北京

深度解析!燕郊房价暴涨暴跌后,投资客如何是好?

2018年02月25日来源:燕郊无忧本地楼市责任编辑:wuyanglin

以北京东六环以东的潮白河为界,东边是燕郊,西边是副中心通州。

燕郊,离北京市中心最近的京外重地,到天安门才30公里,隶属河北省廊坊市下属的三河市。自古以来就是京东重镇,堪称天子脚下,御驾行宫。

环京楼市看廊坊,廊坊楼市看燕郊,可以看出燕郊位置的重要性。

1999年,燕郊被批准为省级高新技术产业开发区;2010年,升格为国家级高新技术区。

开发区的名头,让房地产投资有了名号。燕郊最早吸引了投资客的目光。2002年当地才出现第一个真正的地产项目,当年仅有2个项目前往北京房展会宣传,房价大约在1200元到1500元/㎡。

买房顺便送户口,吸引了一大批北漂们安家。燕郊因此从2002年不足3万人,膨胀到2016年120万人以上,成为环京周边最大城乡结合部之一,几乎可以撤镇设市了。

2015年3月,当地房价均价突破1万元/㎡关口,2016年3月最高达到2万元/㎡,2017年4月个别楼盘触及4万元/㎡,达到全年高点。

2017年6月,当地政府出台史上最严限购政策,非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社保缴纳证明的,限购1套住房,包括新建商品住房和二手住房。

据统计,限购政策出台之后至今,燕郊房价几乎腰斩,从最高4万元/㎡跌至2.2万元/㎡,其中的天洋城4代更是跌到了1.2万-1.3万/㎡,比起4月份的高点3万多元/㎡已经下跌了三分之二,也即67%左右。成交量下跌了80%。燕郊楼市迅速坠入冰窟。


粗略统计,现在的京榆大街上,房地产中介门店的空置率可达五成以上,曾经摩肩接踵的“中介一条街”也在限购的重压下名存实亡。

房价暴涨暴跌之后,燕郊变成围城,外面的刚需客买不了,里面的投机客出不去。

燕郊房价暴涨暴跌

老股民有个说法:机会是跌出来的。

那么燕郊房价暴跌之后,是否还有机会呢,我们先来看下连通器的原理。

在一个底部联通的U形管容器,注入水,在水不流动时连通器内各容器的水面总是保持在同一水平面上,如图所示:

但如果在底部设置一块液片,则造成底部不联通,则很容易形成两边水量不一直,但右边的压力一直大于左边的压力,如图所示:

我们再来看下通州和北京的限购政策,由于篇幅限制,小编只介绍下商品住宅的限购政策,其他房源不做一一介绍,各位看官可以网上查询。

通州商品房仅四类人可购买:

符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭,限购1套通州区商品住房:

1.没拥有住房的本市户籍居民家庭。

2.已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭。

3.已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。

4.在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

北京商品房是典型的认房又认贷,政策如下:

1.没拥有住房的本市户籍居民家庭或已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。

2.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

3.居民家庭名下在北京市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%,降低住房贷款期限,暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

通州限购是北京限购政策下的再次加码。

如果把资金比做水,把液片比作上述限购政策,那么:

燕郊相对于通州,就相当于U形管的左边相对于右边,燕郊限购政策就是那个液片。

通州相对于北京,也相当于U形管的左边相对于右边,通州限购政策就是那个液片。

北京相对于全国,也相当于U形管的左边相对于右边,北京限购政策就是那个液片。

也就是说,由于限购的政策存在:

燕郊相对于通州是价格洼地;

通州相对于北京是价格洼地;

北京相对于全国是价格洼地。

燕郊的价值机会可想而知,只要限购政策一旦放松,可以预见房价立刻满血复活,快速上升。

那么如何把握这次暴跌产生的机会呢?

其实限购主要针对的是居民家庭,企业、公司不在限购范围内。以公司的名义去购买,主要问题就是持有成本较高;但细算一下,成本没有预想的那么高,每年除物业费,取暖费等之外,需额外缴纳购置价0.84%左右的房产税,但这些成本可以用租金来冲抵,实际成本0.5%算好了,那么持有20年,也才10%的支出。这20年的期间,难道限购政策一直这么紧?大概率不会。一旦松动,上涨的幅度远远不止10%。

记得马光远先生有一句话:中国的房地产市场就像一个孕妇,一会儿吃保胎药,一会儿吃打胎药。为了保经济,ZF总是反反复复地调整房地产政策,而每一次松动,房价都报复性上涨。

巴菲特说过:“别人贪婪的时我恐惧,别人恐惧的时我贪婪。”

或许,该择机考虑“贪婪”了。

  • 意向区域
  • 价格