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全世界在哪买房最糟心?收入为什么永远追不上房价?

2017年12月28日来源:网络整理行业动态责任编辑:wuyanglin

原来不仅仅是中国房地产,世界房产市场也一直是人们投资的重点对象,关于房价涨跌以及是否存在泡沫的争论也一直吵得不可开交,总是公说公有理、婆说婆有理。

全世界在哪买房最糟心

而相比较那些看不懂的经济理论,其实更应该考虑的问题是:老百姓到底能不能买得起房,在能买得起房的前提下,投资或者是自住才更有说服力。

如果要衡量这个问题,我们就要引入一个房价收入比的概念,所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio),是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

通过这一指标,可以大致描述一个国家的家庭收入与房价之间的关系。

房价收入比的合理范围

尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。

世界银行1998年对96个地区的统计资料显示:

家庭年收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为13.2;

家庭年收入在3000-3999美元(中等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为9;

家庭年收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为5.6。

各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的,这96个地区最高的为30,最低的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。

虽然现在相比20年前居民收入早已不可同日而语,但鉴于房价也在突飞猛进的增长,这个比例现在看起来仍具有一定的参考价值。

对于房价收入比的计算,不同地区也有不同的统计指标和计算方法,欧美国家和发展中国家的统计也有一些差距。

欧美国家的房价收入比既包括新建住宅、也包括旧有住宅(成交量远大于一手房),且多数国家采用的是按套计价,取中位数房价和中位数家庭收入。

中国目前只有一手住宅的全国统计数据,采用按面积计价,房价和家庭收入都取平均数,而且居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入,普遍存在少估现象。

因此,世界各国的房价收入比也许可比性并不是很强,但是仍然能反应当下世界房地产市场的一些状况。

根据中国的实际情况,主流的观点认为全国房价收入比保持在6.5-7.5以内属于合理区间,低于6.5属于偏低区间,高于7.5属于偏高区间。

2017年的最新数据

最近世界专业房产机构公布了最新的世界房价收入比排行榜,深圳、香港、北京、上海以绝对优势领跑全世界,孟买紧随其后。

这五个城市是全球仅有的五个房价收入比超过30的城市,这个30也意味着,当地的居民需要不吃不喝30年才能在当地购买一套普通房产。

仔细看这个榜单的前二十名可以发现,那些热门的投资国家,诸如美国、加拿大、澳大利亚等,基本没有城市上榜,反倒是发展中国家的城市更多一些。

实际上,除了欧洲的伦敦、罗马、莫斯科等这种超级都市或者首都,以及中国的四个一线城市,绝大部分国家的房价收入比都在20以下,超过15的仅有45个城市,10以上的城市也不过40%左右。

韩国和日本也是房价收入比较高的国家,这些国家的居民多数需要工作10-15年才能购买一套普通房产,不过日本现在的房子全部是精装修的,没有二次投资,把二次投资成本加进去的话,它的房价收入比还要再低一些。

欧洲国家的房价收入比普遍在10以下,虽然他们的房地产价格很高,但鉴于他们超高的收入和福利和并不是十分热衷买房的价值观,房价并不会对他们的生活产生过大的压力。

美国现在的房价与国内差不多,但是美国的收入却比国内高很多,那里的居民多数工作5年左右就能购买一百平左右的房产。

当然美国也不是一直房价收入比都很合理,在1975年到2005年之间,美国的房价收入比逐步从3上升到5。

2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策,房价的上升速度明显快于收入的上升速度和租金的上升速度,使得房价收入比最高达到10,随后发生次贷危机,房地产泡沫破裂。

根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名,当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥,房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。

不过从次贷危机之后,美国人似乎对房价产生了警醒,现在除了纽约、旧金山这两个超级都市以外,其他城市的房价收入比基本都在合理的范围。

和这些发达国家相比,中国的房价收入比,可谓是高的让人难以接受,虽然各国的房地产市场状态不同,计算的方法也略有差异,但是前四名都是我们的城市还是不免看的人有些担忧。

为什么收入永远追不上房价

为什么收入永远追不上房价

稳定房价这项任务这几年也被提上了日程,很多限购政策也都不断出台,然而房价还是丝毫没有稳定的迹象。

目前房价收入比太高,大众普遍认为是房价太高了,需要使房价降下来,但也有一些人有不同的视角:也可以认为是收入太低了,相应地,降低房价收入比的办法就是提高收入。

意思是,房价可以涨,只要收入跟着涨,使两者比例继续基本稳定,那就没问题。

几年之前,就有一位知名经济学家就表达过类似的观点。那时人们就认为房价太高了,但他认为,收入增长也很快(名义增长率常常超过10%),几年之后,房价就会变得可以承受,人们就不会觉得房价太高。

果然,现在的人们看几年前的房价,并不觉得太高,是勉强可以承受的,这是因为他们收入增长了。

但问题是,这几年房价又上涨了,而且涨幅比收入还大,现在的人们看现在的房价,感觉上是更高了,更加难以承受。

这十几年来,房价和收入你追我赶,就像在进行一场追逐战,房价跟着收入上涨,收入跟着房价增长。人们的收入增长了,能够承受更高的房价,于是开发商涨价,并建造更大更好的房子。

另一方面,房价上涨使人们的生活成本上升,劳动力成本随之上升,人们的收入也随之增长;而还有一部分人从上涨的房价中获得了更高的收入。

房价和收入在相互追逐中都实现了增长,看起来,这是一个正反馈,也是市场具有自我平衡能力的表现,当不平衡出现时,在市场机制的作用下,市场主体会自动调整,使市场重新趋于平衡。在从不平衡到再平衡的过程中,经济和收入实现了增长。

多数经济学家相信市场的自我平衡能力,他们是乐天派,认为不需要为失衡而担忧。

这种乐观心态在1980年代的价格闯关中也有体现:放开价格会使价格上涨,但工资和收入也会随之增长,最终消化掉上涨的物价。

这就是所谓“高物价,高收入”模式,根据理论推导,可以使经济在更高的水平实现平衡。那时对民生影响最大的经济变量是物价,现在对民生影响最大的则是房价。

所以,当年关于物价和收入的理论,到现在就变成了关于房价和收入的理论,但思想内核是一样的。

宏观经济学有一个假设,如果工资和收入能够随着通货膨胀实现同比例的增长,那么,通货膨胀就只产生“菜单成本”,而不会对经济运行造成重大影响。所谓“菜单成本”,就是企业调整价格以及印制新的价目表的成本。

这种成本并不大,很少有人能够相信通货膨胀只产生“菜单成本”而不带来其他负面影响,但市场调整、各主体各变量互相适应这种推理方式其实影响了很多人的思维。

持这样思维方式的人会忽视发展中的不平衡、不协调,因为在他们看来,不平衡、不协调是一时的,各主体各变量会相互适应,最终又达到平衡与协调。

那么,一时的不平衡、不协调,反而是越大越好,因为那意味着经济更大的调整、更大的增长,例如这些年房价大涨就造就了很多千万富翁。

这其实是一种“进中求稳”的思维方式,先求经济发展,不管是否平衡、协调,都要求“进”求变,在变化中就能实现再平衡,就能实现“稳”。

但实践证明,“进中求稳”是难以实现的,经济往往是从一个不平衡、不协调走向更大的不平衡、不协调,而不是自我调整到平衡、协调。

就房价和收入来说,它们并没有实现良性的互相追逐、调整、适应,而是差距越来越大,收入增长越来越跟不上房价上涨的步伐,由此产生的经济和金融风险也越来越大。

为什么房价和收入不能在相互追逐中形成可持续的正反馈?主要原因在于,房价上涨与通货膨胀一样,会导致收入和财富的分配失衡,一部分人在房价上涨中获利甚多,而更多的人受损。

因此,在房价和收入的追逐战中,一部分人跑得越来越快,另一部分人却掉队了,而且掉队的人数越来越多,差距也越来越大。

正因如此,现在迫切需要建立房地产市场发展的长效机制,使房地产以及经济整体更加平衡与协调,而不能冀望收入增长能自动跟上房价上涨的步伐。

而且以美国和日本的发展历程来看,房价和收入并不会在市场的调节下自动平衡,现在的平衡都是经历了社会断崖式的镇痛才产生的。

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