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易宪容:下半年中国房地产市场会走向哪里?

2018年08月13日来源:易宪容博客房产时评责任编辑:liangchunmei

7月31日中央政治局会议表示,“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”可以说,这是对下半年中国房地产市场的走向重新部署,它将决定下半年中国房地产市场的基本走向。

与以往的房地产调控政策相比,这次会议对房地产调控政策提出了不同要求。这主要有两个方面。一是决心解决房地产市场的问题,二是坚决遏制房价上涨而不是坚决遏制房价过快上涨。这就意味着当前国内房地产市场的问题是比较大的,要坚决下决心解决,否则会危害整个中国经济未来成长。而解决房地产市场的问题,就是不能再让如此之高的房价再上涨,下半年国内各城市的房价只能企稳或下跌,不能够再上涨。可以说,这两条原则是决定下半年国内房地产市场走势的定海神针。

为了落实中央政府的房地产调控政策的精神,7月份,全国就有40多个城市发布了各类房地产调控升级的政策,其中包括上海、深圳、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明、唐山等城市。而这些房地产调控政策的核心就是要全面遏制房地产市场投机炒作,不仅针对的是家庭个人,也针对企业的房地产市场炒作。

比如,以深圳7月31日公布的楼市调控政策来看,这些政策从企业购买住房、商务公寓限售、居民购买住房限售,以及离婚差別化信贷四个方面进行政策调控,以修补前期房地产调控政策的漏洞,全面打击房地产市场投机炒作、投资行为。

不过,这些出台房地产调控政策的城市,更多的是上半年或2017年房价上涨过快,或房地产市场比较火热的城市。对于其他三四线城市来说,基本的态势没有多少变化,其政策影响也不会太大。即使有些三四城市也看到他们在出台房地产市场的调控政策,但这些房地产市场的政策不仅不痛不痒,反之还有这些城市房地产调控是一种托市的饥饿营销。

因为当前的房地产调控政策,因城施策这个主题并没有改变,而上半年国内的房地产市场之所以仍然是绝大多数城市的房价还在持续上涨,最为重要的是不少三四线城市借助于棚户区改造,全面拉动当地的住房市场繁荣,及推动当地房地产市场价格上涨。正是上半年不少三四线城市的房价持续上涨,不仅让更多的居民涌入房地产市场,也让当地的投资市场及土地市场出现难得繁荣。

可以说,只要因城施策的房地产调控不改变,三四线城市肯定会借助于这项政策来发展当地的房地产市场并以此来带动当地的经济增长。因为,就目前经济形势来看,对于国内三四线城市,无论是人力资源及技术,还是市场环境来说,除了房地产市场之外,这些城市很难找到带动当地经济发展的增长点。如何保证当地房地产市场发展与繁荣,已经成了这些城市经济增长的护身符,所以只要因城施策的房地产调控政策不改变,绝大多数三四线城市就一定借助于该政策来发展当地的房地产市场。特别是受下半年国家的财政政策要更加积极,货币政策开始放松的影响,更是会让这些城市的政府蠢蠢欲动地来推动当地的房地产市场发展。

更为重要的是当前国内房地产市场的统计数据基本上掌控在当地政府的职能部门手上,他们不仅可以根据上级政府的政策意图来掌控当地房地产市场的发展速度,更是能够掌控当地房地产市场价格变化幅度。为了应对上级政府的指令,他们能够根据需要来调控公开上报的房价数据,这也导致市场的阴阳合同盛行。

所以就下半年国内房价走势来看,房价上涨幅度将全面下降,但上半年国内房价上涨的趋势并不会逆转,只不过房价上涨幅度减小而已。由于房价涨幅在下降,由于不少城市对房地产投机炒作及投资行为要进行全面封杀,那么下半年房地产投机炒作者进入房地产市场障碍增加、意欲下降,所以住房的销售面积和销售总额增幅也会降低,但住房销售总额增长幅度仍然会保持远高于住房销售面积增长幅度这样的格局。无论是下半年还是全年,房地产销售创历史记录的格局还会继续,只不过会比早几年的增幅小一些。

同时,中央政府也心知肚明,当前的房地产市场仍然是保证中国经济增长的主要动力。政府一方面会警惕房地产泡沫继续吹大、房地产市场风险增加,另一方面又不得不借助房地产保增长稳定经济,特别是当前外部严重的不确定性增加的情况下更是如此。所以,对一些城市的房地产市场仍然过热,表面上会要求控制,实际上会睁一只眼闭一只眼。所以,下半年的国内房地产市场形势根本上不用过多担心,仍然会向好。但再远一点来看,国内房地产市场的总体格局正在发生较大变化。深圳模式的试点已经揭开了序幕。

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