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10月北京二手房价继续下跌 交易量稳中有升

2017年10月31日来源:凤凰房产行业动态责任编辑:yaomei

受国庆长假影响,10月北京二手住宅交易量再度下挫,交易均价继续下跌,市场整体仍处在低温之中。但剔除长假影响后,10月实际交易水平与9月持平,较此前的最低点有所增加,市场趋势表现为稳中有升。

交易均价下跌1.5% 网签量实际环比持平

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,截止28日,2017年10月北京全市二手住宅共网签5221套,同比2016年10月同期下滑72.8%,环比今年9月同期下滑31.2%,中止了7、8、9月的连续小幅上升趋势。价格上,10月北京二手住宅成交均价环比9月下降1.5%,今年5月份以来连续下行,从未上涨。


不过,10月网签数据环比下滑的主要因素是国庆长假导致的工作日减少。从10月9日到27日,北京二手住宅共网签5131套,日均网签270套,9月截止28日时日均网签271套,8月日均网签249套,7月日均网签231套。因此,剔除国庆长假的影响,10月北京二手住宅网签量实际上与9月持平,高于7月、8月。

从北京二手住宅单日网签量的走势也可以看出这点。半年以来,北京二手住宅单日网签量基本都维持在600套以下,但在7月、8月时,单日网签量下降到了不超过400套,这种情况直到9月下半月才开始有所改变。9月下半月、10月,网签量超过400套的日子明显较7、8月增多。

北京二手住宅单日网签量半年走势


此外,伟业我爱我家集团数据还显示,7月中下旬开始,我爱我家官网5i5j.com的房源查询浏览量、门店和呼叫中心的咨询登记量都在持续缓慢增加,北京区域通过我爱我家达成的二手住宅合同签订量也在持续小幅增长。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,今年“317新政”及后续一系列政策出台后,高比例首付、高利率贷款以及对离婚购房、商住房等途径的严防死堵让投机炒房彻底哑火,即使是刚需,虽然总的购房成本没有增加,但首付压力也有所增大。史无前例的调控力度下,市场交易量大幅下滑,网签量也随之不断下降。

不过,政策的稳定、市场预期的明朗、房价的回落,部分首次置业和置业升级的刚性购房需求开始理性回归,所以自8月起,北京二手住宅的实际交易量、网签量都出现了稳中有升的态势。

北京二手房市场目前的基本供求关系仍是供大于求,购房者占据了更主导的地位,有议价空间,所以10月二手住宅交易价格仍在下跌。从5月到10月,北京二手房价已经连续下行6个月,而网签量实际上只连续下降了4个月。显然,由于价格具有粘性,尤其是住房这样的高价值商品,北京二手房价的下降幅度是比较小的,但持续的时间也更长。

支付方式的新结构开始稳定

伟业我爱我家集团市场研究院统计显示,10月北京的二手住宅交易中,全款支付的比例为33.3%,商贷支付的比例为23.9%,市管公积金支付的比例为26.9%,其它支付方式的比例为15.9%,各种支付方式占比与9月如出一辙。

纵观今年前10个月,商贷支付的比例曾经超过一半,但3月开始,商贷支付占比不断缩小,从过半下降到了四分之一;全款支付占比不断扩大,一度从四分之一增加到近半;市管公积金支付占比及其它方式的占比也一直稳步扩大。到8月、9月、10月时,全款占比稳定在33%左右,商贷占比稳定在24%左右,市管公积金占比稳定在将近27%,其它方式稳定在15%左右。可见,在政策、交易量开始稳定的情况下,北京二手住宅交易的支付结构也逐步稳定了下来。


胡景晖分析表示,贷款是当前绝大部分人购房所必须采用的方式,尤其是在北京这样的高房价城市,由于公积金贷款额度较小,使用商业贷款购房曾是大部分人的选择。“317新政”后,二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高,银行贷款利率也不断提高,批贷门槛严格,一系列政策让商贷购房的比例大幅缩小,全款购房及其它方式的比例大幅增加。

不过,8月开始,市场交易已经开始稳中有升,政策尤其是银行贷款政策也没有了更大的变化,市场的支付结构自然也逐渐稳定,形成了全款占三分之一、商贷占接近四分之一、市管公积金占四分之一的结构。未来只要市场和政策继续维持稳定,北京二手住宅交易的现有支付结构也将维持下去。

户型结构稳定 90㎡以下为交易主力

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,北京二手住宅10月的交易中,一居室占22.1%,两居室占55.3%,三居及以上占22.6%,各户型占比与9月的21.7%、55.6%、22.7%基本一致,整体结构保持稳定。


10月北京交易的二手住宅中,60平米以下、60-90平米、90-140平米、140-200平米及200平米以上各占36.0%、37.9%、20.3%、4.9% 、0.9%,除60-90平米环比9月增加了1.1个百分点外,其它各面积段占比与9月的差距都在1个百分点以内,整体结构同样保持稳定。


胡景晖表示,两居室符合大部分家庭的居住空间要求,价格也更为合适,所以一直是北京二手房市场的房源供应主力和市场需求主力,占北京二手房交易过一半以上。从面积上看,非普通住宅总价高,首付比例高,交易困难,所以绝大部分的二手交易都是140平米以下的非普通住宅。

而在非普通住宅中,60-90平米的住房更符合大部分家庭的空间需求,所以交易占比最高;60平米以下由于总价较低,有更多的人能够承受,所以交易占比基本与60-90平米的一致;90-140平米大多是改善型家庭所需求,更高的总价对家庭经济实力也有一定需求,所以交易占比最小。整体来看,北京二手住宅交易的户型、面积结构相当稳定,各月基本不会有太大变化。

交易节奏有所加快

伟业爱我家集团市场研究院统计显示,10月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为14.38次,环比9月增长了0.62次,但低于8月的14.90次;每位成交客户的平均看房次数为4.81次,环比9月减少0.26次。

从今年前10个月的数据来看,3月后北京二手住宅每套成交房源的平均被看次数、每位成交客户的平均看房次数都在增加,整体交易节奏在放缓,这与3月后北京二手房市场的降温趋势完全一致。但每套成交房源的平均被看次数在9月、10月有所下降,每位成交客户的平均看房次数也在10月出现下滑,这说明市场的交易节奏有所加快,购房者的购房意愿有所增强。


胡景晖表示,当前北京二手房市场已经稳定,购房者对市场继续大幅降温的担心已经消失,加上房价在持续下跌,高位已经过去,部分需求,尤其是需要首次置业和尽快改善换房的需求认为现在购房的时机不错,所以开始从新考虑入市,购房意愿增强,市场的整体交易节奏也因此有所加快。

胡景晖表示,去年10月开始,北京开始了新一轮的楼市调控,一年后,北京的二手住宅交易量大幅下滑超过七成,房价也进入了下行通道,事实证明,北京过去一年的政策效果非常显著,调控非常成功。

之所以能够取得这样的调控成果,主要在于北京对中央“房子是用来住的,不是炒的”这一精神的贯彻落实。一年的调控中,北京对二套房、非普通住宅这样的非刚性需求进行了超大力度的限制,禁止了学区房炒作,堵住了假离婚这样的擦边球途径,限制了商住房这样的炒房需求外溢通道,高首付、商贷利率的提高和严格的批贷审核更是断绝了炒房的资金来源,在各种政策的组合拳之下,北京二手房市场的投机炒房需求被彻底遏制,市场因此回归理性,交易量大幅下降。

与之前恐慌心态造成的快速上涨类似,今年市场的快速下滑实际上也有心理因素,炒房需求的消失和刚性需求的止手观望导致交易量迅速触底。但是,随着市场的触底趋稳、政策的不再大幅变动和房价的连续下跌,部分刚需的心理开始变化,重新入市意愿增强,市场从过冷向正常恢复,交易量也开始小幅度增加。

不过,交易量的回升并不是楼市的反弹,更不意味着调控政策效力的减弱。国庆长假之前,一些房价涨幅过快的二三线,甚至三四线城市都在不断收紧政策,重点一二线城市的楼市调控政策依旧从紧从严,由此可见,目前北京二手房交易量的回升实际上是投机炒房需求受到抑制、调控取得成效之后的理性回归。毕竟,在之前的调控中,刚需或大或小也受到了一定的影响,随着市场的稳定,这些需求开始重新释放。此外,政策的持续从紧从严也使部分投资投机者放弃坚守,开始降价出售房产,扩大了议价空间,所以如今的市场回升是理性的回升、健康的回升。

目前,北京已经堵住了住房投机通道,降低了杠杆,控制了风险,市场正在逐步恢复正常的交易秩序,这对北京房地产市场的健康和长远发展至关重要。

刚刚结束的十九大期间,中央再次强调“房子是用来住的,不是炒的”,可以预见,维持从严调控将是未来全国楼市调控的基本基调,北京尤为如此,调控政策在较长时间内不会有松动的可能。在政策的持续作用下,未来北京楼市将继续去除炒房,去除投机,释放真正的居住需求,整个二手房交易将向居住目的回归。

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