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京圈又来爆料了:你不知道的北京房地产内幕

2017年12月15日来源:北京房产金融圈本地楼市责任编辑:wuyanglin

近期,各大门户的财经头条再次关注房价问题。以北京为代表的中国“个人房价收入比达133.72。也就是说,北京地区,个人购房者至少需要133年才能购入一套100平米的普通住宅。

北京的房价何以会成为今天的状态?北京的天价房是源于市场的炒作?人口众多供地稀少导致的高地价?亦或刚性需求的使然?其实,这些都是表面,都不是问题的关键。

北京的楼市就像是一只由山巅滚落的雪球,除了最开始的那一推外,后面已不是靠外力的作用越滚越大,而是靠的内推力。

北京房地产的第一层内推力,来自于北京独有的基本规则:只要你盖好了房子,你就不愁卖不出去。

我们先来看一个奇特的逻辑怪圈:

一个投资者购买一个100万的房子,首付20万,贷款80万。此后,他自己左手倒右手(当然房主的名字不一样),可以将这个房价炒高到任何程度?

假设此后这套房子炒高到200万,首付40万,贷款160万。当然,这样的过程中,第一套房的贷款必须被提前还贷或者转按揭,也就是他将第二套房的销售款200万提前还贷第一套房的80万贷款,还剩下120万。再扣去两次用到的首付20万和40万,还剩下60万。

在这样的一个左手倒右手的过程中,最后的结果是不是很惊讶呢?这个投资者直接套到了60万元钱,而房子依然还在自己手中,只是房子的贷款增加到160万。但即使自己还不起贷款,房子被银行收回去了,又有什么关系呢,60万还在自己手中啊。

人们肯定很奇怪这样的逻辑怪圈怎么实现的?关键点在于两个:一是贷款银行成了冤大头。二是风险转嫁给了后续购房者。比较配合的是,中国的银行恰恰愿意成为这个冤大头。

当一开发商老板跟京圈讲到这个循环规则时,大家都很惊讶!这个规则有点像是股市中的庄家倒手,更厉害的是,他还借助了银行的杠杆,这种倒手更有利于空手套白狼。

不幸的是,这种可怕的规则却在北京的房地产市场中广泛大规模运作,北京的地产商在开盘之前,都会弄一个内部认购,超过一半以上的房子都被内部认购掉。

这样的过程其实就是开发商找人向银行贷款买房,本质上就是自己卖给自己,同时也变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换,银行的钱就全进到开发商的腰包了。

而真正想买房的老百姓,基本都告诉你全部卖掉了,制造“饥饿营销”。然后过几天告诉你说有人退房,把内部认购的房子高价转移到老百姓手里,钱再一次进入地产商的腰包。而老百姓还庆幸好不容易买到房子,殊不知自己成了高位的接盘侠。

大家一定问,这样的循环规则为什么在国外比较难实现呢?最关键的是国外地产商搞内部认购的难度很大,因为国外银行不愿意贷款给开发商那些内部认购的人。

而在北京,内部认购却能轻松实现,为什么?因为北京的地产商与银行的内部人员有大量的勾结串通。

银行内部人员这么做并不是希望为银行赚钱,实际上,其实是北京的地产商在养着他们。即便最后银行亏了钱,最后还是由老百姓的存款来买单。

北京房地产内幕

 

北京房地产的第二层内推力是:只要你买到了地,你就不愁盖不了房子。  

不要以为一定要有大资金才能做地产商,北京地产商大部分都是空手套白狼,关系比资金重要的多,地才是一切的根本,只要跟有关部门关系好,拿到了地,自然会有银行自觉地爬过来放贷。

甚至最严重的时候,有关部门卖地收取的土地转让金,都是以银行贷款的形式交还,连这都不是开发商自掏腰包。

而其后,更是各种无中生有的好戏接连上演。比如咱们北京的预售制度,房子还没盖好,开发商就可以卖房提前拿到销售款。就算是没拿到销售款,楼盘修建中的费用也可以由承包商垫付。

有关部门也没有改变这种现状的意愿,而且初期大环境下已经创造了数不尽的央企房地产业航母。到了这个阶段,房地产行业已经过于巨大,任何修整边幅式的改革,都已经无法再起到作用。

在这些央企房地产航母进入土地拍卖之后,直接造成的影响,便是地价的再创新高。无论什么样的高地价,这些央企都愿意拍,因为地买到了,不愁盖不了房,盖了房,不愁卖不出去。

那么这些房地产央企为什么有这么多钱买地呢?因为他们的大股东是国资委,而国资委的钱属于全国人民的。等于说国家从全国人民手里收钱买昂贵的土地盖成房子,再以更贵的价格卖给人民。


北京房地产的第三层内推力:有关部门对地产商的过度纵容。  

北京的地产商在盖房子的时候,都是先注册成立项目子公司来运作。当有大问题的时候,子公司只是有限责任公司,责任与上方母公司无关。

不要总被楼盘广告迷惑:比如某房产大公司销售的某楼盘,出问题的时候,你找的只能是这些大公司的项目子公司。如果子公司里的现金都被母公司取走了,甚至子公司解散了,你连投诉的门都没有。

在销售完房子后,销售款本该用来还银行贷款吧,用来解押土地和房子。实际上根本不是,地产商基本上拿着销售款去拍另外的土地或者投入另外的项目去了。

而要不要用来还贷款,这就要看开发商的脾气了。绝大多数购房者都不知道,在购买房子的时候,他们的房子都是抵押状态的,需地产商解押才能去办房产证。

而早期的购房合同中,地产商甚至都不需要在合同里提醒购房者的房子抵押状态,近期才有规定,如果是抵押状态,地产商必须在合同中提醒标明。

然而有关部门所做的也只是合同标明,并没有规定抵押状态就不许销售。任何人买的任何房子其实都是抵押状态,都是充满风险的,而购房者则沉迷于觉得销售很正规,售楼处很豪华,售楼小姐很专业。可惜这一切都是假象,金玉其外、败絮其中。

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