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上半年楼市看点盘点:这四大动向引关注

2018年07月06日来源:南方日报行业动态责任编辑:liangchunmei

总结上半年房地产市场发展状况不难看出,对于整个行业而言,今年的形势显得有些“矛盾”。

一方面,房企业绩继续冲高,仅碧桂园一家的销售金额就已突破4000亿元,达到2017年全年总量的75%,有望再度冲高,同时房企多元化布局持续加快,农业、汽车等与房地产行业相去甚远的领域,也已有房企开拓布局。但另一方面,热点城市调控政策持续收紧,房企融资难度逐步提高,部分企业高负债压力也在加大。那么,上半年的楼市都有哪些看点呢?

动向一

调控持续加码

在“房住不炒”的引领之下,进入2018年,楼市调控并未放松,部分热点城市的调控政策持续加码。

根据公开报道,今年“五一”前后,住建部就房地产市场调控问题约谈了西安、海口等12个城市,在约谈成都、太原时,住建部负责人指出,要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。到了6月底,住建部等七部委联合发文,决定在国内30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

今年以来,各地楼市调控政策已达上百次,呈现出向三四线城市扩展的趋势。今年6月,湖北宜昌、江苏徐州宣布开启限售政策。而海南在4月22日加码调控政策,实行“全域限购”,即便落户海南也要连续两年的社保才可购房,堪称“史上最严调控”。

和去年调控手段集中在限购、限贷、限售、限签等方面不同,今年楼市调控政策出现了细化和创新的举措。例如上海、南京等城市的部分楼盘采取购房摇号的方式。而西安、长沙、杭州三座城市则先后出台新规,对企事业单位购买商品住宅进行限制。

与此同时一些城市开始逐步探索建立房地产长效机制,并出台政策。6月5日,深圳公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,这份意见稿提出,在今后深圳的住房供应体系内,人才房、安居房、公租房比重将大大增加,占新增住房供应总量的60%左右。

动向二

融资收紧 房企资金链紧绷

楼市调控政策不断收紧,对房企的直接影响在于销售回款速度的放缓。根据国家统计局公布的数据,今年1-5月全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,房地产开发企业土地购置面积7742万平方米,同比增长2.1%,土地成交价款3522亿元,增长16.0%。在拿地金额持续提升的同时,销售回款速度放缓意味着房企资金链仍在保持紧绷状态。

资金链紧绷由来已久,但原因不单单是房企销售回款速度变慢。部分房企此前依靠发债缓解资金压力,但当融资渠道越来越窄,已有多家房企发债中止。

在监管方面,6月下旬,国家审计署、央行、发改委等多部门针对房地产市场进行了发声,央行在6月22日发布的《中国区域金融运行报告(2018)》指出,当前房地产市场发展总体平稳,但部分房地产企业负债率较高,偿债压力较大。报告提出应当继续落实“因城施策”住房金融宏观审慎管理政策。

地产研究机构克而瑞在一篇分析文章中提出,融资难、资金紧缺是所有房企面临的最大问题,对房企中长期投资力度有制约作用,也加剧了房企间布局的分化。

当前,货币政策稳健中性的主基调并未发生改变,但4月和6月央行的两次定向降准,对市场压力起到了一定的缓解作用。“总体而言,6月降准释放7000亿资金,肯定能缓解去年底至今的全国性资金紧张状况”,地产经济学家邓浩志表示,目前看来短期内加息可能不大,房贷利率上涨趋势或将停止。

而对于今年下半年的展望,克而瑞分析指出,由于中小房企融资短板显著,将感受到更为强烈的资金周转压力,或将竭力压缩项目开发周期,使出各种营销手段以抢业绩、抢回款。

动向三

业绩分化强者愈强

根据克而瑞研究中心发布的《2018年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,截至6月底,已有7家房企累计销售流量金额突破1000亿元,25家房企销售金额累计达到500亿元,预计全年千亿房企数量将有30家以上。

碧桂园、恒大、万科三家龙头企业销售额始终遥遥领先。其中碧桂园上半年已经实现销售流量金额4124.8亿元,与2017年上半年累计业绩相比增长了约45.13%,并实现去年全年业绩的约75%。恒大、万科两家房企的业绩增幅没有碧桂园高,但截至6月底均已突破3000亿元。

除“碧恒万”三家外,保利、融创、绿地、中海也已跨过千亿阵营。

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