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不动产土地收益审查的现状和预期详情介绍!

2018年01月16日来源:鱼龙聊房屋知识本地楼市责任编辑:wuyanglin

不动产土地收益审查的现状和预期

进入不动产登记时代后,随着《细则》《规范》的陆续出台,土地收益的审查也自然变成了不动产登记的法定职责,但何种情况需要审查土地收益是否缴纳,规范并没有明确的规定。对此,本文做简要分析。

不动产土地收益审查的现状和预期

一、土地收益的类型

从土地收益收取的类型上来看,依法分为国有土地出让取得的出让金、租赁费、国有土地划拨后转让产生的收益金、国土资源管理部门依法出租土地所取得的收益等。

而与不动产登记有关的主要是前三种情况。根据《土地管理法实施条例》第29条规定:“国有土地有偿使用的方式包括:国有土地使用权出让;(二)国有土地租赁;(三)国有土地使用权作价出资或者入股。”

《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8条的规定:“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”

《国有土地使用权租赁管理办法》第2条规定:“国有土地使用权租赁(下简国有土地租赁)是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。   国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主,稳妥地推行国有土地租赁。”

房地产管理法》第40条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

二、具体收费类型

土地收益主要是包含土地出让金、土地租金和土地收益金三种类型的。三者征收的时点则又根据不同的情况各有不同,以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款为土地使用权登记前需缴纳完毕,改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款应在变更土地使用权登记前缴纳完毕。

而租赁租金则可按年度或季度支付租金;或者在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式,登记机构在受理使用权登记的时候需审查是否按约定缴纳租金。

而转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款则应当在转变性质的使用权登记前缴纳完毕;处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款、转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款可审批情况缴纳出让金或者收益金,其收缴在转让登记前缴纳完毕。

三、实务应对和未来发展

由于目前国内绝大部分地方的不动产登记机构均隶属于国土主管部门,为了方便审查,快速办理,可尽量在部门内通过信息化手段来提供土地收益缴纳凭证,或者协调登记机构仅审查是否缴纳,而无需审查具体缴纳的金额,以避免登记承担不利后果。

而在登记时审查土地收益是从单独土地登记时代延续下来的一种做法,其仅有国土部、财政部的部门规章支持,并无法律、行政法规明确要求不动产登记机构审查,此与登记机构审查土地增值税和契税不同。随着十九大要求成立统一的自然资源管理委员会提出“加强对生态文明建设的总体设计和组织领导,设立国有自然资源资产管理和自然生态监管机构,完善生态环境管理制度,统一行使全民所有自然资源资产所有者职责,统一行使所有国土空间用途管制和生态保护修复职责,统一行使监管城乡各类污染排放和行政执法职责。而福建、江西等地也陆续成立自然资源管理局进行试点管理,如在江西省的试点方案中即将国土管理部门的出让、划拨等审批职能和土地收益的征收和分配均划转至自然资源管理局。那么在此种情况下,是否还需仍然保持固有做法,审查收益的缴纳就成为下一步考验国土部对于不动产登记的定位的问题了。

其实从本质上来看,如果回归登记本色,无论是政府那个部门出让土地、还是土地使用权人转让土地使用权,其都是属于一个民事交易的行为,不同的在于土地出让具有行政性又属于行政合同。但并不意味着其有履行上的特殊性,因此是否可以探讨未来将土地使用权的出让转变为双方申请的模式,这样就可无需去审查土地收益的问题。让登记的归登记,管理的归管理,各司其职。

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