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马光远:2018年将是房地产最困难的一年

2017年10月27日来源:正和岛行业动态责任编辑:yaomei

最近官方通过各个途径释放房地产政策的信号,值得关注的,一是本次大会报告关于房地产政策的表述,另一个是最近住建部有关领导在新闻发布会上的表述。两者都释放了颇有含金量的信息,对判断未来房地产政策及房价走势具有非常重要的参考价值。

在谈及房地产时,本次大会报告的具体表述是:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”关于这个表述的意义,我已经在最近的一些论坛会议上多次阐述。房地产政策在本次大会报告中的最重大的意义,不仅在于说了什么,更在于在什么地方说。房地产政策迎来历史性“纠偏”

特别要提醒各位的是,党的全国性代表大会提及房地产政策,只有两次。第一次在十七大。十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部,而只是在社会保障部门提到了廉租房制度,具体表述是,“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难。”第二次就是在这次举世瞩目的大会上。

而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着中国房地产政策的巨变,关键在于,报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房,而是住房的总体定位,以及未来的长效机制问题。

提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域,而是出现在“提高保障和改善民生水平,加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。什么意思,意思很大,最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策,住房的民生属性已经占据最重要的位置,这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。

我在过去的文章中多次抨击,中国房地产政策的最大问题,是偏离了住房的民生和社会属性,而过于注重其对经济增长的作用。长期把房地产作为支柱产业,以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行,房地产都首当其冲,成为对冲经济下行风险的首要工具。同时,土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源,很多地方,土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。

对土地财政和房地产的过度依赖,一方面导致房地产行业的种种乱象,同时,随着房价的上涨,房子也逐渐脱离了居住的基本功能,成为资产配置的主要工具。在这种思维下,中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”,使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子,盖房子为什么,为什么要买房子,这些几乎不是问题的问题,因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。

在2016年,由于出台笔者一直反对的“去库存”政策,中国房价在政策刺激下的再一次暴涨,引发了对房地产政策的反思。

无论是2016年“权威人士”的讲话,还是中央经济工作会议,都明确“房子是用来住的”这一定位。开始对中国房地产政策的定位进行纠偏。这次报告,等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结,房地产政策重回民生领域,房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位,必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。

住建部部长表态,透露重大信号

房地产政策动态中,第二个值得关注的是10月19日,住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的一系列表示。王蒙徽重申了报告对于 “房子是用来住的”定位,以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主满足基本保障,综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场,以及保障房建设中的共有产权房等问题。王蒙徽的话透露出的最大信号,就是中国住房投资作为最好的投资的历史已经结束。在房地产政策回归民生,房子回归居住属性的情况下,高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题,避免给市场再次释放错误的信号,导致市场再次反弹。这应该是明确无误的。

以上两大信号,对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。

就短期而言,房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看,变天已是定局。一线量价出现了明显的松动,二线热点城市除少数外,整个市场也在悄然变化。国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明。9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个(8月为46个),持平的8个,下跌的18个,市场已经明显表现出了疲势。各位可以研究一下70个大中城市房价数据,这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据,不要纠缠数据本身,但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比,当环比上涨的城市数下降为35个以下时,市场基本确立了下行态势。

根据过往,在下行的情况下,地方一般都会悄然放松调控,但今天市场的特殊在于,由于四五六线城市的发力,虽然房地产,特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长,但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响,8.1%的增速仍然在合理区间内。这事实上也意味着,在明年年中之前,市场很可能出现全面的下行态势,但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年,将是本轮房地产周期最困难的时刻。

从中期和长期看,中国房地产和房价的态势,一方面取决于宏观经济周期下,包括货币政策等的取向;另一方面,也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。

中国住房短缺的历史已基本结束

大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述,这个表述符合房地产市场的变化。经历2016年的去库存,以及2017年四五六线的上涨之后,无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放,住房短缺的历史基本结束,供需平衡的基本面差不多形成。

未来中国房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求,而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足,高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题,意味着,由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。未来,在中国具有价值的住房,将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。

同时,从中国经济大周期和货币政策而言,笔者从去年一直强调货币政策回归常态,超高速印钞时代的终结等问题,这意味着,助推房价上涨的主要工具,货币超发问题逐渐将不复存在,中国的M2已经连续三个月停留在个位数,这将成为未来货币政策的常态。

货币的不超发,宏观经济大周期的转折,已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换,都意味着,投资房地产高收益低风险时代,正在慢慢终结,买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。

后记:

有人说我唱空楼市,我很反感

10月24日的文章《2018年将是房地产最困难的一年》引发的热议和反响在我的预料之中,包括一些误读。文章发出后很快过了10万+,后台的评论也是最近以来最多的,很多平台也在大量转载。

而在所有的评论中,最让我不能接受的是“你又在唱空房地产”。了解我的观点的人都知道,在房地产问题上,我从来不刻意的“唱空”或者“唱多”,我对坚持“唱空”和“唱多”的都没有好感,所以我的观点也经常罕见地受到多空双方的攻击。在房地产问题上,我自认为我是一个实事求是派,基于客观的事实和房地产的基本逻辑做出自己的判断,不迎合民众、不迎合官方,也不迎合开发商,只迎合我自己内心的判断。过去我坚持这个原则,现在我也坚持,将来更会坚持。

基于此,对于很多网上误读我的观点的说法乃至谩骂,我基本懒得去回应,我不会将生命浪费在帮助网上很多人提高智商等无聊的事务中,但是,他们很多对我的误读,继而引发了很多很重视我的观点并且按照我的观点做出买房决策的人,这就无法沉默了。

如果这两年大家关注我的微博、微信公众号等自媒体平台,我在房地产问题上,绝不像某些人一样一个调子唱到底,我会根据政策、房地产态势以及宏观经济大周期的变化做出自己的判断,从不为了“唱多”或者“唱空”而如何。以本轮房地产周期为例,我的很多关于房地产的观点为很多人所熟悉,试举几个:

第一,2014年3月,当很多城市的房价出现下降的时候,业界都在讨论政府会不会救房地产,我的观点很明确,政府一定会救,我当时的说法是,百分之一千会救,因为我相信爱情,如果这个世界上只有一种爱是真爱,那一定是中国政府对房地产的爱。相信这个话,大家不会陌生;

第二,2014年9月,70个大中城市的房价环比全部下跌,9月30日,高层出台“9.30”救市措施,打响救房地产的第一枪。我在很多文章中指出,购房者迎来了买房的最好时间窗口,我当时的观点是,大城市,热点城市,人口流入的城市,需求依然旺盛,库存不是问题,“如果政府丧心病狂的救市,你一定要同样丧心病狂的出手买房”,相信这句话,大家更不会陌生;

第三,2015年“3.30”和11月,政府相继推出大规模的房地产刺激政策后,特别是11月提出“去库存”后,我在年底的很多文章中预测2016年房价会大涨,并且在一篇文章中列出了2016年房价会大涨的城市的名单,将要大涨的城市分成三个梯队,第一梯队为苏州、上海、合肥、南京、厦门、珠海等城市。当时很多人质疑,房价这么高了,怎么可能大涨,并且对我列出的一些城市质疑,当时质疑最多的是两个城市,一是合肥,一是东莞。事实是,合肥2016年房价涨幅全球第一,东莞更是轻松翻番。

第四,2016年年底,面对新的调控态势,我又提出了房地产将变天的观点,我认为在经历2016年的大涨,及各种需求大规模释放后,热点城市的房地产市场将逆转,预期将改变。这个预测,从目前北上广深及一些热点城市的表现看,你们还要拿一些极个别城市来质疑吗?

列这么多过去的预测,绝非为了炫耀,而是告诉大家,我从来不迎合任何一方,我只会根据事实做出自己认为(当然不一定正确)的判断。房地产很复杂,房地产问题很专业,绝非任何一个人可以信口开河。中国的房地产,更因为各种力量的博弈,是所有经济现象中最复杂的,我对房地产市场的预测如果能够有50%正确,我已经很满足。

我之所以说房地产2018年最困难,除了上篇文章中的解释,最关键的原因在于:

第一,我多次强调房地产政策很有用。

而很多专家一直误导,房地产政策无用。分析房地产短期走势,最关键的因素是政策,无论是刺激政策,还是打压政策,都会对房地产市场的短期走势产生巨大的影响,这是过去房地产市场的周期已经证明的。中国房价并非一直单边上涨,2008年,2014年,房价都经历了明显的下跌,包括最坚挺的北京房价,2008年跌幅甚至在40%,2014年跌幅在20%,本轮二手房的跌幅已经超过了10%。之所以很多人认为政策无用,那是因为政策没有坚持,而不是无用。本轮政策的力度、手段、目标前所未有。限售,限购,限贷,限价,限离,这些措施对市场交易和流动性的影响是巨大的。怎么可能不对房地产市场的走势产生影响?

第二,我在上篇文章中提到本次大会对房地产政策的纠偏,房地产政策从以前的经济政策正在嬗变为民生政策。

这意味着,就政策本身而言,未来不会鼓励房地产过度投资。在过去两年,房价经历暴涨之后,价格已经处在高位,高层最担忧的是过高的价格引发“明斯基时刻”。这种担忧也意味着,在长效机制出台之前,即使处于面子考虑,本轮房地产调控至少也会坚持到2018年年中。严苛的调控政策再坚持半年,整个市场短期很可能进入全面下行通道。

第三,从市场的基本面和周期看,经历2016年一二线,2017年三四五线的梯次上涨之后,需求基本释放,市场供求关系基本平衡,上涨的动力逐渐衰竭。

特别是,中国正在经历前所未有的货币政策的回归,货币的不超发,宏观经济大周期的转折,已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换,都意味着,投资房地产高收益低风险时代,正在慢慢终结。

当然,我之所以对一些人说我“看空”的观点很反感,是我个人不仅从来不去所谓的“看空”,相反,我对中国下一个周期的城镇化,以及中国城市经济和房地产的乐观甚至比很多开发商都乐观。比如,我认为,房地产在中国将一直是支柱产业。在下一个房地产周期,大城市、城市群、湾区覆盖的城市以及一些特色城市,房地产仍然面临着黄金发展机遇。

就房价本身而言,中国除了北上广深厦门杭州这六个城市的高价楼盘目前价格和城市本身比较匹配,90%的热点城市的高端楼盘价格不是太高了,而是太低了。

我过去一直在列举一些城市房价太低。特别是西安,太原,长春,重庆,大连。昨天的留言中,居然有西安的指责我听了我的把西安的房子卖了,叫我实在无语。

房地产业的周期性很强,房地产在自身的周期中进行调整是很正常的。没有一个市场永远是上涨的。就中期长期而言,城镇化和人口仍然是支撑中国大城市房价在经历调整之后继续上涨的最强大支撑。

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