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买房人一定要看的6大禁忌 这种房子 买错毁一生!

2017年11月28日来源:地产情报本地楼市责任编辑:shenyangadmin

随着房价一轮轮的暴涨,买房早已成为我们人生中最大的一笔消费,而且对大多数人来说,一生中买房的次数基本就是1-2次。所以,买房的顺利与否至关重要,说性命攸关也不为过。而在买房出现的所有问题中,最严重、最头疼的就是房产纠纷,这点不用我多表。今天我就结合一些后台朋友的咨询和我的亲身经历以及所见所闻,为大家总结一下买二手房过程中常见的房产纠纷类型,以及如何避免和应对:

家庭纠纷

近20年来,由于房产标的越来越大,房屋市值甚至超过我们一辈子的工资所得,所以家庭矛盾的爆发点就自然而然的聚焦到了房子上。由于房产而引起的家庭纠纷可以分为两类:一是产权纠纷,二是非产权纠纷。

产权纠纷

由于对房屋所有权有争议,而导致房屋无法买卖。

实例:2014年,我的一位远方表亲,看中一套二手房,在查验过上家老夫妻的产证后,在中介的催促下,当天支付了5万定金,一周后网签结束支付了30万首付款,第二天去交易中心备案审税时,被告知房子已被法院冻结,产权有争议。后询问上家老太才得知,房屋所有权是他们夫妻不假,但是他们的亲姐妹正在与他们争产权,房屋半年前已遭法院冻结,不得上市交易。但是老太辩解称自己也不知道房子被冻结了。好在老夫妻是老知识分子,通情达理,3个月后官司打完,现金补偿了姐妹,房子判给老夫妻所有,合同才得以继续履行。

这类房屋产权类的纠纷案例我们经常可以从电视新闻中看到,感觉似乎很遥远,好像永远不会发生在我们自己身上,那你就真是太天真无邪了。现实中,往往这种有纠纷的房子大多数会以出售变现的方式来分割财产。不是不常见,而是你不常买。那么,现实中,我们如何分辨,碰到后如何处理呢?

如何避免:拉产调。通常遇到这种房子,绝不会像我远亲那样好运,这么快这么顺利就解决掉了,所以,如何避开这种房子才是上上策。最有效、最直接的办法就是拉产调!房屋有否冻结和产权争议在交易中心出具的房屋产权人信息中会显示。所以,买房下定前的最最重要的工作就是去交易中心拉产调!一旦发现有问题,悬崖勒马,还来得及。 

如何处理:随机应变,维护自身利益。如果不幸的是,你在付完定金和首付后才得知此时事,那么不要慌乱。多听少说,多观察少表态。多方听取纠纷各方的意见和态度,切记不可只听取一方的片面之词,客观预估解决纠纷的时间长短,如果短期内可以解决,那可以继续履行合同。如果根本看不到解决的曙光,那么果断退出。这时,就要拿上家无法履行约定的交易过户时间而承担违约责任来作为你的筹码,逼迫上家解除合同,并承担违约金。

非产权纠纷

家庭非产权纠纷通常是兄弟姐妹之间由于欠钱,赡养老人,财产分配不公等因素造成一方的房子在出售时无法顺利完成。

实例:前不久后台咨询我的一位朋友,看中一套300万的普通空置住房,已经签完合同,并支付了上家200万首付,50万准备贷款,剩50万过户当天支付。但是,上家的亲姐姐擅自撬开门锁,闯入房内住下不走,原因是上家妹妹不肯赡养老人,又不肯出赡养费,所以姐姐不得已而为之。目前,这位朋友房子也不想买了,只想把200万首付要回来。

如何避免:这个例子,我看到的第一反应不是考虑姐姐破门而入合不合法?也不是关心赡养费是多是少?而是,他为什么要这么早就付200万现金给上家?造成这种后果真的与自己的无知有很大关系。

  • 方法一:首付金额越少越好。我在之前的文章攻略三部曲中说到过,买房最大的风险就是钱付掉了,房子没拿到。上面这个例子就是最现实的教训。300万的普通住房,根本不需要签完合同就付200万,就算是在上海北京买非普通住房,也不能在网签后就直接付掉66%的房款,所有银行只规定在签署贷款合同前付到最低首付比例就可以了。上面这个朋友完全可以签完合同付50万,剩下的首付余额在签贷款合当天再支付,签合同到签贷款合同之前至少一个月以上,现在银根收紧,至少2-3个月。说白了,就是他把150万提前2-3个月付给了上家,还在期盼上家家里风调雨顺,一切太平。

 

  • 方法二:与左邻右舍打听情况。家庭纠纷这种事想要密不透风根本做不到,不用说街道居委会,就是楼上楼下的邻居都一定知道个七七八八的。所以,买房子付定金前,去和邻居保安居委会打听点消息是非常必要的,不用难为情,笑脸相迎,客客气气就可以了,绝大多数人很乐意传播这种小道消息的。如果碰到家里有矛盾纠纷的,就要提前想好对策了。我就是多次如此操作,屡试不爽,还能提前和邻居搞好关系。

 

  • 方法三:补充条款明确违约责任。在签署定金协议和合同时,在补充条款里增加一条:如果房屋有产权争议,导致不能按照合同约定时间过户交易的,上下家解除合同,上家承担违约责任,并支付下家违约金。这样一旦出现问题,你将会掌握主动权和谈判权。当然,如果碰到懂行难缠的上家,可以退一步,将条款改为:如果房屋有产权争议,导致不能按时过户交易的,上下家无条件解除合同,上家限期内退还下家全部房款。这是下家买房人的底线。

 

如何处理:因为纠纷和房屋产权没有关系,我给这位朋友的解决办法是:

  • 方法一:如果想要房子,就继续履行合同,和上家讲清楚,不能按时交房,晚交一天支付给你一天违约金,拿法律武器保护自己。这时,上家通常会选择继续履行合同,拿到房款后支付姐姐赡养费,息事宁人。

 

  • 方法二:如果不想买这个房子了,上家又不肯退钱,明摆着耍无赖,那就只能找派出所、仲裁或者法院了。还有个损招就是私下找点人去吓唬吓唬上家,正规程序走不了,邪门歪道也许会管用。

抵 押 房 产


通常我们所说的抵押贷款主要分两种:住房按揭贷款和房产抵押贷款。前者是购买住房时,向银行借款买房,等还清贷款后,产权归个人所有;后者是房屋的产权所有人通过向银行或者其他机构抵押房屋从而获得贷款,用作它用。

房产抵押贷款

通常将自己的房产抵押给银行,贷出的款无非就是几个用途:炒股炒期货、做生意、创业、还债,嫖赌毒,仅此而已。除了创业还算是走正路外,其他基本都是有去无回的。

实例:一位后台咨询的朋友说,最近看中一套上海郊区商住用途的房子,和上家老夫妻谈好价格准备付定金,后去交易中心拉产调显示已抵押,原来这家儿子炒期货把房子抵押出去了,老夫妻都蒙在鼓里。

如何避免:走为上策。不要奢望上家会很痛快的顺利的注销抵押后,再与你履行合同。很有可能他还有别的外债和抵押,你的房款也许他根本不会拿去还款,而是挪用解决其它外债了。遇到这种抵押房子就一个词,拍屁股走人,越快越好。否则你付给上家的房款很有可能会掉入无底洞。那么如何识别这种抵押房呢?有且只有一个正确办法:亲自去交易中心拉产调,除此之外其它任何办法都可以作假,你懂的!

如何处理:解约并主张支付违约金。如果你在付完定金或者首付后,才得知房屋已经抵押出去了,那么,最有效的办法就是给上家一个短时间期限,比如10天,最多一个月,如果他可以还清贷款注销抵押,那么可以继续履行合同,否则,不要再纠缠下去了。你应该知道,房屋抵押出去的钱都是用作投资周转的,根本不可能短期内抽离出来,就算有也会优先用作再投资、再生产,而且,很多真实情况是,这个钱被拿去还债了,三角债不是短期内就可以解决的。所以说,如果在你给上家的期限内,他无法注销抵押,马上解约,并付诸仲裁或者法院,并主张他支付违约金。

住房按揭贷款

目前,按揭贷款买房的情况较为普遍,可以说绝大多数人都会采用这种方式买房,那么,在卖掉房屋时很有可能贷款还未还清,这种情况就没必要像上面的抵押贷款那么畏首畏尾了。

但是,也存在极少数心怀不轨的人,在拿到下家首付后,并没有去偿还贷款而是挪作他用,导致房屋无法交易。那么这种情况应该如何避免和处理呢?

如何避免:

  • 方法一:让上家自己出钱还清贷款。在和上家初次谈判时,如果上家有按揭贷款还没有还清,而且金额较大时,你必须表明由于筹措资金的问题,你的首付款不能一次性到账,贷款必须由上家自己还清。而且你网签完付给上家的首付金额必须小于上家的还款额。这么做的理由一个是我上面提到的首付款越少越安全,另一个原因就是让上家自己出钱还贷,对你来说是最安全的。

 

  • 方法二:陪同还贷。如果上家坚称自己没有钱,必须要用你的首付款来还贷,那么,你必须让他提前预约好还贷时间,你全程陪同他去操作,最重要的一点就是,在银行要刷卡刷走贷款前,你直接将房款转账至他还款卡上,然后,看着银行刷卡还贷。这样,在你的全程陪同下,就不怕上家将你的房款挪用了。

 

如何处理:如果你的房款被上家挪用了,而没有用于偿还房贷,那么,可以断定你的房子是买不成了。接下来你所要做的就不是买房,而是如何运用法律武器去要回你的钱。所以说,很多问题只能在预防上下功夫,一旦木已成舟,为时已晚。

最后,教大家如何区分房产抵押贷款和住房按揭贷款。产证可以作假,身份证也可以作假,一般人根本无从分辨,所以,去区房产交易中心拉产调是最有效稳妥的办法,银行抵押信息上面都会显示。住房按揭贷款起始时间和产证时间基本一致,而房产抵押贷款时间是产证时间之后。房产抵押贷款年限通常不超过10年,利率上浮30%左右,而住房按揭贷款年限最长30年,利率最高上浮10%,如有异议,咨询现场业务人员,确保自己掌握了房屋的全部产权信息。

凶 宅

如果让所有买房人给未知风险做个排名,那么凶宅很可能就是第一名。官司也会有结束的一天,但是买到凶宅你就很难脱手了,而且还会搞得精疲力尽,影响一家人的运气。

实例:我同事的亲姐姐,2000年初在上海老静安黄金地段购置了一套三房常年出租,不幸的是,4年前一位年轻外地租客猝死在了房间里,2天后才被发现,警察一来,搞得全小区人尽皆知,这4年间房子只能空关,卖不掉也租不出,虽然房子升值了10倍,但是不能变现的房子就是一堆砖头,毫无价值。后经多次调解无果后,前年开始他姐姐和中介房客父母打起了官司,要求赔偿损失,不过至今没有下文。

这个例子告诉我们,年轻人在外要保重身体,赚钱是次要的。他姐姐的遭遇值得大家同情,虽然我们无法保证租客的身体健康,但是我们可以尽最大可能的避免买到凶宅。

如何避免:眼观六路、耳听八方。我在之前的文章中也提到过,避免买到凶宅只有一个方法:和邻居保安居委打听房子的过往情况。虽然现在的小区,邻居间交情很淡了,但是如果是凶宅,绝对是无人不知的,只是人家是否愿意主动告诉你而已。带包软中华,带点水果,到邻居家、门卫保安和居委会坐一坐,没有打听不到的事,别说凶宅了,整栋楼的八卦都能掌握。

如何处理:低价转让或租给公司。如果你按照我上面的说法做了,但还是买到了凶宅,那恭喜你了,赶快去买彩票。买到凶宅或者说自己已有的房屋变成凶宅,能低价卖掉最好,或者出租给公司办公,或者作为员工宿舍,不要在乎租金多少了,慢慢的时间会冲淡一切的。记住,不要对你的租客和下家隐瞒凶宅的历史,否则即使闹到法院,你也必输。

中介全权代理

中介全权代理的房子通常发生在上家常住国外或者年老卧床的的情况下,那么上家会全权委托中介机构代替上家签约交易,全权委托的中介必须有上家的书面授权书,产证原件和身份证明。

然而,现实中,我们很难辨别这种全权代理人的真假和证件的真假,可以说只有中介内部人员和专业买手才知道内幕。所以,你和一个拿着产证和委托书的中介小弟做交易,几百万的房款都付给他,而不是上家,风险可想而知。

如何避免:谨慎购买。如果你和中介经理是关系很好的朋友,或者你认识上家本人,那么全权代理的房子可以考虑,因为,上家不在本地,对房价行情不熟悉,通常价格会很优惠,买到就是赚到。除此之外,对中介全权代理的房子一定要谨慎,最好不买。

如何处理:房款必须付给上家。如果你对全权代理房子的超低价垂涎欲滴,非要占这个便宜。那么切记:房款汇入上家本人的银行账户,千万不要汇给中介。即使全权委托是真实的,你也很难保证中介不会把房款挪用或者卷款逃跑,几百万上千万的房款对一个中介的诱惑力是无可比拟的。其实,这种诱惑对任何人都一样。

一房多卖

一房多卖的新闻我们绝对不陌生,尤其是在10年前,近年来,网签系统的运用,可以说避免了绝大多数的一房多卖的现象,但是,只要上家本着坑你的心,作为买房人的你还是根本没有招架之力的。

一房多卖通常的做法就是,上家让你查看房产证后和你签定金协议,收取你大额定金,然后逃之夭夭,再去骗其它下家。更有甚者,做个假的房产证和你签完合同后,骗取你的首付款,然后消失。

如何避免:

  • 方法一:付定金押产证。避免一房多卖,最有效的方法就是下家在签完定金协议付完定金后,当场要求上家把房产证原件压在中介保险箱内。这样他就不能再去招摇撞骗了。假如上家就是不肯在这个时候交出产证,那么你可以考虑加大定金金额,比如原本商量好付5万定金,你增加到10万,增加到20万,让上家看到你的诚心,大多数人在真金白银面前是会低头的。

 

  • 方法二:提前网签锁定。如果上家还是不肯交出产证,那么我教你个好办法:你和中介商量好,在签完定金协议付完定金后,由中介在电脑网签系统中提前网签,只需要把房屋基本信息和上下家信息填完整就可以了,用系统锁定该套房屋,这样,这套房子就不能另卖他人了,因为一旦其他中介登录网签系统,就会发现该房屋已售,不能再次网签,只能继续完成你与上家的交易。

 

如何处理:假如你又是很不幸,付完定金后,上家带着产证跑了,那么你只能去找公安了,相信ZF有朝一日会将他绳之以法的。说到底,自己留个心眼,多做准备,多向人讨教才是上策,很多事情发生了就无法挽回了。

房产背景复杂


我非常信奉一句话:艺术来源于生活,但是生活远高于艺术。现实社会中,有些房子的背景经历的复杂你根本无法想象。

实例:讲个我自己的亲身经历吧。2016年初我购买的房子的上家70多岁,房子出租10年,旧产证上是老夫妻二人和儿子,但是妻子在弥留之际留下遗书,把房产属于自己的40%份额留给了自己的亲妹妹,遂引起家庭矛盾,经法院调解后,老人从妹妹那里高价买回了份额,又去掉了儿子的名字,办理的新产证刚满一周。由于产证中40%份额刚满一周不满两年,要征收增值税,而且又不是老人唯一住房,还有全额个税。房子挂牌价比市场价低40万。房产中介经理是老人多年的朋友,签署了独家委托协议蒙蔽老人,从中吃了32万差价(不包含中介费)。而且,在谈判过程中决不允许上下家见面,只有签合同付首付时才能碰面。详细经过可以参看我的前文。

如何避免:避而远之。不买这样的房子是最明智的做法。身世复杂的房子很可能就是个坑,即使上家中介没有故意坑你,你也算不清楚其中的人物关系和税费关系,再加上继承、法院判决、抵押等等错综复杂的关系,就算是上家自己也算不清楚。现实中,算不清楚自己房子需要缴多少税的上家大有人在。只有进了交易中心,才能知道能不能过户,缺哪些手续,缴多少税。

如何处理:精通政策法规,具备专业经验。如果你的贪婪战胜了你的理智,非要去买低价房子,那么要对房产交易的政策、贷款的政策和税费的政策都要非常熟悉精通,因为你不精通,就会被中介上家骗,只有你自己完全掌握了房子的各项信息,并且排除了各项不确定因素后,才能签约付款。所以,要买这种房子前,首先去补补课吧。

总结

对于买房人来说,避免房产纠纷远远比如何处理解决纠纷重要的多,因为能否避免在于你自己,而解决纠纷在于别人。以下是我为大家总结的避免纠纷的要点:

一、去交易中心拉产调是避免产权纠纷和发现房屋抵押冻结最有效最直接的办法,不要再存有侥幸心理了,20元就解决的问题,不要再用生命去续写悲惨的故事。

二、向邻居保安居委打听房子的过往经历是避免家庭纠纷和凶宅的最好方法,没有之一。

三、买任何房子,钱要少付,钱要晚付,钱在谁手谁就是大爷。

四、陪同上家一起还贷,并且直接转账到他还贷账户是个可行的办法。

五、全权代理和独家代理的房子,要谨慎购买。如果要买,切记大额房款不能进中介账户,要汇给上家。

六、防止一房多卖最好的办法就是,付完定金就押房产证,至少也要提前网签锁定。

七、历史背景复杂的房子不要买。没有什么原因,套住一次就翻不了身。

八、对其它不能掌控的问题,可以考虑写在合同补充条款中,前提是你要和中介提前说好,提前写进去,作为通用固定格式给上家看,否则在谈判过程中,你提出加一条限制上家的条款,一般人都不会答应的。

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