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看商业地产如何突围:三四线城市是未来机会

2018年05月23日来源:经济日报行业动态责任编辑:yangjin

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从传统购物中心到全渠道发展,从高呼“狼来了”到主动参与电商竞争……近年来商业地产在转型路上不断前行。未来,商业地产不仅要做强优势品类,收获更好的业绩,更要向三四线城市下沉,积极打通金融渠道,在激烈的市场竞争中笑到最后——

新年伊始,印力联合大股东万科收购凯德20个购物中心,拿下商业地产领域的并购大单,成为业界关注的焦点。但与此同时,全国不少商业地产仍然经营惨淡,行业分化严重。在一二线城市商业地产去库存压力仍存,三四线城市商业地产利润不足,传统商业业态增速放缓的情况下,未来商业地产的前景如何?哪些转型路径将受追捧?在近日举行的全国商业地产年度形势分析会上,这些问题引发了业界人士的热烈讨论。

不“变”就没有活路

作为商业地产的一大主战场,百货行业的冷暖,对商业地产的景气程度影响很大。“就2017年的市场形势来说,百货业态呈现回暖迹象,持续4年至5年的业绩下滑已经终止,国内很多百货企业实现了利润、销售双增长,下滑的趋势已经扭转过来。”北京王府井百货(集团)股份有限公司发展部部长曹世斌告诉经济日报-中国经济网记者。

业绩反转得益于一个“变”字。过去一年,不少传统商业在电商的打压之下慢慢缓过劲来,商业地产企业纷纷转型,新商业模式层出不穷,行业内部不断整合洗牌。中国商业联合会副会长、中华全国商业信息中心主任王耀认为,百货店业绩提升的主要原因在于增加了食品销售,中高端家电、珠宝和化妆品都取得了较好的销售额,突出了自己的优势品类。“2017年商业地产市场最大的特点就是变化快,不断推出新的东西。”王耀说。

业态的重新组合和商业项目的升级改造成为2017年商业地产的重要标签。据联商网数据中心统计,2017年存量改造的商业项目(包括百货转型、更名重开、调整升级等模式)超过30个,略高于2016年,主要以3万平方米至5万平方米项目为主。比如,北京西单大悦城9层经过改造后,推出了首条主题街区——样街,聚集了拇指滑板、电竞科技、网红奶昔等数十家店铺,多元化的业态组合与开放式的动线设计,成功吸引了更多年轻顾客。

相较于电商的便捷,体验成为线下商业体的重要武器。不少购物中心着手升级传统业态,家庭体验式业态、亲子类业态逐渐受到欢迎,电影院、健身会馆、电玩城、美容美体、儿童职业体验、儿童游乐等体验式业态在购物中心里得到了快速发展。

随着线上流量增速放缓,线上线下商业的联系也日益紧密。“当前,线上流量已经遇到瓶颈,就像飞机没有油了需要停机坪一样,线下企业就是停机坪,现在一些线上企业收购线下企业是必然战略。线下往线上走,线上往线下布局,全渠道发展是目前很多企业所追求的。”北京物美商业集团股份有限公司首席运营官于剑波说。

三四线城市是未来机会

商业地产经历了多年的跑马圈地之后,供大于求和同质化已成突出问题。在一二线城市的购物中心趋于饱和、竞争激烈、成本攀升的形势下,业内认为三四线城市是未来5年至10年内商业地产的机会,不少发力商业地产的开发商,也已经将目光投向了三四线城市。以万达为例,2017年开业的51个项目中,三线及其以下城市开业的项目多达25个,占比近50%。

对于商业地产而言,三四线城市商业布局和人口情况都是推动其发展的有利因素。数据显示,目前三四线城市的人口占全国城市人口的53%,但购物中心仅占全国的16.5%。随着城镇化的发展,三四线城市人口数量还将增加,且随着城镇化发展,居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求都会随之增高,这将给三四线城市的商业开发提供助力。

“2017年我们收购了大量凯德的购物中心,主要集中在三四线城市,当前北京、上海的商业地产存量已经不多了,我们今后会更关注具有发展潜力的城市。”印力集团北区副总经理张楠说。实际上,新一轮的“跑马圈地”商战已经在三四线城市间打响。据不完全统计,2017年以来,包括新城控股、红星商业、凯德、万达等商业地产商旗下大型商业综合体项目集中在三四线城市落户。

虽然三四线城市受到企业热捧,但也应注意到市场暗藏的风险。“市场很大,但是利润很薄。三四五线城市基本没有专业开发商,运营者不懂商业,做起来非常难。如果管理不够精细,开发商就没有利润。”宁波太平洋恒业控股有限公司董事长胡敏杰告诉经济日报记者。

打通金融通道才有出路

“地产企业现在都在拼销售,而未来要比持有物业数量和质量,从土地供给的情况来看,很多地产项目以后只能持有。要想运营得好,商业地产的金融化就是重要出路。”华润置地有限公司华北大区商业地产管理部运营副总监魏岭表示。

当前,一二线城市商业地产日渐饱和,进入存量时代,但存量商业地产沉淀了大量的资金,不利于企业的高速周转,越来越成为企业规模化的障碍,一些企业开始积极探索将成熟的商业物业实行资产化管理。有业内人士甚至认为,商业地产如果不打通金融通道,未来的发展就没有出路。

2017年,深圳益田假日广场资产支持专项计划成立,成为去年首个资产证券化商业项目。家居巨头红星美凯龙拟将两间购物商场证券化,并在中国发起类REITs计划;印力首单CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立;国内首单社区商业类REITs“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”在上交所获批……

其中,REITs作为房地产金融创新的重要形式,受到商业地产企业的追捧。所谓REITs即房地产信托投资基金,通过集中投资于可带来收入的房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅,以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

众所周知,房地产是资金密集型行业,具有投资周期长,投资规模大的特点,一般大众很难参与大型房地产及商场投资。实际运行的结果是房地产投资者及开发商的集资来源严重受限,普通投资者也少了一个重要的投资渠道。高和资本资本市场部高级副总裁王坤表示,中国目前有10万亿元规模的商业不动产市场,如果将这些存量通过资产证券化形式增强其流动性,可以帮助企业更高效地利用资金,一旦推广开来,商业地产格局有望发生根本变化。

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