北京

预测房价如瞎子算卦 未来楼市还靠看它们!

2017年11月27日来源:地平线购房指南责任编辑:shenyangadmin

11月24日,由明源地产研究院与中城联盟联合主办的“2017年中国房地产总裁峰会”在北京举行。会上陈劲松等10位地产大咖首次集体发声,明年是房地产小小年。

本文主要内容:

1、陈劲松:明年是房地产小小年

2、预测房价?就跟瞎子算卦差不多

3、2018房价走势?要等三方博弈结果

4、未来房地产如何改变

1

陈劲松:明年是房地产小小年

昨天(11月24日),“2017年中国房地产总裁峰会”在北京举行。会议上,大咖们对于明天的房地产市场分享了自己的看法。其中陈劲松认为,明年是特别关键的一年。

因为2017年底十九大确定方针以后,到2019年许多政策都会落地。这符合“30年而道更”的规律,即每30年大道理要变一次。

明年行业一定是一个小小年。因为19大的来的正是时候,19大报告一字一句都在应该读,它不是官话,19大几乎把我们所有要干的事都说了。

另外可以升值的地方全限了,实现不了闭环。那些认为现在限价、卖了就亏了,所以等待的房企,是在跟市场和政府博弈,胜算很小。

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预测房价?就跟瞎子算卦差不多

在“房住不炒”的政策威慑下,房地产市场暂时趋于理性,这个“暂时”会维持多长时间?2018年房价会呈现怎样的走势?市场目前充斥着不同的声音。

看涨派:摩根大通和穆迪

11月20日,摩根大通发布《2018年中国房地产市场展望》,预计2018年全国销售量将下降6%,但由于城市人口增长、加上库存下降的支撑,平均售价将上升8%。

穆迪在11月初的报告中也阐释了自己的观点,全国库存水平仍保持健康且处于可控状态,这将支持2018年房价温和增长,尤其是一线城市。预测2018年下半年全国合约销售额将小幅下降,但房价大幅调整的可能性不大。

悲观派:万科CEO郁亮

郁亮最近接受了新华网的采访,他说,行业已经到了危机关头,万科计划在数年后,成为全球领先的租赁企业。

此番言论一出,褒贬不一。有人说,万科正是因为这几年郁亮的错判,现在才被甩在了后面。2014年,郁亮就预测房地产已经进入白银时代,开始降杠杆,放缓拿地节奏,并转型寻找传统地产以外的新增长点。同样是2014年,三个激进的现实主义房企用杠杆撬开了属于他们的‘钻石时代’。

郁亮的反对者还有融创董事局主席孙宏斌。对此,孙宏斌怼回了一句:“万科太扯,房地产的上半场还会持续5年、10年。”

中立派:大部分专家

他们的观点是,国家从来没有说过要让房价下跌,一直说的都是要平稳健康的发展。大涨和大跌皆不行,大起和大落皆不行,让房价在箱体内运行,箱体的高度将参考GDP的增长幅度。

从现在的市场方面的表现来看,中国楼市正在上演着怪异的一幕:一边是去年上涨最猛的合肥开始下跌,一边是南京前几天出现万人排队“抢房”现象。一边是海水,一边是火焰,市场到底是冷还是热?让人摸不着头脑。

上述几种声音,你说孰对孰错?

预测房价这事,就跟瞎子算命差不多,本身预测经济就是很不靠谱的事,何况是预测最为复杂的房地产现象。谁能保证明天会不会再来个4万亿?

尽管如此,所有的开发商和专家,最爱干的事仍然是预测房价,谁让这是老百姓和客户最爱听的东西呢!

3

2018房价走势?要等三方博弈结果

目前普遍认为,当前的市场是被“房住不炒”的政策威慑出来的一个“假的市场”。购买力还在,钱除了投资物业没有其他更好渠道;供需矛盾还在,尤其是一线城市;租房是帮房东还房贷的观念还无法消灭,且很难消灭。

地方政府

现在,地方政府难受,需要政绩,需要资金搞市政建设,财政收入单单指望税收肯定不行,而卖地在“房住不炒”的基调下,谁也不敢再出个地王。

开发商

开发商也难受。前年、去年拿的地王,今年明年就要出货了,却遇上限价。开还是不开呢?开,利润受损。原本按照八万打造的项目,现在给你限到六万,谁受得了?有的甚至限到和楼面价一样,摆明让你做亏本生意。不开,那些高杠杆、高负债的激进型房企,资金链如何解决?

国家

国家也左右为难。一边是地方政府和开发商都找上门诉苦,一边是不能让房价继续疯涨,夹在中间。

所以未来房价的走势,取决于这三方最后博弈的结果。但谁能现在就预测到结果呢?

谁都知道,最好的生意是低买高卖,然而何时是低点?何时又是高点呢?可行的做法就是进行价值判断,把它作为一个马拉松比赛,这样早跑或者晚跑几步就显得没有那么重要了。真正能够看准的是一座城市的前景,以及自己的现金流。

所以,面对当前波云诡谲的市场,最明智的做法是,选对城市,什么时候攒够首付什么时候就是上车的最佳时机,只要你不执着于追求短期的暴利,长期来看,总不会错。

4

未来房地产如何改变

像大家看到的一样,中国房地产业现状是明朗的,很多人买不起房子,但是房子空置率又非常高,总体来说,房地产行业即将转型。

未来的房地产市场会如何改变?

其一,从过去“唯一的”土地供应方变为”多主体”的供应。即政府,集体,企业,个人,农地再延长30年,多主体供应,这意味着未来中国大国企,中国大央企,中国安居集团,各城市安居集团将重新回到主场,他们讲非常厉害,因为资源太多了。

其二,未来土地市场会分化成两个市场。一个是完全自由的土地财政的土地市场(英美到香港到中国的自由竞拍),一个是受控的土地基准竞投的市场(德国,法国和欧洲大陆的基准竞投)。

比如德国拍卖土地,机制就决定了德国没有不能产生巨无霸房企,因为这种土地竞拍市场不可能,在德国,45%的土地是卖给当地个人。

其三,预计未来5年,中国将会诞生全球最大的REITS。要产生大量新增的租赁住宅,一个手段是盘活存量,另一个手段是加大租赁房源供给。今年中国最大的公寓已管理40万间房子,可谓十分的迅猛。

过去,开发商一直不太愿意做自持,是因为这玩意是个重资产,没法一下变现。可是,随着保利租赁REITs的横空出世,这一现状正得到扭转。

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