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北京市土地招拍挂市场分析报告(2017年第11期)最新出炉!

2017年12月27日来源:北京土地学会土地市场责任编辑:wuyanglin

最新统计2017年11月,北京市土地招拍挂市场共成交土地10宗,相较上月减少1宗,其中7宗为居住用地,3宗为商业用地。土地总面积96.26公顷,环比下降29.46%;规划建筑面积186.77万平方米,环比下降18.35%;成交总价为480.40亿元,环比增加70.51%。

2017年1月1日-11月30日,北京市土地招拍挂市场共成交土地95宗(去年同期33宗),成交土地总面积786.54公顷,同比增加107.45%,规划建筑规模1285.41万平方米,同比增加169.23%。土地成交总价为2609.55亿元。居住用地平均溢价率为26.08%,同比下降近9个百分点;商业用地平均溢价率为16.92%,同比下近26个百分点。

一、2017年11月北京市土地招拍挂市场成交情况

(一)成交总量环比下降

2017年11月1日-11月30日,北京市土地招拍挂市场共成交土地10宗,土地总面积96.26公顷,环比下降29.46%;规划建筑面积186.77万平方米,环比下降18.35%;成交总价为480.40亿元,环比增加70.51%。具体土地成交情况见表1。

表1 2017年11月北京市土地招拍挂市场成交情况表

(二)居住用地仍占主导,共有产权房规划建筑面积占比44%

11月土地招拍挂市场成交地块中居住用地88.66公顷,占总成交面积的92%;商业用地7.6公顷,占总成交面积的8%(详见图1)。居住用地规划建筑面积158.80万平方米,其中共有产权房规划建筑面积69.22万平方米,占总居住建筑面积的44%。

图1 2017年11月土地招拍挂市场成交用地结构图

从分区结构来看,朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、昌平6个区均有成交地块,城六区成交量占主导。其中石景山区土地成交面积最大43.86公顷,其次为海淀区20.53公顷,昌平区10.36公顷,大兴区9.59公顷,朝阳区7.80公顷,丰台区4.11公顷。朝阳区、海淀区、大兴区和昌平区均有共有产权房用地(详见图2)。

2017年11月分区土地招拍挂市场成成交情况

图2 2017年11月分区成交情况(单位:公顷,万平方米)

(三)采用“限房价、竞地价”,居住用地溢价率降幅明显

11月份,北京市土地招拍挂市场成交地块中居住用地平均楼面地价为25161元/平方米,商业用地为28904元/平方米。其中最高为海淀北部地区整体开发西北旺镇亮甲店村HD00-0404-0010、6015、6016、6003、6004地块,规划性质主要为居住,平均楼面地价37850元/平方米;其次为丰台区丽泽金融商务区南区D-02地块,规划性质为商业,平均楼面地价33810元/平方米;第三为海淀北部地区整体开发西北旺镇亮甲店村HD00-0404-6005、6006地块,规划性质为居住,平均楼面地价28709元/平方米。其他成交地块详细信息见表2。居住用地平均溢价率为8.24%,较上月下降23个百分点。

表2 2017年11月北京市土地市场成交地块楼面地价及溢价情况表

二、2017年1-11月北京市土地招拍挂市场成交情况

(一)供地步伐继续加快

2017年1月1日-11月30日北京市招拍挂市场共成交土地95宗(去年同期33宗),成交土地总面积786.54公顷,同比增加107.45%,规划建筑规模1285.41万平方米,同比增加169.23%。土地成交总价为2609.55亿元,同比增加341.33%。其中居住用地成交面积491.21公顷(去年同期62.93公顷),规划建筑规模852.91万平方米(去年同期142.57万平方米)。

(二)居住用地占比六成,十二个区均有共有产权房用地成交

2017年1月1日-11月30日,成交地块中居住用地491.21公顷,占成交总面积的62%;商业用地122.24公顷,占成交总面积的16%,工业用地173.09公顷,占成交总面积的22%(详见图3)。

图3 2017年1月-11月用地结构图

从各区土地成交情况来看,大兴区(含亦庄开发区)、顺义区、房山区、丰台区、延庆区等远郊区成交面积较大,占总土地成交面积的74%。各区成交情况详见表3。

表3 2017年1月-11月各区土地成交情况表

2017年1月-11月用地结构图

 

居住用地供应中,共有产权房用地131.46公顷。从共有产权房用地分布来看,除东城区、西城区、房山区和延庆区外,其他区均有共有产权房用地。其中大兴(含亦庄开发区)成交面积最大为45.36公顷,其次为顺义区41.48公顷(详见图4)。

表4 2017年1月-11月北京市共有产权房用地成交情况表

2017年1月-11月北京市共有产权房用地成交情况表

 

图4 2017年1月-11月各区共有产权房用地成交情况图

(三)商业用地平均楼面地价涨幅明显,但溢价率大幅下降

2017年1月-11月,居住用地平均楼面地价为25690元/平方米,各月份楼面地价相对平稳,详见图5。商业用地平均楼面地价为17425元/平方米,其中11月平均楼面地价为28904元/平方米,较其他月份有一定程度涨幅,详见图6。工业用地平均楼面地价为1756元/平方米,详见图7。

图5 2017年各月份居住用地楼面地价变化图

2017年各月份居住用地楼面地价变化图

图6 2017年各月份商业用地楼面地价变化图

 

 2017年各月份商业用地楼面地价变化图

图7 2017年各月份工业用地楼面地价变化图

 

2017年各月份工业用地楼面地价变化图

2017年1月-11月,居住用地平均溢价率为26.08%,同比下降近9个百分点;商业用地平均溢价率为16.92%,同比下降近26个百分点。

表5 北京市居住、商业用地平均溢价情况表

三、小结与预测

(一)多措并举,保障年度计划按质按量完成

目前,北京市土地供应量逐步增多,供应结构更加合理,对抑制投机、平稳房价起到了明显的调控效果。2017年1月-11月,全市土地招拍挂市场居住用地供应面积达491.21公顷(去年同期62.93公顷),全部通过“限房价、竞地价、竞自持”方式出让,其中共有产权房用地供应量131.46公顷,占居住用地供应面积的26.76%。

据市规划国土委相关负责人介绍,为实现全年计划任务目标,全市各级各部门、各区县人民政府齐抓共管、统筹协调,建立供地专班调度制度、加大主动调研服务力度、建立供地督查考核机制、市级委办局的手续审批串联转并联。预计12月份,还将陆续推出朝阳、丰台、大兴等区商品住宅用地,预计全年商品住宅入市土地(包含共有产权房用地)将超额完成任务。

(二)加大政策调控力度,优化租购并举供地结构

近期,北京市不断加大政策的宏观调控力度,优化供地结构,努力打造租购并举住房制度。

9月29日,市住房城乡建设委会同相关部门联合起草了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》(京建法〔2017〕21号),主要从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应,建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务,明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益,加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。

9月30日,市住建委会同市相关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号),提出“自住型商品房”将被“共有产权住房”替代,符合条件的购买对象可与政府按份共有产权方式购买用房,努力构造梯度消费,有助于实现房屋居住属性。

10月31日,市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(京规划国土发〔2017〕376号)。文件明确我市下一阶段集体租赁住房工作的基本原则和政策措施。建立租购并举住房体系,是加快本市房地产市场供给侧结构性改革、解决区域职住平衡等问题的重要途径。

所以说预计今后一段时间,增加居住用地规模、建立长效机制、构建租售并举住房制度将成为政府主要调控思路。

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