一年上涨10%。仅这些公司以低价收进、高价租出的方式,及每年与业主租金涨幅确定,这两方面肯定会成为这些长租公寓从市场上不计成本疯狂收房子,推高房屋租金出租的最大动力。外部资本看到这种暴利岂能不进入?所以,当胡景晖把这种内幕暴露出来后,一旦动了外部资本及长租公寓企业的奶酪,胡景晖必走无疑。

面对这种情况,8月17日,北京市政府部门开始集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。政府部门对这些住房租赁企业也提出了约谈的要求。比如,不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。对于这些要求,在当前中国住房租赁市场、金融市场制度法规不健全的情况下,要对长租公寓企业得出多少违规违法的结论是相当困难的。因为,无论是资金的恶性竞争、市场房租水平等没有具体的法规是无法确定的,更无法确定这些企业违法,只能会劝说这些企业收敛些。

其实,租赁市场比较发达的国家,如德国,其稳定住房租赁市场的价格最为简单的方式,政府根本就不管其企业的融资方式,或融资来自哪里,也不管企业有没有通过垄断的方式来刻意推房租,政府只管租赁企业的利润水平。在德国,政府是鼓励企业及居民购买或建造住房出租,但利润水平有严格限制。房东租赁住房,其租金超过合理租金20%就算违法,超过了50%也构成犯罪。合理房价及合理租金的界定标准都非常严格,都得通过多方的相应组织协商来确定。及坚决地保护住房租赁者的利益。

还有,德国有相当严厉的法律限制住房投资投机需求。比如,住房交易需要支付过户费3%、评估费5%、资本利得税25%。不过,住房持有超过10年可以免交资本利得税,如果住房持有少于10年则严格按照个人所得税累进税率进行征税。在这种的制度安排下,住房市场不是赚钱获利的市场,住房投机炒作的属性受到严格限制。在这种制度安排下,德国的住房租赁市场才以健康的发展。如果中国政府不在这些方面入手,制定相应的法律法规,中国长治久安的住房租赁市场是无法发展起来,反之中国的住房租赁市场一旦操纵在资本手上,也可能会成为暴利的市场。

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