早期购买回迁房 过户时遭遇“限购”怎么办

案情简介

2008年，老张给在北京大学毕业的儿子小张买了一套回迁安置房。因不能立即办理房本，买卖双方约定待房子可以办理过户的时候，双方再办理房屋的权属转移登记。

小张对该房进行装修并住了进去。小张是一个IT从业人士，平常工作非常忙。2012年，老张来北京看儿子，通过与邻居闲聊才得知，邻居的房本已经办了下来。老张赶忙联系卖主老王，老王却说自己并不知道可以办房本，会立刻去办。过了一段时间，老张又询问老王房本到底办下来没有，老王推托说自己工作忙，没有时间去办理。老张嘀咕了，拿着购房合同到房管局查询，发现房本早就办下来了。

老张找到老王进行质问到底怎么回事，老王说，北京市在2011年就已经出台了房屋的限购政策，老张、小张都没有购房的资格，所以双方之间可以解除合同，老王把购房款返给老张。

但是如今北京的房价已经是今非昔比，老张自然不同意，但是老王说的限购政策好像又是那么回事。经人介绍，老张找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律意见。

律师分析

李松律师根据老张所提供的资料以及对整个购房过程完整的描述分析道，2010年国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，根据国务院的文件，北京市人民政府发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。

根据这两个文件的指导精神，北京市人民政府又印发了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，该通知第十条规定：“自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”

从该规定看，因为老张小张都是外地户籍，且小张缴纳的社保或个人所得税还未连续经过5年，所以不管是老张还是小张，两人都没有购房的资格。

但是北京市高级人民法院于2011年12月13日出台了《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》，该“会议纪要”第六点规定：“本纪要第五条涉及案件中，买受人家庭不具备"京十五条"规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施(2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有适用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持;不符合前述条件的，按本纪要第五条第一项的内容处理。”

自2008年以来，双方就已经签订了房屋买卖合同，小张也从2008年一直居住至今，解除合同完全会使得双方利益明显失衡，因为房价已经过快上涨，如果解除合同会导致老张一家再次购房时不仅会面临高昂的房价，而且根本就连购房的资格也没有。故小张作为买受人完全可以通过诉讼的方式要求卖方配合自己进行房屋的权属转移登记。

李松律师提醒大家，买回迁安置房前一定要完善合同内容，房本下来后一旦发生纠纷尽快采取相关措施。