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如松 :“刚需”到底是什么玩意?

2017年11月08日来源:如松行业动态责任编辑:shenyangadmin

刚需是特定的词汇,流行在房地产领域。

无论地产商还是媒体,一旦利率上涨的时候,就有“误伤刚需”的说法见诸报端,当然也会博取很多人尤其是货币管理者的同情。那么,在今天的价格之下,刚需到底是些什么人?

根据北京市人力资源和社会保障局和北京市统计局关于公布

2016年北京市职工平均工资的通知(2017年5月27日),2016年全市职工平均工资为92477元,月平均工资为7706元。相应的,上海、广州、深圳的月平均工资分别为6504、7425、7480元。扣除生活必须花费之外(吃饭是必须的),剩余的可自由支配收入不过每月四五千元左右。

以北京来说,一套80平米的房子,以总价约400万元计算,夫妻二人即便没有孩子开支和其它任何开支,按首付款30%计算,积累一套房子的首付也需要十年以上,如果全款购房,需要积累三十三年以上。

其它城市的房价相对北京要合理一些,但一般工作人员购房的压力也很大,这是当今社会的切身体会,如果全款购房,对于绝大多数一般职工这类

“刚需”购房者来说,基本是做不到的。根据北京大学《中国民生发展报告2015》,中国底端25%的家庭占有社会财富只是1%左右,这部分人在今天具有迫切的居住需求,属于真正的刚需,它们做得到全款买房吗?或许有人相信,但我不敢相信。

说到这,就需要说下各国和各个城市的房价收入比,北京只有一个,是首都,其它城市的买房负担(房价收入比)各不相同。一般来说,国外以3-6倍为合理区间。2017年,根据空间家计算的数据,中国37个主要城市的房价收入比在3.4(贵阳)到25.5(北京)之间。其实在国与国之间比较这个数据并没有多少实际意义,为什么这么说哪?假设A国实行全民医保、全民免费教育,没有那么多的过路过桥罚款等收费项目,工资收入中可自由支配的部分就高;B国如果腐败严重,居民的隐形支出就高,如果做不到全民医保和免费教育等,工资收入中可自由支配的部分就低。所以,虽然A、B两国有相同的工资收入水平,但基于腐败程度、国民福利制度、社会收费项目多寡等的不同,居民买房的痛苦指数是不同的,合理的房价收入比也不同,也所以,这个房价收入比的意义并不大。在国内,虽然部分城市的房价收入比看起来相对合理,但居民买房的负担一样很重,原因就在于,越是边远城市和中小城市,腐败现象往往越严重,各种乱收费项目也越多,甚至交警罚款都要定任务,再加上收入水平、就业水平与核心城市有较大差距,所以,与核心城市相比,买房的负担未必就轻,这是现实。

当然,中国社会也有自己的特色,很多人年轻人购房要依靠家庭帮助,一般来说,依靠父母亲朋的帮助凑够首付的可能性是比较大的,但是,如果要求父母亲朋凑够全款买房,就本人观察这种可能性比较低,甚至可以说是稀少的。

说到这,就会困惑一个问题。今年来,随着银行房贷利率的上升、信贷额度的收紧,在银行贷款购房变的困难。但是,在成都、长沙、武汉、杭州等城市都有反应,楼盘开盘的时候,很多人全款买房,甚至可以让楼盘日光。这些全款买房的人群中,部分人是手中持有拆迁款,手中有“粮”当然不在乎全款,今年杭州这种情形相对较多,但这终归带有特殊性,除此之外,这种全款买房的“刚需”到底是些什么人?

2010年,央行反洗钱课题组对中国近年来洗钱案例抽样调查显示,洗钱犯罪资金主要流入金融、房地产等领域,其中通过房地产领域洗钱的占35.9%。每年发生在境内的洗钱规模预计在3000-4000亿之间,这样计算下来,通过房地产进行洗钱的资金约1000多亿元。其实这个数据永远是笔糊涂账,露出水面的不过是冰山之一角。中国每年有大约10万亿的公共工程经费,如果按8%计算就会形成高达8000亿的灰色收入,再加上其它方式形成的贪腐和灰色收入,就是天文数字。这部分资金愿意进行全款买房,也做得到全款买房。

有朋友说,我是刚需,需要自住,可现在的房价买不起,其实这种情形不仅是我们,不是也有很多官员在媒体上讲话,以自己的工资收入买不起房吗?实现全款买房更不现实。不排除部分商人和拆迁户有能力全款买房,做新时代的

“刚需”,但用灰色收入买房、掩盖收入的合法性,在全款买房中所占的比例更不应忽视,这或许才是部分人嘴中真正的“刚需”。

上月,最高检宣布,村长镇长县长全部清查!这部分官员数量极大,小官巨贪也有很多报道,如果(注意前提)能彻底清查其财产来源的合法性,在保护其正当收入的情形下,将其非法收入和资产(房产)归还给市场(估计以这些资金形成的房屋存量不会是小数),杜绝今后形成灰色收入的源头,房地产市场很可能会立即恢复健康的水平,让真正需要自住的刚需买得起房,就能马上实现最高领导说的

“房子是用来住的,不是用来炒的”。

到此,刚需实际有三种含义:第一,确实需要自住的,反应了房屋的居住属性;第二,部分商人和拆迁户;第三,收入来源不合法,需要购房洗钱。在今年全款买房的人群中,那种才是主流?哪种的“刚需”属性更强?

只能大家自己判断。

我在讲课的时候说到,经济学不过是社会学的一个外在反应(注意外在两个字),搞不懂社会的本质,也就弄不懂经济,不明白社会的经济学家就只能抓瞎。房地产是一个典型,

“刚需”这个词汇更是核心点。

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