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北京房山:楼市销售量下滑 开发商死守不降价

2017年11月20日来源:中国经营报行业动态责任编辑:shenyangadmin

地处京西南的房山区域,曾被认为是北京楼市的价值洼地。但去年以来,在房价整体上涨的趋势带动下,房山也正式步入5万+时代。

近日,《中国经营报》记者走访了房山在售的多个新盘和具有代表性的二手房项目后发现,自3月份新政之后,这里的楼盘销售量呈现出全面下滑现象。一些改善型的大面积非普通住宅项目,更是因为首付金额比例的提升而导致销售滞缓(首付第一套40%,第二套80%)。甚至有些楼盘出现开盘了大半年之久,还有三分之二以上库存未售出的情况。

但即便如此,开发商依旧采取死守价格的策略,不仅不打算下调房价,还计划对新开盘的楼盘价格实行略微上调。

与之相反的是二手房市场的量价齐跌。3月份新政之后,房山区二手房交易量出现了大幅减少,价格也出现了较为明显的下跌。部分次新房小区单价从年初的5万多元跌至现在的4万元左右,更有一些“不保值”的老小区,因为面积较大,加上户型设计不够合理,现在只需单价2万多元就能入手。

新房量跌价不跌

作为北京当前新盘最多,体量最大的区域之一,房山区的新盘主要集中在良乡大学城和长阳半岛两个板块。

其中,良乡大学城附近聚集的多为面积较大、产品较为高端的改善型项目,其中包括五矿名品·学院墅、万年·广阳郡九号等等。

记者来到五矿名品·学院墅项目,该项目主打英伦风格的洋房别墅产品,目前全部采取现房销售。该项目的售楼员告诉记者,学院墅项目均价5.3万元/平方米左右,虽然是毛坯交付,但因为赠送面积较大,因此相比该区域的其他改善型项目,还是比较有竞争力的。

学院墅主推135~165平方米三居、四居户型,并且赠送30平方米面积中包括一间朝南卧室。“虽然项目单价在区域内不算便宜,但总价如果均摊到使用面积,单价仅有4万元出头,可以说是附近最划算的新房了。”该售楼员表示。

记者从北京市住建委网站查阅资料了解到,五矿集团于2012年拿下该地块,当时楼面价仅为17500元,2015年销售价格也仅有每平方米2.4万~2.5万元,以如今5.3万元/平方米的均价来看,短短5年之内楼面价已经溢3倍。并且,开发商对于项目未来价格能否继续上涨也显得很有信心,表示“并不急于出售”。

万年·广阳郡九号项目的销售情况也不容乐观,作为2013年房山区地王,如今也是良乡板块最高端的楼盘之一,该项目在售户型均在160平方米以上,最大面积包括228平方米的三居,目前单价均已超过6万元/平方米,总价轻松突破千万元。

随后,记者又来到房山区长阳板块。该板块的配套设施较良乡来说已经趋于成熟,目前主要在售楼盘有五和万科·长阳天地、中粮·京西祥云等。

在五和万科·长阳天地,记者了解到,与良乡板块改善型项目扎堆的情况不同,长阳周边在售新盘多为刚需项目,虽然交通和配套方面优于良乡,但价格基本在5万元/平方米上下,且产品也多以中小户型为主。

数据显示,2017年1~8月,房山区商品房销售面积为54.7万平方米,下降51.4%;商品房销售额142.7亿元,下降36.5%;而商品房待售面积为137万平方米,增长36.9%。

“开发商早几年的时候拿地价格相对较低,如今房价早已翻番,如果没有资金压力很少会降价出售,因此新房市场价格一直都很坚挺。而虽然从数据上看,交易量有所下滑,但这主要与房源规模本身不大有关。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。

二手房量价齐跌

与新房市场形成鲜明对比的是,二手房市场的量价齐跌。

“3月新政之后的几个月几乎是零成交,从5月开始,因为部分房东扛不住政策急售,开始大幅度降价,一直持续到11月,价格都在微降。” 附近的链家经纪人告诉记者。

以11月初刚开盘的五和万科·长阳天地为例,目前均价在5万元/平方米左右,而一街之隔的首创·新悦都和中国铁建·国际花园目前二手房价格在4万元/平方米左右。“两个盘都是次新房,是整个房山最好卖的二手房项目,价格却比旁边五和万科的房要便宜1万元/平方米,一套房下来价格能少近100万元。”该经纪人告诉记者。

这样的情况同样出现在万科其他次新房小区。记者来到中粮万科·长阳半岛小区,该小区今年3月份二手房均价还在5.5万元/平方米,如今只有4.5万元/平方米。上述经纪人表示。“有些次新房还算比较抗跌,房山还有不少‘不保值’的老小区,因为面积较大,加上户型设计不够合理,现在只需单价2万多元/平方米就能入手。”

“相比于新房价格,二手房价格却对市场反应非常灵敏,价格波动较大。”严跃进表示,就整个北京房地产市场来看,房山区的房源规模其实是不大的,很难说区域价格是出现明显下跌,对北京整体楼市影响也并不大。

“房源背后潜在的需求依然较大,后续受益于包括大兴机场、雄安新区等概念的影响,实际上都会带来房山区域市场发展的新机遇。所以类似区域作为北京近郊区市场,总体上会有一轮新的发展机会,长期来看,量价都有继续提升的可能。”严跃进表示。

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