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易宪容:厦门和香港房价下跌现象不会蔓延到全国

2018年08月11日来源:易宪容博客房产时评责任编辑:liangchunmei

来自厦门克而瑞研究中心的资料显示,2018年以来厦门平均楼价为每平方米2.18万元,相比2017年下降近20%,与2016年的峰值相比,下降约30%。但如果以2015年为基数,2017年厦门的房价上涨幅度为最大,高达50%以上。有资料显示,2017年厦门房价上涨16.9%,位居全球房价上涨最快的城市第五。有房地产开发商透露,同样一个楼盘,在2017年初为每平方米2.3-2.4万元,年底则涨到了每平方米3.7-4万元,上涨幅度达到67%。所以,对于厦门这个以投机炒作为主导的房地产市场,即使当前房价下跌30%,对于投资者来说,只要是在2015年时进入,下跌30%,同样是有利可图。不用太多担心。

所以,当前厦门房地产市场的价格开始下跌,即使是下跌30%,对于多数投资者来说,也并非是多大的事情。因为这个市场本来就是暴涨暴跌的市场,市场房价波动也是正常。当然,厦门房价的下跌会不会形成预期,并且这种房价下跌预期一直强化。如果是这样,那么当前厦门房价下跌仅是开始,厦门房地产市场的风险会逐渐地加大。如果不是这样,仅是让过度炒作的某些楼盘的房价出现短期调整,那么厦门房价下跌会是短期的。地方政府会变着法子来救市。

我们再看香港,随着香港银行按揭贷款利率上升,随着中美贸易摩擦升级,及香港政府新的房地产市场政策出台,香港房价也出现难得的调整。比如香港美孚新邨百老汇街114号高层C室,实用面积671平方呎,原叫价900万元。在银行调整按揭贷款利率前一天减价50万元,以850万卖出,比对同类单位市值约930万元,香港两间银行对这套住房评估价分别为989万元及1,032万元。其卖出价至少低了16%以上。同样,香港太古城和东涌映湾园的住房也开始以低于银行评估价13%左右卖出。但香港的房地产市场价格今年3-6月上涨5%以上,而与1997年高峰时期相比较上涨125%。如果在2003年房价低谷进入,房价则是上涨7倍以上。所以,2003年以来香港的房价上涨幅度也与国内不少城市差不多。这也是深圳房价上涨一直快速飚升的重要原因。

所以,对于厦门的房价下跌是否会蔓延到全国?这种概率不会太高,就如早几年温州和鄂尔多斯房价一直暴跌,但全国的房价仍然是高歌猛进一样,厦门的房价涨跌基本上是一个孤立的事件,对全国的影响不会太大。

不过,对于香港来说,其情况可能会不同。因为,近十几年中国的房地产市场发展模式主要精髓是来自香港。在香港房地产市场任何有利政府的做法,国内地方政府肯定会模仿。这不仅表现为深圳与广东学习得十分相象,而且表现为国内最大最有影响的房地产开发商,有几家不是从广东与深圳起家的?

2003年以来的香港房地产市场的情况也可以看到,香港房地产市场的价格也是从那个时候开始一直只是上涨。中间偶尔下跌10-20%,但很快又涨上去。所以,2003年开始香港的房地产市场价格一直在上涨。就如前面所说,如果2003年进入香港的房地产市场,其房价上涨达7倍以上。而中国绝大多数地方的情况也与此差不多,房价一直在上涨。上涨得最快的一线城市,如北京、上海、深圳,从2003年开始其房价上涨已经超过10倍以上。所以,尽管香港房地产市场的情况与与国内有较大不同,但仍然不失风向标的作用。如果香港的房价真正的出现全面下跌,那么它将是国内房地产市场价格全面向下调整的风向标。而这种风向标最早会蔓延到深圳及珠三角各城市,并由此向国内其他城市蔓延。即使是国内房地产市场向下调整的原因与香港有很大不同。

不过,就目前的情况来看,香港的房价调整如何,是不是香港房价周期性调整的启动,目前还是不确定的。最为关键的因素还在于美国的货币政策正常化的速度,在于中美贸易摩擦未来进展如何。这两大因素都会对香港房价是否出现周期性调整将产生巨大影响。不过,有一点可以肯定,美联储货币政策正常化未来会加快速度进行,美国量宽政策全面收缩已经成了一种趋势。如果这样,香港的房价向下调整将面临着巨大压力,因为银行按揭贷款利率将会随之全面上升。至于中美贸易摩擦同样是不确定的。如果这场贸易摩擦一直持续下去,对香港市场的冲击肯定不可避免。

所以,国内住房投资者就得密切关注香港房地产市场变化,它将会起到风向标的作用。香港房地产市场一旦风吹草动,估计也会全面影响房地产市场。

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