北京

买房千万别提前还贷 根本没有提前还款最佳时间

2017年11月09日来源:融360行业动态责任编辑:shenyangadmin

有房贷的朋友可能都关注过:“提前还房贷,怎么还最划算”、“第几年还房贷最合适;” “等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……

这些陈词滥调,想想都觉得好笑,今天童童就花点时间,做一做表格,列点数据,来给大家算一算,房贷到底有没有提前还款最佳时间。

我们需要先来看看银行的贷款利息是怎么算的:

首先,住房贷款我们是以月为单位来还贷的,而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说,你这个月需要还银行多少利息,就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。

我们假设以商业贷款购房,贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还,现在商业贷款的基准年利率是4.9%,我们看看每个月的利息是怎么变化的。

先来看看每个月要还的本金,如果还款方式选择等额本金,就是将本金100万平均分到360个月(30年*12月),这样算下来每个月固定还本金2777.78元(100万÷360=2777.78元),这是一个固定的数字,每个月固定还的本金是不变的,我们再看看每个月要还的利息。

第一步:我们看看月利率是多少

月利率就是年利率除以12,以商业贷款年利率4.9%为例:

月利率就是4.9%/12=0.408333%。

第二步:第一个月要还利息多少

假设贷100万,我们上面已经算出了月利率了,那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.408333%=4083.33元。

第一个月还款金额:本金+利息(2777.78+4083.33=6861.11元)

第三步:第二个月要还利息多少

那第二个月的利息呢?其实也是一样计算的,由于第一个月还了2777.78元本金,这个时候就不再欠银行100万了,而是100万-2777.78=997222.22元。

所以第二个月的利息是:

997222.22*0.408333%=4071.99元。

第二个月还款金额:本金+利息(2777.78+4071.99=6849.77元)

第四步:以此类推每个月要还利息多少

我们以第三步那种计算思路,以此类推,每一个月要还多少利息和本金都是非常容易算出来的。

童童这里不罗列360个月每个月要还多少钱,直接算最后一个月。

由于是选择了等额本金,所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元,那么利息为:2777.78*0.408333%=11.34元。

由此可得,最后一个月,我们还清房贷的最后一笔钱是:(2777.78+11.34=2789.12元)

为了方便大家阅读,童童取前20个月要还的金额和最后20个月要还的金额让大家看看。如下图:



算明白了每个月本金和利息的构成,大家是不是发现,银行的每一笔账都是清清楚楚计算的,你所支付的每一笔本金和利息,都是实际消费的金额。

你是贪不了银行一分钱,银行也贪不了你一分钱。银行借钱给你,你每占用一天,就要支付占用一天的利息。由此可见,根本不存在房贷什么时候还最划算。你借多长时间,就算多少利息,无论是在还房贷的第一年、第五年还是第十年提前还贷,你都支付了应该支付的利息,一分不多,一分不少。

所以,各位朋友不要纠结什么时候提前还房贷最划算了,千万不要再看一些误导人的文章,没有数据测评的证据,都是胡诌。

如果你觉得欠着房贷,心里难受,那么有了足够的金额后去提前还贷,也未尝不可,顺心就行。

如果你本身擅长理财,那么最好,好好利用房贷低利率的福利,将房贷用足额用足月,尤其是一些公积金贷款,利率才3.25%,简直比银行理财还低。反手将钱存入银行理财,就妥妥得可以赚到利差,何乐不为!

我们看一下历年的贷款基准利率,是不是可以发现,现在,我们正处在一个低利率时代,5年以上贷款基准利率只有4.9%,纵观中国的20年,这是最低利率。


当然,有很多朋友看到这里会说,我不会投资啊,买个货币资金利率只有4%,那不是还没房贷利率高么,亏本呀。

如果是这样,就要多学习理财知识了哦。只有充实自己的经济头脑,财富才会随之而来。

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