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深圳中介签单量整体降温 行业流失率接近40%

2017年12月02日来源:南方都市报行业动态责任编辑:shenyangadmin

“今年虽然是房地产巨幅调控的时间点,但我们可以看到,中介行业未来将迎来更深刻变革的机会。”日前,在2017年首届粤港澳大湾区房地产中介峰会上,链家集团董事长左晖如是表示。

从2016年起,楼市遭遇史无前例的严厉调控,中介行业也因此受到最直接的冲击。根据深圳市房地产中介协会研究总监徐枫的统计,今年以来,深圳市场量价齐跌,中介机构无论是整体签单量还是人均签单量都在降温,导致行业目前的流失率也已经接近40%。按照她的预判,未来中介行业的人数会下调,机构也会扁平化,门店的作用并不会像过去那样突出。科技和资本将成为中介机构弯道超车的重要变量。

中介整体签单量也在下降

“二三线城市前两年是牛市,但今年已经升得比较慢,如果没有金融政策、货币政策配合,价格不容易上涨。一线城市的房价已经是天文数字,从房价和收入相比来说,深圳房价就不比香港低。可以说,新一代年轻人不容易买得起房子,房子也失去了使用功能。”在当天的演讲中,中原集团主席施永青详细解释了国家为什么提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。

在施永青看来,要体现使用价值,要么卖给真正需要的用家,要么租给真正需要的人。然而,开发商从银行获得开发贷需要5、6厘的资金成本,若将房子出租,租金回报率只有2、3厘,这个体现使用价值的味道并不好受。

也正因此,按照施永青的预测,房地产未来的开发量可能会受到政策抑制而见顶,新增供应不像以前那么多,而且可能不会完全集中在一线城市。从一手房地产代理来说,开发商的总开发量减少,行业竞争会比以前激烈。从二手房市场来看,限购之后,交换价值受到打压,房子升值速度减慢,交投量也会减少。“深圳是减少比较小的地方,但相比高峰期也减少了30%-40%左右。”

一份来自中国指数研究院的深圳2017年前三季度房地产市场监测数据印证了上述的判断,今年1-9月,深圳共计推出商品住宅面积195 .83万平方米,供应面积同比下降约4 8%。而全市共成交的商品住宅面积达173.07万平方米,同比减少46.73%。占据成交主力的二手住宅更是“降温”明显,前三季度共成交46297套,同比减少72.95%。

而根据深圳市房地产中介协会统计的数据,从2015年到今年1-9月份,深圳中介经纪人员的人均签单量逐年下降,今年前9个月,深圳人均签单量仅0 .5934套,远远低于去年人均1.415套的签单量。

“由于现在加大去金融杠杆力度,不仅二手房的交易量有所压缩,新盘市场的整体定价也在下调,一手市场跟二手市场形成了一定的竞争关系,可能对行业竞争造成更明显的压缩,整体签单量都在降温。”徐枫道出了行业的变化,整体数据在降,目前整个行业的流失率也接近40%。

中原地产不想依赖规模压倒同行

“整体市场规模萎缩这么多,我相信顶住是不容易的。中原之前不敢随便开分行,未来也不想单用规模压倒同行,单靠规模会扭曲整个行业。”面对稍显险峻的市场行情,施永青掷地有声地表明中原地产不依赖规模的决心。

高密度的铺店战略与人海战术,曾经是港资老派地产中介惯用的运营模式。然而,从2014年起,这种模式却频频受到冲击。

在深圳市房地产中介协会提供的一组数据中,按照目前月度数据的逻辑推算,由于今年受制于严厉的调控政策,到了2017年年末,预计中介行业(涵盖二、三级市场)全年佣金规模的“压力线”为50亿元。

另一组数据则显示,截至今年10月1日,深圳房地产经纪总有效备案机构共计1038家,门店数量接近4000家。以此估算,哪怕平均分配,每家门店一年分下来的佣金规模也就是125万。硬币的另一面是,这个行业的固定成本比较高,门店铺租、顶手费、人力成本等,在很大程度上抑制了行业的收入。

“目前二手房的交易量很难支撑中介机构和门店的收入水平。而中介的盈利又跟每个机构、门店的分布情况有关,有些门店收益高,有的门店全线亏损。”徐枫透露,2003年以来,很多门店的生命周期不长,甚至有些可能半年就拉闸。

行业传统的盈利模式受到最直接的冲击,如果这轮楼市调控周期一直持续至下一年甚至更长时期,诚然,中介企业的“严冬”也并不好过。根据深圳市房地产中介协会的判断,受前期楼市火热而快速扩店的企业或将在2018年或2019年集中迎来“关店潮”。

目前中介企业更普遍的做法是平台化,在“互联网+”的浪潮之下,几乎每家中介机构都有自己的平台。“每一个系统的开发都意味着有大量的沉淀资本和未来的资本投入。现在大家都在摸索O2O、B2B、C2C,对于一家房地产中介机构来说,这是否有可持续投入需求,还是一个问号。”不过,徐枫依然发出自己的担忧,如果一直大规模投入到线上系统的开发,以深圳市场目前的交易规模和数据来看,中介机构可能也有很大的压力。

在施永青看来,中原地产接下来会考虑用经营模式。“经营是不是使配对效益提升?资源能不能更快落到需求者手里?怎样通过互联网让顾客及时拿到最新、最完备的信息,从而提升交易效益?这才是中原应该做的。”

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