北京

三季度房地产投资增速下降 全年销售规模或创新高

2017年10月18日来源:21世纪经济报道业界访谈责任编辑:yaomei

在多轮政策调控下,未来数月房地产相关数据走势并不乐观。

多家机构分析认为,在去库存的政策要求下,过去几年,热点城市的库存已降至低位。因此,随着今年以来土地供应规模的加大,其带动的投资规模也迅速扩大。这也导致今年房地产投资增速高于去年同期。

但楼市调控越来越常态化,其覆盖的区域也不断扩大。多数分析人士认为,未来数月间,房地产投资、销售、房企资金来源等指标的增速仍将维持下滑态势,很难有年末翘尾的可能。但销售仍然有望最终维持正增长,并使得今年成为史上销售规模最大的年份。

投资增速将下降

虽然本轮楼市回暖始于2015年年末,但这一趋势似乎直到今年才真正传导到投资端。统计局的数据显示,2015年和2016年,全国房地产投资增速分别为1.0%和6.9%。进入2017年,该数据继续攀高,到4月达到9.3%(累计增速,下同),创下自2015年3月以来的最高值。随后,房地产投资增速逐步下滑,但在7月和8月,仍然稳定在7.9%的水平上。

这种情况与今年的调控态势似乎并不相符。3月以来,北京率先出台调控政策,超过40个热点城市随后也出台调控措施,力度空前。到9月,新一轮调控政策袭来,中西部城市和大量三四线城市加入调控队伍。由于2016年已有数轮政策出台,效果叠加后,目前的调控力度已是名副其实的“史上最严”。

业内人士认为,在上述情况下,房地产投资增速仍能维持相对高位,有一定的历史原因。

在供应端,过去几年,政府部门主动收缩了土地供应规模。加之市场预期不甚明朗,交易规模也呈下降趋势。根据统计局的数据,2014年至2016年,房地产企业的购置土地面积连续三年维持负增长,进入2017年才出现正增长。

在需求端,2016年迎来创历史纪录的销售“大年”,到2017年,这种势头仍然保持。

此消彼长之下,很多热点城市的库存已降至低位。根据行业内的一份报告,截至今年8月底,80个城市新建商品住宅库存总量已降至4年前的水平,80城市的新房去化周期仅为10.2个月。

“库存规模的大幅缩减,使得房地产企业有了加大投资的动力。”该业内人士向21世纪经济报道记者表示,“今年以来,房企在热点城市拿地和开工的积极性明显提高,加之三四线城市棚改发力,使得房地产投资维持在相对较高的增速。”

对于近期房地产投资投资增速出现收窄的情况,他认为,这和购地的最高峰已经过去有关。但由于有着强劲的支撑,房地产开发投资增速不会快速收窄,预计年底会维持在5%以上。

光大证券则有着另一套估算逻辑。该机构认为,根据土地购置费计入地产投资的计算方式,使土地出让价格传导至地产投资有一年左右的延迟(约11-12个月)。由于去年年末的土地价格已被明显控制,预计未来房地产投资增速将加速下滑。

光大证券预测,今年前三季度地产全国房地产投资额约8万亿元,同比增长7.2%左右。全年地产投资额约10.8万亿元,同比增长5.1%左右。

明后两年房企迎偿债高峰

投资规模高增速,从另一个角度也反映出房企“不差钱”的现实。但随着资金端的收紧,这种情况也在逐渐改变。

统计局的数据显示,今年1-8月,房地产企业到位资金增速为9.0%,今年年内的高点出现在3月,为11.5%。而在2016年的大部分时间里,该指标都维持在15%以上。

业内人士认为,这两年房企的资金面并不紧张。一方面得益于此前的宽松融资环境,使得企业得以大量低息融资,并置换旧债;另一方面则来自于销售回款。但他同时表示,随着融资政策的收紧,不排除明年下半年出现一波资金紧张的局面。

大部分业内人士也持有类似的观点,即根据房企的债务结构来估算,偿债高峰期将在明后两年出现。业内人士估算,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度则达到4700亿。

在销售方面,业界的判断也较为一致。中原地产指出,2017年中国房地产市场销售面积与销售额均将超过2016年,再次刷新历史纪录。

今年前8月,全国房地产销售面积同比增速为12.7%,销售额增速为17.2%。而在年初,这两个指标分别为25.1%和26.0%。分析人士指出,若按照现有的下滑速度,到年底该指标仍能保持正增长,并创下历史新高。

唯一的变数在于,9月以来的新一轮调控加码,会否影响到市场销售。

东北证券指出,根据近期的调研,因为预售证审批等政策的影响,大型房企仍在控制推盘的节奏,部分中小房企因为自身现金流的问题, 逐渐加快推盘节奏以回笼资金。该机构认为,出于冲刺年度销售额目标的任务、回笼现金的需求以及对政策放松预期的破灭, 房企会在四季度加快推盘节奏, 四季度的房地产销售不必悲观。

他也认为,销售规模预计会在2%左右的正增长态势上演变,一定程度上是因为大城市虽然交易不多,但跌无可跌。而三四线城市去库存效果异常好,对于全国销售市场有较好的托底效应。

  • 意向区域
  • 价格