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购买二手房,如何避免房东言而无信?

2017年11月08日来源:北京市民商法律师行业动态责任编辑:shenyangadmin

案例 张某通过中介向李某购买了一套学区房,准备结婚用。看房、谈合同时李某的妻子王某均在场,并参与了商谈。签订合同时,王某未到场,李某表示不会有问题,双方签字,张某向李某支付了定金一万元。

案例

张某通过中介向李某购买了一套学区房,准备结婚用。看房、谈合同时李某的妻子王某均在场,并参与了商谈。签订合同时,王某未到场,李某表示不会有问题,双方签字,张某向李某支付了定金一万元。

但是到了交付首付款并配合办理过户手续的日子,李某表示卖房仓促了,学区房是为了将来儿子读书时能入读当地较好的学校准备的,不同意卖了。

张某通过中介,约李某、王某商谈了多次,没能达成一致。无奈之下,张某一纸诉状将李某、王某告上法庭,要求履行合同并承担迟延履行违约金。

李某、王某很郁闷,没想到房价上涨这么快,地段如此优越的学区房似乎卖亏了,对方不仅不同意加钱,还一纸诉状告上了法庭。张某也很郁闷,合同签了,定金付了,中介费给了,现在房价上涨了,对方却不履行合同,还得打官司,结婚的事说不定都要耽误了。

开庭前,法院组织了一次调解。李某、王某表示坚决不卖房,可以双倍退还定金。张某没有时间精力耗,同意解除合同,但要求张某、李某赔偿十万元。分歧较大,双方没有谈成。

开庭时,李某、王某主张产权证上是两个人名字,但合同上只有李某一人签字,并且王某一开始就不同意卖房,买卖合同无效。

张某主张,卖房是李某、王某两个人都同意的,房价也是跟两人一起谈的,中介的两个工作人员都可以出庭作证,合同有效,并且应当依约履行。最终,经过法庭调解,李某、王某同意赔偿张某八万元。

律师说法

律师解读李某、王某之所以同意赔偿八万元的原因:

一是卖方确实违约了,并且明确不再履行合同义务,

二是买卖合同中约定了迟延履行违约金,

三是房价上涨和合同解除造成了张某的实际损失。权衡利弊,双方达成了解除合同并赔偿的合意,法院据此制作了调解书。

律师建议:为避免不必要的麻烦,最好要求所有共有人都在买卖合同上签字。

延伸法律阅读

合同法第五十二条

有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

合同法第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

合同法第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

合同法第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

合同法第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

合同法第一百一十四条第三款

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

买卖合同司法解释第三条第一款

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

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