张宏伟：央行定向降准 房企融资困境仍未缓解

6月24日，预期中的央行定向降准正式落地。

一是自2018年7月5日起，下调工行、农行、中行、建行、交行五家国有的大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份制商业银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约5000亿元。二是同时下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约2000亿元。两者累计可释放资金约7000亿。

降准了，楼市怎么走?同策研究院的首席分析师张宏伟认为：

1、政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”的加杠杆的融资方式基本被叫停，因此，在当前融资渠道收紧的背景下，即使降准了短期内房企也不会有机会大幅加杠杆，也就是说，市场有钱，但钱不一定能够进来。

2、融资成本不降，可贷的钱多了，高成本融资继续侵蚀企业利润，对房企也一样，现在融资成本仍将在高位，能够做的就是加快三四线城市项目“周转速度”。

从2017年上市房企的融资成本数据来看，国企和大型房企的融资成本平均在5%左右，而中小的房企的融资成本平均在7-9%左右，到了2018年，叠加银信业务、委托贷款、企业债、海外融资等渠道进一步收紧，房企面临融资困境，很难融到钱，甚至有的房企融资成本在12-15%。

在当前融资渠道收紧的背景下，尽管可贷的钱多了，但是，仍然难融到资。此时，融资成本也很难下降，融资成本仍将在高位运行。如此，高成本融资继续侵蚀企业利润，再加上2016年以来的高价地入市面临“限价”的问题，当2018年房企年报发布之时，利润率的数据应该不会多么好看。

对房企来讲，唯一能够做的就是“高周转”，尤其是通过三四线城市的项目提升全公司的销售业绩。据笔者了解，由于三四线城市楼市调控政策面限制较少，基本上可实现“拿地即当天开工，4-5个月即可开始回款”，一年的资金周转3次左右没有问题，以此解决资金面紧张与需求的问题(具体操作的房企就不一一列举了，预估下沉三四线的品牌房企大多数都会这么操作)

3、房企资金面紧张啊，甚至有的房企5月就暂停拿地了，三季度为民营房企资金兑付压力最大时间，不会因为降准而改变!

2018年5月，同策研究院监测的40家典型的上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额，融资情况不容乐观。

从现实情况来看，尽管降准了，但是，对房企来说，肉到嘴边上了，当前的融资环境下吃不到啊，即使吃得到代价也不低!仅仅现在我知道，TOP20房企当中，至少6家是比较紧张的，降准解决不了它们的问题。另外，其中有一家全国性品牌房企1-4月拿地投入800亿，5月份开始已经暂停拿地了!还有另外一家品牌的房企，为了融资几乎质押了公司的全部股权，现在也面临比较大的偿债压力。

从房企资金的兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大)，降准也救不了这些资金面紧张的房企。预计2018年三季度，处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。笔者预计，2018年三季度为民营房企资金兑付压力最大时间，不会因为降准而改变!此时，通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。